Obligations du vendeur

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Au moment de signer l'acte de vente, le vendeur doit remettre au notaire et à l'acquéreur une série de diagnostics immobiliers concernant le bien.

Ces diagnostics permettent à l'acheteur d'acquérir le bien sans aucune réserve sur son état.

Les autres obligations du vendeur vis-à-vis de l'acheteur :

  • La garantie contre les vices cachés.
  • L'obligation de délivrance du bien et la garantie de conformité.
  • La garantie contre l'éviction.

 

 

Obligations de vendeur : les diagnostics

Le vendeur doit faire établir à ses frais et par des sociétés certifiées et assurées différents diagnostics immobiliers.

Certaines agences immobilières chargées d'une vente peuvent proposer au vendeur de lui offrir le coût de ces diagnostics en l'échange d'un contrat exclusif (attention, elles peuvent très bien répercuter cette ristourne sur le montant de leurs honoraires).

Ces diagnostics doivent être délivrés à l'acheteur pour la signature de l'acte de vente et ont valeur de garantie :

  • Diagnostic plomb, amiante et termites.
  • Diagnostic de performance énergétique : évaluation de la consommation du logement cédé.
  • État des risques naturels et technologiques.
  • État hypothécaire.
  • Surface du bien (loi Carrez) : obligatoire pour les biens en copropriété.
  • Diagnostic assainissement : obligatoire pour l'assainissement non collectif

Si le vendeur ne remet pas ces diagnostics, l'acheteur est en droit de suspendre la vente ou de demander son annulation.

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Certificats Quoi ? Biens concernés Validité du document Recours de l'acheteur en cas d'absence du document pour l'acte définitif de vente
Plomb Certificat anti plomb Tous les logements construits avant 1949. Permanente s'il n'y a pas de plomb ou du plomb à des concentrations inférieures à 1 mg/cm². 1 an en cas de plomb à des concentration supérieures ou égales à 1 mg/cm². L'acheteur pourra se retourner contre le vendeur au titre de la garantie contre les vices cachés. Il peut faire annuler la vente et redemander le prix de la vente ou bien demander une remise sur le prix de vente.
Amiante Diagnostic anti amiante. Tous les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, obligatoire depuis la loi du 22 novembre 2000 pour tous les actes d'achat et de vente. Permanente si aucune trace d'amiante n'est détectée. En cas d'amiante, un nouveau contrôle doit être effectuée dans les 3 ans.
Gaz Diagnostic sur l'état de l'installation. Installations datant de plus de 15 ans. 3 ans.
Termites Certificat anti termites. Obligatoire depuis la loi du 8 juin 1999 pour tous les biens situés dans les zones à risques délimitées par arrêté préfectoral. 3 mois.
État des risques naturels et technologiques

Imprimé ERP (état des risques et pollutions - aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués) depuis un arrêté du 13 juillet 2018, ou tout autre support qui apporte les mêmes informations que celles prévues par le modèle en vigueur (arrêté du 9 juin 2021).

Toutes les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles, ou zones de sismicité ou zones à potentiel radon de niveau 3.

6 mois.

Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2023, l'état des risques doit être porté à la connaissance des acquéreurs dès l'annonce de vente et comporter la mention suivante : « les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ». L'état des risques est remis à la première visite de l'immeuble au potentiel acquéreur (décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022).

L'acheteur peut :
  • Se retirer de la vente.
  • Demander une baisse du prix de vente.
Diagnostic de performance énergétique Diagnostic de la consommation énergétique du logement. Tous. 10 ans. L'acheteur peut :
  • Se retirer de la vente.
  • Demander une baisse du prix de vente.
Installation électrique Diagnostic sur l'état de l'installation. Installations datant de plus de 15 ans (pour les immeubles : parties privatives uniquement).

3 ans.

Important : depuis le 13 octobre 2017, l'état de l'installation électrique dans les immeubles à usage d'habitation doit contenir des informations minimales et doit être réalisé selon une méthode définie par un arrêté du 28 septembre 2017, lequel abroge l'arrêté anciennement applicable du 8 juillet 2008. Vérifiez donc bien que le professionnel fait référence à cet arrêté.

S'il découvre que l'installation électrique est défectueuse, l'acheteur peut saisir le tribunal pour demander :
  • l'annulation de la vente ;
  • une baisse du prix de vente.
Assainissement Diagnostic sur l'état de l'installation. Toutes les installations d'assainissement non collectif (dans le cadre de la vente d'un bien immobilier) 3 ans. Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés.
Bruit État des nuisances sonores aériennes (imprimé) Tous les biens situés dans une zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit (PEB)   Valeur indicative (article L. 112-11 du Code de l’urbanisme, tel qu’issu de la loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d’orientation des mobilités).

Obligations du vendeur : des garanties indispensables à la vente

La garantie contre les vices cachés : le vendeur est tenu de garantir l'acheteur en cas de vices cachés :

  • Pour faire marcher la garantie :
    • L'acquéreur doit prouver l'antériorité du vice caché par rapport à la date de la vente.
    • Délai maximum de 6 à 12 mois après la découverte du vice.
  • L'acheteur peut entamer deux types d'action en justice contre le vendeur :
    • Action estimatoire : l'acheteur conserve le bien et demande la restitution d'une partie du prix de vente.
    • Action rédhibitoire : l'acheteur rend le bien et récupère le prix de la vente majorée de tous les frais.

La garantie contre l'éviction : le vendeur doit prévenir ou réparer tous les troubles de jouissance dont pourrait souffrir l'acheteur.

La garantie de conformité du bien : à la livraison, le bien doit être conforme à la description détaillée dans l'acte définitif de vente (surface, etc.).

La garantie décennale sur les travaux effectués : si le vendeur a réalisé lui-même des travaux de construction pour l'amélioration de son bien immobilier, ces travaux sont garantis pendant 10 ans. Ce délai est un délai de forclusion : il ne peut être ni suspendu ni interrompu (Cass. 1re civ., 10 juin 2021, n° 20-16.837). En cas de problèmes liés aux travaux, l'acheteur peut faire jouer cette garantie décennale. Si le vendeur n'a pas souscrit d'assurance dommages-ouvrage pour ces travaux, il pourra être amené à indemniser le vendeur de sa propre poche... Lorsque les travaux ont été réalisés par un professionnel, ils doivent également faire l'objet d'une assurance responsabilité civile professionnelle, dite garantie décennale.

Bon à savoir : suite aux mesures de la loi Macron du 6 août 2015, les personnes soumises aux obligations de garantie décennale doivent fournir une attestation d'assurance répondant à un modèle défini par l'arrêté du 5 janvier 2016. Cette attestation doit notamment être jointe aux devis et factures.

Important : en matière de garantie décennale, les travaux qui ne portent que sur une partie d’un élément constitutif ne constituent pas un ouvrage relevant de l’article 1792 du Code civil. Ainsi par exemple, « les travaux qui correspondent à une réparation limitée dans l’attente de l’inéluctable réfection complète d’une toiture à la vétusté manifeste, sans incorporation de matériaux nouveaux à l’ouvrage », ne sont pas couverts par la garantie décennale (Cass. 3e civ., 28 février 2018, n° 17-13.478).

À noter : si un logement est frappé, après la vente, d'une interdiction de louer pour indécence, la vente immobilière peut être annulée (Cass. 3e civ., 3 mai 2018, n° 17-11.132 et 17-14.090).

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