Réitération par acte authentique

Sommaire

La vente d'un bien immobilier donne lieu à la signature préalable d'une promesse de vente ou d'un compromis de vente formalisant l'accord du vendeur et de l'acquéreur sur les conditions de la vente.

Quelques mois plus tard, les parties se retrouvent devant le notaire pour renouveler leur accord en signant l'acte définitif de vente. C'est ce qu'on appelle la réitération par acte authentique.

Réitération par acte authentique : qu'est-ce que c'est ?

En vertu de l'article 1589 du Code civil, la promesse de vente vaut vente. La vente se réalise donc dès accord des parties sur le bien vendu et son prix.

Dans la pratique, cet accord, matérialisé d'abord par la promesse de vente, est ensuite renouvelé à l'occasion de la signature d'un acte authentique devant notaire.

Bon à savoir : le décret n° 2020-395 du 3 avril 2020 a donné aux notaires la possibilité de recevoir des actes notariés « à distance », c’est-à-dire sans la présence physique à leurs côtés des parties à l’acte. Cette mesure exceptionnelle a pris fin le 10 août 2020. Dans l'immédiat, il n'est pas envisagé de pérenniser la « comparution par écrans interposés » (rép. min. n° 31130, JOAN, 3 novembre 2020), mais le décret n° 2020-1422 du 20 novembre 2020 autorise l’établissement par les notaires de procurations authentiques sur support électronique lorsqu’une ou toutes les parties ne sont pas présentes. Le notaire est alors en relation avec les parties grâce à un système de visioconférence sécurisé.

La réitération par acte authentique est le renouvellement de l'accord entre le vendeur et l'acquéreur par acte notarié, au rendez-vous de signature de la vente définitive chez le Notaire.

À noter : s'ils ne peuvent pas assister au rendez-vous de signature, les parties peuvent être représentées et donner procuration à un clerc de notaire ou à toute autre personne de leur choix.

Quels sont les effets de la réitération par acte authentique ?

Transfert de propriété

La réitération par acte authentique emporte transfert de propriété.Dès la signature de l'acte, l'acquéreur devient propriétaire du bien.

À noter : l'acquéreur ne doit pas oublier d'assurer le bien à compter du jour de la signature de l'acte.

Transfert de jouissance

La réitération par acte authentique a pour conséquence le transfert de jouissance du bien à l'acquéreur.

Le vendeur doit libérer les lieux et remettre les clés à l'acquéreur le jour de la réitération.

Vendeur et acquéreur peuvent toutefois convenir d'un transfert de jouissance différé.

Exemple : l'acquéreur, en accord avec le vendeur, peut prendre possession du bien avant la réitération par acte authentique. Il doit alors assurer le bien à compter de la prise de possession des lieux. Il peut verser une indemnité d'occupation au vendeur pour le temps de l'occupation jusqu'à la réitération par acte authentique.

Paiement du prix et des frais

Lors de la signature, l'acquéreur verse :

  • le prix de vente, déduction éventuellement faite du dépôt de garantie versé au moment de la promesse de vente ;
  • les frais d'acte, fréquemment appelés « frais de notaire » (taxes des différentes collectivités, droits de mutation, contribution de sécurité immobilière (ex-salaire du conservateur des hypothèques), frais liés au prêt par exemple une hypothèque, honoraires du notaire) ;
  • la commission d'agence, si la vente se réalise par l'intermédiaire d'une agence immobilière.

Titre de propriété

L'acte authentique constitue le titre de propriété de l'acquéreur. Il lui permet de justifier de sa qualité de propriétaire.

Le Notaire ne remet pas l'original de l'acte le jour même de sa signature, mais une attestation de propriété, le temps de recevoir la copie publiée au service de la publicité foncière.

Le Notaire conserve l'original signé de l'acte authentique dans ses archives.

Publication au service de publicité foncière (ex-conservation des hypothèques)

Le notaire transmet l'acte signé aux services de publicité foncière compétents pour publication.

La vente devient alors opposable aux tiers.

Bon à savoir : les conservations des hypothèques ont été supprimées à compter du 1er janvier 2013 par l’ordonnance n° 2010-638 du 10 juin 2010.

Sous quel délai la réitération par acte authentique doit-elle être effectuée ?

Définition du délai de réitération

Le délai de réitération par acte authentique est le temps qui s'écoule entre la signature de la promesse et celle de l'acte authentique.

Il permet au notaire de procéder aux formalités nécessaires à la vente (purge du droit de préemption, demande de l'état hypothécaire et des documents d'urbanisme).

Il est également nécessaire à la réalisation des conditions suspensives (obtention du prêt, du permis de construire, etc).

Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2016, le notaire chargé d’établir l’acte authentique de vente d’un bien immobilier à usage d’habitation a l’obligation d’interroger le casier judiciaire pour vérifier que l’acquéreur n’a pas fait l’objet d’une peine complémentaire d’interdiction d’acquérir un bien immobilier de location, sanction pénale créée par l’article 77 de la loi ALUR à l’encontre des les marchands de sommeil condamnés (article L. 551-1 du Code de la construction et de l’habitation).

Le délai de réitération par acte authentique est généralement fixé contractuellement dans la promesse de vente.

À noter : l'usage veut que ce délai oscille entre 2 et 3 mois pour une vente de logement classique. Il peut être plus long quand une condition suspensive nécessite du temps pour être réalisée (par exemple l'obtention du permis de construire).

Dépassement du délai de réitération

Le dépassement du délai de réitération fixé dans la promesse n'entraîne pas automatiquement la caducité de la vente.

Tout dépend de l'intention des parties au moment de la signature de la promesse et de la rédaction de la clause de réitération par acte authentique.

Réitération par acte authentique, condition de la vente

Les parties peuvent écrire dans la promesse de vente que celle-ci devient caduque s'il n'y a pas réitération par acte authentique ou que la prorogation du délai est soumise à accord exprès des parties.

Dans ce cas, la date de réitération est « extinctive ». Une fois la date dépassée, il n'y a pas vente et les parties reprennent leur liberté.

Une action en exécution forcée de la vente n'est pas possible. Une demande de dommages et intérêts peut toutefois être faite auprès du tribunal judiciaire (ex-tribunal de grande instance).

Vente non conditionnée par la réitération par acte authentique

Si les parties ne font pas de la réitération une condition de la vente, le dépassement du délai n'entraîne pas la caducité de la promesse. C'est le cas quand une clause de prorogation automatique est prévue.

La date de réitération constitue alors le point de départ pour demander à la partie défaillante de s'exécuter :

  • Il est d'abord possible de la mettre en demeure de signer l'acte.
  • En cas de refus, le TGI peut être saisi pour constater la réalisation forcée ou la résolution de la vente, voire octroyer des dommages et intérêts en cas de faute de l'autre partie.

Refus de signer l'acte authentique

Si le vendeur ou l'acquéreur refuse de se présenter au rendez-vous ou de signer l'acte lors du rendez-vous, le notaire dresse un procès-verbal de carence pour constater le refus de signature.

L'autre partie peut alors saisir le tribunal judiciaire pour qu'il prononce la vente forcée et octroie éventuellement des dommages et intérêt pour le préjudice causé par le retard de la vente.

La clause pénale prévue à la promesse de vente peut être mise en œuvre en cas de non réitération par acte authentique. Elle oblige la partie responsable de la non réitération à verser à l'autre partie une somme contractuellement fixée dans la promesse.

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