Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, l’acquéreur paie, le jour de la signature de l’acte authentique, non seulement le prix de vente mais aussi des droits de mutation à titre onéreux calculés sur le prix de vente du bien.
Constituent les droits de mutation dus par l’acquéreur les droits d’enregistrement applicables en fonction notamment de la nature du bien acheté et de la personne du vendeur.
Droits d’enregistrement : définition
Les droits d’enregistrement peuvent être définis comme l’impôt auquel sont soumises les ventes de biens immobiliers. Ils sont dus par l’acquéreur, lors de la signature de l’acte authentique de vente et du paiement intégral du prix de vente.
Droits d’enregistrement et frais de notaire
Les droits d’enregistrement sont inclus dans ce que l’on qualifie généralement mais injustement les « frais de notaire ».
Les « frais de notaire » comprennent en effet tous les frais payés en plus du prix de vente et de la commission d’agence éventuellement : taxes tels les droits d’enregistrement, les émoluments (rémunération) du notaire, les débours (frais d’obtention des certains documents nécessaires à la vente comme l’état hypothécaire, par exemple).
Taux des droits d’enregistrement
Droits d’enregistrement au taux normal
Le taux global des droits d’enregistrement est compris entre 5,09 et 5,80 % du prix de vente du bien, en fonction des départements.
Les droits d’enregistrement comprennent :
- les droits d’enregistrement départementaux : de 3,80 % à 4,50 % en fonction des départements ;
- la taxe communale : 1,20 % du prix de vente ;
- le prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement (au profit de l’État) : 2,37 % du montant des droits d’enregistrement départementaux.
Le taux des droits d’enregistrement départementaux est fixé par chaque Conseil départemental, pour la période du 1er juin de l’année au 31 mai de l’année suivante.
En 2017, ils s’élèvent généralement à 4,50 % dans l’ensemble des départements, sauf exceptions suivantes : 3,80 % pour l’Indre, l’Isère, le Morbihan et Mayotte.
Droits d’enregistrement à taux réduit
Les droits d’enregistrement sont à taux réduits, soit environ 0,715 % du prix de vente, dans le cas des ventes suivantes :
- vente d’un immeuble neuf soumis à la TVA (les droits d’enregistrement s’appliquent en plus de la TVA) ;
- acquisition d’un bien immobilier avec engagement de revendre dans les 5 ans.
Calcul et perception des droits d’enregistrement
Le montant des droits d’enregistrement à payer par l’acquéreur est en fonction du prix de vente du bien. Le taux s’applique au prix de vente du bien.
Les droits d’enregistrement sont payés au notaire qui collecte l’impôt et le reverse ensuite au Trésor Public.
Droits d’enregistrement et TVA
La vente d’un bien immobilier est soumise soit aux droits d’enregistrement, soit à la TVA, soit aux deux (TVA et droits d’enregistrement à taux réduit), en fonction notamment des éléments suivants :
- nature du bien (terrain à bâtir, immeuble neuf, immeuble ancien) ;
- qualité du vendeur et de l’acquéreur (assujetti ou non assujetti).
Distinction assujetti / non assujetti
En fonction de la qualité d’assujetti ou non du vendeur ou de l’acquéreur, la vente est soumise à droits d’enregistrement ou TVA.
La personne assujettie est celle qui vend ou achète dans le cadre d’une activité économique. Sont considérés comme assujettis les professionnels de l’immobilier.
En règle générale, sont des non assujettis les particuliers qui cèdent de manière occasionnelle un élément de leur patrimoine en dehors de toute considération économique ou commerciale.
Ventes soumises à droits d’enregistrement
Les droits d’enregistrement s’appliquent à la vente :
- de terrain non constructible, que le vendeur soit ou non assujetti ;
- d’un terrain à bâtir par un vendeur non assujetti ;
- d’immeuble ancien (plus de 5 ans) que le vendeur soit ou non assujetti (si l’acheteur est assujetti, il y a droit d’enregistrement au taux réduit s’il prend l’engagement de revendre ou application du droit fixe de 125 € s’il prend l’engagement de construire) ;
- d’un immeuble neuf hors VEFA (application du taux réduit de droit d’enregistrement si l’acquéreur est assujetti et qu’il prend l’engagement de revendre).
Dans les autres cas, la vente est soumise à TVA.
Cas d’exonération des droits d’enregistrement
Les Conseils départementaux sont compétents pour décider ou non de l’application des droits d’enregistrement à taux réduit ou de l’exonération des droits d’enregistrement pour certaines ventes.
Les cas d’abattement et d’exonération qui peuvent être décidés par un Conseil départemental sont énumérés par les articles 1594 G et suivants du Code général de impôts.
Il peut s’agir entre autres :
- des cessions de logements par des organismes HLM ;
- des acquisitions de logements acquis précédemment auprès d’organismes HLM dans le cadre de la mise en œuvre de la garantie de rachat ;
- des cessions, autres que la première, de chacune des parts de SCI de capitalisation, représentatives de fractions d’immeubles ;
- d’acquisitions d’immeuble ruraux pour les fermiers ;
- de cessions d’immeuble dans le cadre de la rénovation urbaine ;
- de vente d’immeuble dans les zones de revitalisation rurale, etc.