Il est fréquent qu’un promoteur contacte un propriétaire d’un bien immobilier. Cette prise de contact peut faire suite à la publication d’un annonce de vente d’un bien immobilier effectuée par le propriétaire ou elle peut résulter d’un démarchage de la part du promoteur.
En effet, les promoteurs recherchent des terrains nus ou construits sur lesquels ils ont pour projet de construire et revendre. Il s’agit alors là d’une transaction entre un professionnel de l’immobilier (le promoteur) et un particulier. Il est important de bien se renseigner et de prendre toutes les précautions juridiques nécessaires avant de vendre à un promoteur.
Vendre à un promoteur et négociation de la vente
Avant tout, il y a lieu de déterminer la valeur du bien, c’est-à-dire essentiellement évaluer le foncier.
Cette évaluation consiste à déterminer la valeur réelle du terrain et définir les dispositions de construction. Le critère principal pour le promoteur étant les capacités de constructibilité du terrain.
Par exemple, plus il est possible de construire des niveaux en hauteur, plus le prix sera élevé.
Pour connaître les capacités de constructibilité, il est important que le propriétaire contacte la mairie, notamment, pour prendre connaissance du plan local d’urbanisme de la ville.
En outre, il est utile de connaître les contraintes du terrain comme, par exemple, des servitudes d’utilité publique.
En règle générale, le promoteur transmet une proposition d’évaluation et donc de prix. Il est important que le propriétaire se fasse accompagner par un professionnel de l’immobilier comme un agent immobilier et par un juriste, en principe, un notaire.
Il est certain que la vente de son bien immobilier à un promoteur immobilier peut permettre d’obtenir un prix supérieur à celui obtenu dans le cadre d’une vente à un particulier. En effet, le prix est, pour le vendeur, plus avantageux que le prix de vente immédiat puisqu’il comprend les possibilités de construction du terrain.
Il est donc important de bien négocier avec le promoteur et de conserver tous les échanges écrits (propositions, e-mails, projets de contrats, etc.) en cas d’éventuels litiges à venir.
La signature du contrat en cas de vente à un promoteur
En principe, les parties (propriétaire vendeur et promoteur acquéreur) signent une promesse unilatérale de vente. La promesse unilatérale est un contrat qui n’oblige que le vendeur. Par cette promesse, le promoteur s’engage à acheter le bien uniquement si son projet aboutit c’est-à-dire s’il obtient un permis de construire. Ainsi, la promesse est conclue sous condition suspensive d’obtention du permis de construire par le promoteur.
Le prix n’est définitif qu’après l’obtention, par le promoteur, d’un permis de construire purgé :
- du droit de recours des tiers (après obtention du permis de construire, les voisins ont deux mois pour s’opposer au projet de construction) ;
- des retraits administratifs (l’Administration dispose d’un mois supplémentaire pour annuler le permis de construire).
La promesse unilatérale de vente est valable pendant une certaine durée et fixe le prix qui ne varie pas jusqu’à la levée de l’option. Or, l’intérêt du vendeur est que la durée de validité de la promesse soit la plus courte possible, les prix du marché pouvant augmenter rapidement.
En règle générale, la promesse engage à conclure la vente définitive dans un délai entre 18 et 24 mois. Le blocage du bien pendant la durée de la promesse unilatérale de vente peut donner lieu au versement d’une indemnité d’immobilisation qui est, en général, de 10 % du prix de vente.
La loi (article L. 290-2 du Code de la construction et de l’habitation) prévoit que dans le cas d’une promesse unilatérale supérieure ou égale à 18 mois, le montant de l’indemnité doit être au moins de 5 % du prix fixé dans la promesse. Cela signifie que si l’option n’est pas levée la somme (indemnité) est versée au vendeur.