Il engage les deux parties.
Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente, est un contrat pour vendre un bien immobilier. Contrairement à la promesse de vente ou promesse unilatérale de vente, qui n'engage que le vendeur vis-à-vis de l'acquéreur, le compromis de vente engage les deux parties.
Compromis de vente : un engagement ferme
Le compromis de vente est un contrat dans lequel l'acheteur et le vendeur s'engagent définitivement à acheter - pour l'un - et à vendre - pour l'autre - un bien immobilier à un prix fixé par les deux parties. Il s'agit d'un contrat de vente avec effets retardés au jour de la signature de l'acte de vente définitif, qui a lieu chez le notaire environ 3 mois plus tard (délai pour le préparer).
Important : concernant les frais d'agence, comme l'agent immobilier a droit à sa commission après la signature d'un acte écrit mentionnant l'engagement définitif des deux parties et que le compromis est un engagement réciproque de vente et d’achat irrévocable pour les deux signataires, la partie qui renonce par la suite à la vente doit non seulement des indemnités à l’autre partie signataire mais également la commission de l'agence (Cass. 1re civ., 10 octobre 2018, n° 16-210.44).
Modalités du compromis de vente
Signature : devant le notaire ou sous seing privé
Le compromis de vente peut être signé au choix :
- Sous seing privé (sur une feuille de papier ou à l'aide de contrats types) :
- entre l'acheteur et le vendeur seulement ;
- ou en présence d'un agent immobilier.
- Chez le notaire (conseillé) :
- généralement celui du vendeur ;
- présence possible et conseillée du notaire de l'acheteur sans supplément de frais (les deux notaires se partagent leurs honoraires).
Le compromis de vente est signé en autant d'exemplaires qu'il y a de signataires.
Versement d'un acompte (ou dépôt de garantie) d'environ 10 % du prix de vente lors de la signature du compromis de vente
Lors de la signature du compromis de vente, l'acquéreur verse au vendeur un dépôt de garantie pour concrétiser son engagement. Son montant est généralement de 5 à 10 % maximum du prix de vente du bien. Cet acompte prend la forme d'arrhes.
- Signature sous seing privé : le chèque est signé à l'ordre du notaire qui se chargera de l'acte définitif de vente. Il est remis au notaire uniquement à la fin du délai de rétractation. Il est recommandé de déposer cette somme sur un compte séquestre lorsque le compromis est effectué sous seing privé.
- Signature devant le notaire : le chèque est signé à l'ordre du notaire et est immédiatement encaissé par le notaire et déposé sur un compte séquestre. La somme peut aussi être versée par virement sur le compte bancaire de l'office notarial.
Le dépôt de garantie s'imputera sur le prix de vente que l'acquéreur doit payer lors de la signature de l'acte définitif.
Exemple : pour un bien dont le prix de vente est de 200 000 €, le montant de l'acompte est de 10 000 à 20 000 € suivant le pourcentage versé (5 ou 10 %). Le solde à verser est donc compris entre 180 000 € et 190 000 €, suivant le montant de l'acompte ayant été versé.
Compromis de vente : 10 jours pour se rétracter
L'acquéreur d'un immeuble à usage d'habitation bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours depuis la loi Macron (7 jours auparavant). Ce délai commence à courir à compter du lendemain :
- de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) contenant le compromis signé ;
- ou de la remise directe en main propre du compromis contre récépissé par le notaire, agent immobilier ou avocat (une remise en main propre n'est pas admise entre particuliers).
Important : le fait de ne pas aller chercher le recommandé à la poste n'empêche pas le délai de courir.
Bon à savoir : si le dernier jour du délai de rétractation tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, la fin du délai de rétractation est prolongé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant.
À noter : il n’est pas nécessaire que la promesse de vente soit notifiée avec une lettre d’accompagnement pour être valable. Par conséquent, le futur acquéreur ne peut pas se fonder sur l’absence de lettre d’accompagnement pour considérer que la notification de la promesse de vente est irrégulière et que le délai de rétractation ne court pas (Cass. 3e civ., 9 juillet 2020, n° 19-18.943).
Décisions de l'acquéreur :
- Pas de rétractation dans les 10 jours : la vente se poursuit normalement.
- Rétractation dans les 10 jours : l'acheteur récupère son éventuel dépôt de garantie.
- Rétractation au-delà des 10 jours :
- l'acquéreur perd son dépôt de garantie qui sera versé au vendeur à titre d'indemnisation ;
- le vendeur peut obliger l'acheteur à la vente en ayant recours à la justice.
L'acquéreur qui se rétracte n'a rien à justifier, et n'a pas à verser d'indemnité.
Important : sous peine d'amende, l'acte doit indiquer de manière lisible et compréhensible les informations relatives aux conditions et aux modalités d'exercice de ce droit de rétractation (article 78 de la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).
Bon à savoir : en cas de pluralité d'acquéreurs, l'exercice du droit de rétractation par un seul des coacquéreurs vaut rétractation pour l'ensemble des coacquéreurs. Par conséquent, un vendeur ne peut pas demander à obtenir le paiement de la clause pénale au motif que l'un des coacquéreurs ne s'est pas rétracté (Cass. 3e civ., 14 septembre 2017, n° 16-17.856).
Contenu du compromis de vente
Le compromis de vente doit mentionner en détail les éléments et conditions de la vente :
- Les coordonnées du vendeur et de l'acquéreur.
- La description précise du bien et de son contenu.
- Un inventaire des équipements mobiliers qui restent dans le logement et que l'acquéreur récupère (sur lesquels aucun frais de notaire est à payer).
- L'origine du bien.
- Le prix de vente du bien.
- Les modalités de paiement du bien et les clauses obligatoires et spécifiques. Par exemple, les conditions suspensives. Si une condition suspensive n'est pas réalisée, le compromis de vente est considéré n'avoir jamais été signé et le dépôt de garantie est alors restitué à l'acquéreur.
Exemple de condition suspensive : obtention d'un prêt immobilier par l'acquéreur. En cas de refus de prêt de la part de la banque de l'acquéreur, la vente définitive n'aura pas lieu.
- L'existence d'une hypothèque ou d'une servitude sur le bien.
- La durée de validité de la promesse de vente et la date limite de signature de l'acte de vente définitif.
- Les diagnostics immobiliers fournis par le vendeur.
- Les informations inhérentes à la copropriété si le bien est soumis à ce statut
- Le montant des honoraires du professionnel chargé de vendre le bien (agent immobilier, notaire).
- La date de disponibilité du bien.
Aussi dans la rubrique :
Concrétiser la vente
Sommaire
- Avant de se lancer
- Valoriser le bien immobilier
- Trouver un acquéreur
- Accepter ou refuser une offre d'achat
- Signer la promesse ou le compromis de vente
- Obligations du vendeur
- Signer l'acte de vente chez le notaire
- Payer les frais de vente
- Publication de l'acte de vente au service de la publicité foncière
- Faire annuler la vente