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Vous faites face à des difficultés financières ou êtes créancier d'un tiers qui est propriétaire d'un bien immobilier. Une adjudication est envisageable. De quoi s'agit-il ? Le point sur la question.
Adjudication : définition
L'adjudication judiciaire d'un bien immobilier est le fait de vendre le bien aux enchères publiques devant le tribunal. On appelle cela également la « vente forcée ».
Elle est envisagée par le Code des procédures civiles d'exécution dans le cadre de la procédure de saisie immobilière, aux articles L. 322-5 et suivants.
Dans quels cas cette procédure intervient-elle ? Et comment ?
Procédure d'adjudication
Situation
Votre bien peut être vendu aux enchères dès lors que vous êtes débiteur. Il peut s'agir, par exemple :
- de charges de copropriétés ;
- d'une créance garantie par une hypothèque consentie sur votre bien immobilier.
Exemple : vous n'arrivez plus à rembourser les mensualités de votre crédit immobilier. Votre banque vous poursuit en paiement et procède à la saisie immobilière du bien immobilier objet du prêt.
Pré-requis du créancier
Le créancier dit « poursuivant » devra justifier un titre exécutoire lui permettant d'engager la procédure de saisie immobilière du bien.
Un titre exécutoire est une décision de justice ou un acte notarié. Autrement dit soit le créancier a fait constater sa créance au cours d'un procès, soit il dispose d'un acte notarié.
Bon à savoir : si la créance est constatée par un acte notarié et qu'il s'agit d'un prêt, le créancier devra avoir prononcé la déchéance du terme. Il s'agit d'une sanction en cas de non-paiement des échéances d'un prêt ou plus généralement d'une dette qui est payable par échéances. La totalité de la dette est alors immédiatement exigible.
Procédure
Un commandement de payer doit être délivré au débiteur, par l'intermédiaire d'un huissier de justice. L'acte vaut saisie du bien. Cela signifie qu'on ne peut plus le vendre, ni en faire donation.
Ce commandement de payer prévoit de nombreuses mentions obligatoires dont l'obligation de payer la somme due sous 8 jours.
À défaut de règlement, il est délivré une assignation à comparaître au débiteur pour une audience dite d'orientation devant le Juge de l'exécution chargé des saisies immobilières (Magistrat près le tribunal judiciaire).
Au cours de cette audience, le juge déterminera l'orientation à suivre pour la procédure, à savoir :
- la vente amiable du bien (sur demande du débiteur) ;
- la vente forcée du bien (et en ce cas, le montant de la mise à prix).
Dans les deux cas, une deuxième audience est alors fixée soit pour constater la vente amiable, soit pour l'adjudication du bien.
Bon à savoir : la procédure de saisie immobilière est très formaliste et soumise à de nombreux délais et publications d'actes auprès du service de la publicité foncière (articles L. 311-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution).
La vente forcée sur adjudication
Si le débiteur n'a pas réussi à régler sa créance de manière intégrale ou n'a pas pu faire valoir une vente amiable de son bien, il est vendu aux enchères publiques à l'audience du Tribunal.
La vente est dite « à la bougie » car les enchérisseurs peuvent se manifester suivant l'allumage ou non de chandelles. Il s'agit d'une sorte de coutume qui tend peu à peu à être remplacée par un système d'allumage d'ampoules.
Les enchères ne peuvent être portées que par avocat. Celui-ci vous demandera la remise d'un chèque de garantie de 10 % du montant de la mise à prix.
Bon à savoir : les personnes condamnées à une peine leur interdisant d’acquérir un bien immobilier ne peuvent pas non plus porter d’enchères devant le juge de l’exécution saisi d’une procédure de saisie immobilière (article L. 322-7-1 du Code des procédures civiles d'exécution, issu de la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, et visant particulièrement à les marchands de sommeil).
Issue de la procédure
Le jugement d'adjudication fait état de la vente et de ses conditions.
À défaut d'enchérisseur, il existe deux possibilités. Soit le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire du bien et donc propriétaire de celui-ci, soit il peut le retirer de la vente aux enchères. En ce cas, la procédure est à reprendre en intégralité s'il souhaite de nouveau poursuivre le débiteur.
Après expiration des délais de recours, la somme qui est récoltée sera répartie entre les créanciers.
Il peut demander l'expulsion du débiteur qui occupe le bien saisi.
Bon à savoir : le jugement rendu vaut titre de propriété au profit de l'adjudicataire.
Pour en savoir plus :
- Qu'est-ce que la licitation ? La réponse sur notre page.
- Consultez notre article pour savoir comment acheter un bien immobilier saisi.
- Pour tout savoir sur la vente immo, téléchargez gratuitement notre guide pratique.