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L'annulation d'une vente immobilière après signature définitive est possible dans certains cas.
Si, après signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur découvre que son consentement a été vicié, qu'il n'aurait pas acheté le bien s'il avait eu connaissance de certains éléments qui se révèlent après signature définitive, il peut agir en annulation de la vente.
Annulation de la vente immobilière pour vice du consentement
L'acte authentique de vente constate le consentement du vendeur et de l'acquéreur sur le principe et les conditions de la vente, sur le bien immobilier et le prix. L'acquéreur est censé acheter en connaissance de cause, avec l'ensemble des informations nécessaires pour acheter avec un consentement éclairé et sans contrainte.
Après signature de la vente définitive, l'acquéreur peut découvrir que son consentement a été vicié, soit du fait d'une erreur involontaire du vendeur, soit du fait d'une manœuvre dolosive de celui-ci.
Bon à savoir : si un logement est frappé, après la vente, d'une interdiction de louer pour indécence, la vente immobilière peut être annulée (Cass. 3e civ., 3 mai 2018, n° 17-11.132 et 17-14.090).
Annulation pour erreur sur les qualités substantielles du bien immobilier
L'acquéreur peut annuler la vente immobilière après signature définitive pour erreur sur les qualités substantielles de la chose. L'erreur doit porter sur les principales caractéristiques du bien immobilier qui ont décidées l'acquéreur à acheter. C'est à l'acquéreur de prouver devant le juge l'existence de l'erreur.
Annulation de la vente pour dol
Si après la signature de la vente définitive, l'acquéreur découvre que le vendeur a fait preuve de ruse ou de tromperie pour le convaincre à conclure la vente, il dispose d'une action en nullité de la vente.
L'acquéreur doit avoir été trompé sur les qualités principales du bien immobilier. Sans cette tromperie de la part du vendeur, l'acquéreur n'aurait pas acheté. De même, le fait de ne pas donner à l'acquéreur toutes les informations indispensables pour qu'il achète avec un consentement libre et éclairé peut être qualifié de « réticence dolosive » et donner lieu à une action en annulation de la vente. Comme pour l'erreur, c'est à l'acquéreur de prouver l'existence du dol.
Exemple : lorsque le vendeur d’un bien immobilier n’informe pas l’acquéreur du comportement problématique du voisin de palier (nuisances sonores, dégradation de l’immeuble, usage de stupéfiants, etc.), et alors que l’acquéreur l’a bien informé que la tranquillité était un critère déterminant pour lui, la vente de l’appartement peut être annulée pour réticence dolosive et le montant de la clause pénale n’est pas dû (Cass. 3e civ., 18 avril 2019, n° 17-24.330).
Délai pour agir
L'acquéreur dispose d'un délai de 5 ans à compter de la découverte de l'erreur ou du dol pour intenter une action en nullité de la vente auprès du tribunal judiciaire (ex-tribunal de grande instance).
Effets de l'annulation de la vente
Si le juge constate qu'il y a bien erreur sur les qualités substantielles du bien immobilier ou manœuvre dolosive de la part du vendeur, il prononce l'annulation de la vente de manière rétroactive.
La vente est censée n'avoir jamais avoir lieu. L'acquéreur est considéré comme n'avoir jamais été propriétaire du bien. Il libère les lieux et restitue le bien immobilier au vendeur.
Le vendeur restitue le prix de vente à l'acquéreur ainsi que tous le frais que ce dernier a engagé dans le vente. Il peut également verser à l'acquéreur les dommages et intérêts éventuellement décidés par le juge dans le jugement d'annulation de la vente.
Annulation de la vente immobilière pour vice caché
Garantie des vices cachés
Si l'acquéreur découvre après signature de l'acte authentique de vente et prise de possession des lieux un défaut qui existait mais n'était pas visible avant la vente et qu'il n'a pas pu déceler lors de la visite, il dispose d'une garantie des vices cachés de la part du vendeur.
Pour que l'action en garantie des vices cachés soit recevable, le vice doit rendre le bien immobilier impropre à l'usage normalement prévu ou en diminuer cet usage. L'acquéreur n'aurait pas acheté le bien ou à un prix moindre s'il avait eu connaissance de ce défaut.
Action en nullité de la vente
La garantie des vices cachés peut revêtir la forme d'une action en nullité de la vente ou d'une action en diminution du prix. L'action en nullité de la vente n'est pas possible si une clause d'exclusion des vices cachés a été prévue dans l'acte de vente : clause qui écarte toute garantie des vices cachés due par le vendeur à l'acquéreur.
Bon à savoir : ce type de clause peut être prévue si le vendeur est un non professionnel de l'immobilier.
Toutefois, même si une telle clause d'exclusion a été prévue dans l'acte définitif, l'acquéreur peut agir en annulation de la vente s'il prouve que le vendeur non-professionnel est de mauvaise foi et avait connaissance du vice au moment de la vente.
Délai pour agir
L'acquéreur dispose d'un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice pour intenter une action en nullité de la vente auprès du tribunal judiciaire. L'acquéreur peut de surcroît demander le versement de dommages et intérêts.
Effets de l'annulation de la vente
Il y a annulation rétroactive de la vente qui n'est jamais censée avoir eu lieu. L'acquéreur doit restituer le bien immobilier au vendeur. Le vendeur doit restituer le prix de vente à l'acquéreur ainsi que tous les frais que ce dernier a pu engagé dans la vente.