La vente d’un bien immobilier donne lieu à la signature préalable d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente formalisant l’accord du vendeur et de l’acquéreur sur les conditions de la vente.
Quelques mois plus tard, les parties se retrouvent devant le notaire pour renouveler leur accord en signant l’acte définitif de vente. C’est ce qu’on appelle la réitération par acte authentique.
Réitération par acte authentique : qu’est-ce que c’est ?
En vertu de l’article 1589 du Code civil, la promesse de vente vaut vente. La vente se réalise donc dès accord des parties sur le bien vendu et son prix.
Dans la pratique, cet accord, matérialisé d’abord par la promesse de vente, est ensuite renouvelé à l’occasion de la signature d’un acte authentique devant notaire.
La réitération par acte authentique est le renouvellement de l’accord entre le vendeur et l’acquéreur par acte notarié, au rendez-vous de signature de la vente définitive chez le Notaire.
Quels sont les effets de la réitération par acte authentique ?
Transfert de propriété
La réitération par acte authentique emporte transfert de propriété.Dès la signature de l’acte, l’acquéreur devient propriétaire du bien.
Transfert de jouissance
La réitération par acte authentique a pour conséquence le transfert de jouissance du bien à l’acquéreur.
Le vendeur doit libérer les lieux et remettre les clés à l’acquéreur le jour de la réitération.
Vendeur et acquéreur peuvent toutefois convenir d’un transfert de jouissance différé.
Exemple : l’acquéreur, en accord avec le vendeur, peut prendre possession du bien avant la réitération par acte authentique. Il doit alors assurer le bien à compter de la prise de possession des lieux. Il peut verser une indemnité d’occupation au vendeur pour le temps de l’occupation jusqu’à la réitération par acte authentique.
Paiement du prix et des frais
Lors de la signature, l’acquéreur verse :
- le prix de vente, déduction éventuellement faite du dépôt de garantie versé au moment de la promesse de vente ;
- les frais d’acte, fréquemment appelés « frais de notaire » (taxes des différentes collectivités, droits de mutation, contribution de sécurité immobilière (ex-salaire du conservateur des hypothèques), frais liés au prêt par exemple une hypothèque, honoraires du notaire) ;
- la commission d’agence, si la vente se réalise par l’intermédiaire d’une agence immobilière.
Titre de propriété
L’acte authentique constitue le titre de propriété de l’acquéreur. Il lui permet de justifier de sa qualité de propriétaire.
Le Notaire ne remet pas l’original de l’acte le jour même de sa signature, mais une attestation de propriété, le temps de recevoir la copie publiée au service de la publicité foncière.
Le Notaire conserve l’original signé de l’acte authentique dans ses archives.
Publication au service de publicité foncière (ex-conservation des hypothèques)
Le notaire transmet l’acte signé aux services de publicité foncière compétents pour publication.
La vente devient alors opposable aux tiers.
Sous quel délai la réitération par acte authentique doit-elle être effectuée ?
Définition du délai de réitération
Le délai de réitération par acte authentique est le temps qui s’écoule entre la signature de la promesse et celle de l’acte authentique.
Il permet au notaire de procéder aux formalités nécessaires à la vente (purge du droit de préemption, demande de l’état hypothécaire et des documents d’urbanisme).
Il est également nécessaire à la réalisation des conditions suspensives (obtention du prêt, du permis de construire, etc).
Le délai de réitération par acte authentique est généralement fixé contractuellement dans la promesse de vente.
Dépassement du délai de réitération
Le dépassement du délai de réitération fixé dans la promesse n’entraîne pas automatiquement la caducité de la vente.
Tout dépend de l’intention des parties au moment de la signature de la promesse et de la rédaction de la clause de réitération par acte authentique.
Réitération par acte authentique, condition de la vente
Les parties peuvent écrire dans la promesse de vente que celle-ci devient caduque s’il n’y a pas réitération par acte authentique ou que la prorogation du délai est soumise à accord exprès des parties.
Dans ce cas, la date de réitération est « extinctive ». Une fois la date dépassée, il n’y a pas vente et les parties reprennent leur liberté.
Une action en exécution forcée de la vente n’est pas possible. Une demande de dommages et intérêts peut toutefois être faite auprès du tribunal judiciaire (ex-tribunal de grande instance).
Vente non conditionnée par la réitération par acte authentique
Si les parties ne font pas de la réitération une condition de la vente, le dépassement du délai n’entraîne pas la caducité de la promesse. C’est le cas quand une clause de prorogation automatique est prévue.
La date de réitération constitue alors le point de départ pour demander à la partie défaillante de s’exécuter :
- Il est d’abord possible de la mettre en demeure de signer l’acte.
- En cas de refus, le TGI peut être saisi pour constater la réalisation forcée ou la résolution de la vente, voire octroyer des dommages et intérêts en cas de faute de l’autre partie.
Refus de signer l’acte authentique
Si le vendeur ou l’acquéreur refuse de se présenter au rendez-vous ou de signer l’acte lors du rendez-vous, le notaire dresse un procès-verbal de carence pour constater le refus de signature.
L’autre partie peut alors saisir le tribunal judiciaire pour qu’il prononce la vente forcée et octroie éventuellement des dommages et intérêt pour le préjudice causé par le retard de la vente.
La clause pénale prévue à la promesse de vente peut être mise en œuvre en cas de non réitération par acte authentique. Elle oblige la partie responsable de la non réitération à verser à l’autre partie une somme contractuellement fixée dans la promesse.