Avant-contrat de vente

Avant de conclure la vente définitive d'un bien immobilier par la signature de l'acte authentique, vendeur et acquéreur signent généralement une promesse de vente dans laquelle ils fixent leurs engagements et les conditions de la vente.

Cet avant-contrat de vente peut être une promesse unilatérale de vente ou une promesse synallagmatique de vente et d'achat.

Avant-contrat de vente : définition

L'avant-contrat de vente est le contrat conclu entre vendeur et acquéreur qui précède l'acte authentique de vente d'un bien immobilier.

Contenu de l'avant-contrat de vente

Il constate l'accord des parties sur les principes de la vente et fixe les conditions suspensives de celle-ci. L'avant-contrat permet de fixer l'accord des parties le temps que certaines conditions se réalisent, que l'acquéreur trouve son financement et que le notaire effectue certaines formalités nécessaires à la vente (obtention de l'état hypothécaire, purge des éventuels droits de préemption, etc.).

Avant-contrat pour les biens immobiliers achevés

Les avant-contrats de vente sont conclus dans le cadre de la vente de biens immobiliers déjà construits. Pour les biens en cours de construction (vente d'immeuble à construire ou VEFA), le contrat préliminaire à l'acte authentique de vente est le contrat de réservation.

Différents types d'avant-contrat de vente

Promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente est l'avant-contrat par lequel le vendeur s'engage unilatéralement à vendre à l'acquéreur. Seul le vendeur est engagé par l'avant-contrat, d'où le terme « unilatéral ». L'acquéreur est libre d'acheter ou non le bien, en levant ou non l'option que lui réserve le vendeur. L'acquéreur bénéficie de la priorité pour acheter pendant un délai fixée dans la promesse.

Dans le cas d'une promesse unilatérale de vente, le vendeur est dénommé le « promettant » et l'acquéreur le « bénéficiaire ».

Levée de l'option par le bénéficiaire

Au terme d'un délai fixé dans la promesse, le bénéficiaire lève l'option s'il souhaite acheter.

• Si l'ensemble des conditions suspensives sont réalisées, la vente est parfaite. Elle peut être constatée par acte authentique devant notaire.
• Si le bénéficiaire ne souhaite pas acheter et ne lève donc pas l'option, les parties reprennent leur liberté.

Le vendeur ne peut se retirer de la vente pendant la durée de levée possible de l'option. Le bénéficiaire pourrait saisir le tribunal judiciaire (qui remplace le tribunal de grande instance) pour contraindre le promettant à vendre.

Versement d'une indemnité d'immobilisation par le bénéficiaire

Lors de la signature de l'avant-contrat, le bénéficiaire peut être amené à verser une somme d'argent appelée « indemnité d'immobilisation ». Son montant, décidé d'un commun accord entre le promettant et le bénéficiaire, est généralement de 5 à 10 % du prix de vente.

Cette indemnité est conservée par le vendeur si l'acquéreur ne souhaite pas acheter et ne lève pas l'option. Elle est restituée au bénéficiaire si une condition suspensive n'est pas réalisée dans les délais, sauf si cette non-réalisation est liée à une faute de l'acquéreur. Dans ce dernier cas, le vendeur est en droit de conserver l'indemnité.

Si le bénéficiaire lève l'option, l'indemnité d'immobilisation est alors considérée comme un acompte sur le prix de vente et est donc déduite du prix de vente à régler à la signature de l'acte authentique.

Promesse synallagmatique de vente et d'achat ou « compromis de vente »

La promesse synallagmatique est plus couramment dénommée « compromis de vente ». À l'inverse de la promesse unilatérale, elle engage les deux parties dans la vente : en signant l'avant-contrat, le vendeur s'engage à vendre à l'acquéreur et l'acquéreur s'engage à acheter, après réalisation des conditions suspensives.

Effet du compromis de vente

En vertu de l'article 1589 du Code civil, les parties étant d'accord sur la chose et le prix, la promesse de vente vaut vente. Dès lors, si l'une ou l'autre des parties se désiste de la vente durant la promesse, l'autre peut saisir le tribunal judiciaire pour faire constater la réalisation de la vente.

La plupart des compromis contient une clause pénale. Cette clause a pour objet de prévoir qu'en cas de défaillance de l'une des parties, l'autre peut saisir le juge pour constater :

• soit la résolution de la vente (cette solution permet d'assurer aux parties que chacune est désormais libre de tout engagement) ;
• soit la réalisation forcée de la vente.

Dans les deux cas, la partie défaillante verse à l'autre partie une indemnité dont le montant est préalablement fixé par les parties dans la clause pénale.

Versement d'un dépôt de garantie ou d'arrhes

Dès la signature du compromis, l'acquéreur verse entre les mains du notaire ou de l'agent immobilier une somme d'argent qui n'excède généralement pas 5 % du prix, preuve de son engagement dans la vente. Il sert d'acompte sur le prix de vente.

Offre d'achat

L'offre d'achat écrite peut être considérée comme un avant-contrat de vente car une fois établie par l'acquéreur, elle l'engage à acheter si le vendeur accepte l'offre. Aucune somme d'argent ne peut être versée par l'acquéreur au vendeur lors de la formulation de l'offre d'achat.

Dans la pratique, une offre d'achat acceptée est suivie de la signature d'un compromis ou d'une promesse de vente, pour lesquels l'acquéreur bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours, prévu par l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation. Sous peine d'amende, l'acte doit indiquer de manière lisible et compréhensible les informations relatives aux conditions et aux modalités d'exercice de ce droit de rétractation (article 78 de la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).

Contenu de l'avant-contrat de vente

Clauses obligatoires 

Tout avant-contrat doit contenir :

• l'identité des parties ;
• la désignation du bien (adresse, références cadastrales, type de bien, surface, nombre de pièces et description des pièces), sa superficie et la surface habitable du bien, ainsi que son prix de vente ;
• les conditions suspensives (obtention d'un prêt immobilier par l'acquéreur, obtention d'un permis de construire, de l'état hypothécaire ne révélant pas l'existence d'hypothèque sur le bien, purge du droit de préemption de la commune, etc.) ainsi que leur délai de réalisation ;
• la date de levée de l'option pour les promesses unilatérales.

Annexes à l'avant-contrat

Pour une parfaite information de l'acquéreur, l'avant-contrat de vente doit contenir les annexes suivantes :

• dossier de diagnostic technique (éventuellement constat amiante, état des installations électriques et gaz, DPE, état des risques naturels et technologiques, information sur le risque de présence de mérule, état des nuisances sonores aériennes pour les biens situés dans une zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit, etc.) ;

• dans le cas d'un bien en copropriété, ensemble des documents relatifs à l'organisation de l'immeuble (3 derniers PV d'assemblée générale, fiche synthétique de la copropriété, règlement de copropriété), document relatif à l'état de l'immeuble (carnet d'entretien, diagnostic technique global), documents relatifs à la situation financière de l'immeuble et du lot vendu (charges, fonds de travaux, montant des impayés, etc.), etc.