Lors de la vente d’un bien immobilier, le contrat de vente est le plus souvent précédé de la signature d’un avant-contrat : celui-ci fixe l’accord des parties avant la réunion de toutes les pièces nécessaires à la rédaction par le notaire de l’acte définitif de vente.
La promesse synallagmatique de vente (PSV) ou « compromis de vente », est (avec la promesse unilatérale de vente) l’un des deux types d’avant-contrats les plus fréquents. Quelles règles doit-elle respecter ? En quoi engage-t-elle ses signataires ?
Le point maintenant.
Promesse synallagmatique de vente : définition
L’article 1589 du Code civil dispose que : « la promesse synallagmatique de vente vaut vente, lorsqu’il y a engagement réciproque des parties sur la chose et sur le prix ».
- C’est cet engagement réciproque, des deux parties, qui caractérise cet avant-contrat.
- La vente est réputée conclue, même si ses effets (le transfert de propriété notamment) sont reportés au jour de la signature de l’acte de vente.
La promesse synallagmatique de vente peut prendre la forme d’un acte authentique (passé devant notaire) ou bien – la plupart du temps – d’un acte sous seings privés.
- L’acte sous seing privé ne doit pas obligatoirement être enregistré, mais il peut l’être si les parties souhaitent lui conférer date certaine (moyennant 125 €).
- L’acte authentique doit en principe être publié, mais les parties peuvent y renoncer. Dans ce cas, il sera simplement enregistré (125 €).
Clauses d’une promesse synallagmatique de vente
La promesse synallagmatique de vente doit comporter les éléments essentiels de la vente : la chose et le prix. Le bien vendu doit être localisé (adresse, cadastre) et décrit avec précision. Le prix est définitif.
Une promesse synallagmatique de vente contient les clauses suivantes :
- identification et capacité des parties ;
- description du bien ;
- prix ;
- délai de rétractation ;
- clause pénale ;
- dépôt de garantie-séquestre ;
- diagnostics immobiliers (amiante, plomb, état de risques naturels et technologiques, diagnostic de performance énergétique, état de l’installation au gaz, état de l’installation électrique, assainissement, état parasitaire) ;
- conditions suspensives (obtention d’un prêt, réunion des documents d’urbanisme, présentation d’un état hypothécaire, etc.) ;
- fiscalité (droits de mutation/ plus-values) ;
- négociation (ou non) ;
- faculté de substitution (ou non).
Attardons-nous sur deux de ces clauses : le délai de rétractation et le dépôt de garantie-séquestre.
Délai de rétractation
Dans toute promesse portant sur un bien immobilier à usage d’habitation et consentie à un non-professionnel de l’immobilier, un délai de rétractation de 10 jours (depuis la loi Macron du 7 août 2015) est ouvert à l’acquéreur.
- Durant ce délai, il peut renoncer à l’acquisition sans justification, et en recouvrant l’intégralité du versement effectué.
- Ce délai court à compter du lendemain de la remise en main propre de la copie de la promesse, ou bien du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception, contenant copie de la promesse.
Ce délai de rétractation est prévu par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Dépôt de garantie-séquestre
La promesse synallagmatique de vente contient souvent une clause pénale : en cas de défaillance d’une des parties, une somme forfaitaire doit être versée à l’autre partie. Elle est en général égale à 10 % du prix de vente.
Pour garantir le paiement de cette clause pénale par l’acquéreur, celui-ci verse au moment de la signature de la promesse un dépôt de garantie (son montant peut être inférieur au montant de la clause pénale). Cette somme sera séquestrée par le notaire, et imputée sur le prix de vente au moment de sa réalisation.
Dans un arrêt du 13 juillet 2016, la Cour de cassation a précisé que la clause pénale s’appliquait du seul fait de l’inexécution par une partie de ses obligations, peu important l’existence d’un préjudice.
Promesse synallagmatique de vente : quel engagement ?
La signature de la promesse synallagmatique de vente engage fermement et définitivement le vendeur et l’acquéreur : sous réserve de la réalisation des conditions suspensives, le vendeur doit vendre et l’acquéreur doit acheter.
Plusieurs cas peuvent se présenter :
- Si l’une des parties décède, la vente est déjà formée et doit être réalisée. Cependant, il est souvent prévu une faculté de dédit, qui permet à l’acquéreur de renoncer à la vente moyennant le paiement d’une somme d’argent.
- Lorsque des conditions suspensives sont stipulées, la vente ne sera formée qu’au moment de la réalisation de ces conditions. Si l’une des conditions ne se réalise pas, la promesse, et donc la vente, sera annulée.
- Si la vente ne se réalise pas du fait d’une des parties, l’autre peut demander au juge l’exécution forcée de la promesse, ou bien des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. Pour cela, la partie diligente devra mettre l’autre partie en demeure de se présenter pour la signature de l’acte de vente, et faire établir un procès-verbal de carence, et enfin demander la réalisation de la vente est justice. De plus, la partie défaillante devra verser la clause pénale à l’autre.
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