La promesse, qu’elle soit unilatérale ou synallagmatique, qu’un vendeur et un acquéreur concluent pour la vente d’un bien immobilier est un contrat.
Les deux parties sont donc libres de prévoir d’un commun accord les conditions de la vente et notamment certaines clauses qui peuvent avoir pour effet de mettre fin au contrat si un événement particulier intervient. Il s’agit des clauses restrictives.
Clauses restrictives : définition
Clauses prévues dans les promesses de vente
Les clauses restrictives sont des conditions prévues d’un commun accord entre le vendeur et l’acquéreur lors de la rédaction de l’avant-contrat de vente (promesse unilatérale de vente ou promesse synallagmatique de vente et d’achat). Les parties prévoient d’ores et déjà que la vente n’aura pas lieu si un événement particulier intervient avant un certain délai.
Les clauses restrictives ont pour objet d’empêcher la réalisation définitive de la vente.
Par exemple : il est possible de signer une promesse de vente pour un terrain à bâtir situé dans une commune où le PLU est en cours de révision. Les parties peuvent prévoir, dans une clause restrictive, que la vente ne se réalisera pas si l’instruction et l’obtention du permis de construire se fait sur les bases du nouveau PLU révisé. En effet, le futur PLU peut restreindre les possibilités de construction que l’acquéreur envisage sur le terrain. Il ne souhaite pas acheter le terrain s’il doit respecter les conditions du futur PLU.
Clauses restrictives et conditions suspensives
Vendeur et acquéreur peuvent prévoir dans la promesse de vente des clauses restrictives mais également des conditions suspensives.
Comme les clauses restrictives, elles sont prévues d’un commun accord entre les parties, à l’exception de certaines qui doivent être prévues d’office (condition suspensive d’obtention d’un prêt par l’acquéreur, condition suspensive de purge du droit de préemption si un tel droit existe, etc.).
Contrairement aux clauses restrictives, les clauses suspensives conditionnent la vente à la réalisation d’un événement particulier dans un délai fixé dans l’avant-contrat.
Conséquences de la clause restrictive
Si vendeur et acquéreur ont prévu dans la promesse de vente une clause restrictive et si l’événement envisagé dans la clause se réalise, l’avant-contrat est caduque et la vente ne se réalise pas. Les parties reprennent leur liberté.
L’acquéreur récupère la somme qu’il a versée lors de la signature de la promesse (indemnité d’immobilisation ou dépôt de garantie). Pour cela, il ne faut pas que l’échec de la réalisation de la vente lui incombe.
Cas particulier de la clause restrictive de garantie
Vendeur et acquéreur peuvent prévoir dans le contrat définitif de vente une clause restrictive de garantie.
C’est fréquemment le cas pour la garantie des vices cachées, prévue à l’article 1641 et suivants du Code civil.
Clause restrictive possible entre non-professionnels
Vendeur et acquéreur peuvent décider, lors de la conclusion de la vente, que le vendeur ne sera pas tenu de garantir à l’acquéreur les vices cachés qui peuvent se révéler après la vente.
En présence d’une telle clause, l’acquéreur ne peut agir ensuite contre le vendeur en garantie des vices cachés. Il ne peut saisir le juge pour obtenir la résolution de la vente ou une diminution du prix de vente.
Une clause restrictive de garantie ne peut être prévue que dans les ventes conclues par deux non-professionnels.
Elle est réputée non-écrite dans les contrats de vente liant un vendeur professionnel et un particulier.
Non-validité de la clause restrictive en cas de mauvaise foi du vendeur
Même en présence d’une clause restrictive de garantie dans le contrat de vente, l’acquéreur peut agir s’il parvient à prouver que le vendeur non-professionnel est de mauvaise foi et qu’il avait connaissance du vice au moment de la vente.
Dans ce cas, le juge peut prononcer au profit de l’acquéreur :
- la résolution de la vente ;
- une diminution du prix de vente ;
- l’octroi de dommages et intérêts (que ce soit en cas de résolution de la vente ou de diminution du prix).