Clause de dédit

Sommaire

Lors de la signature d'une promesse de vente, vendeur et acquéreur peuvent prévoir la faculté de se retirer de la vente avant la signature définitive, en contrepartie du versement d'une somme d'argent.

Cette faculté est possible grâce à la clause de dédit éventuellement prévue dans le compromis de vente.

Clause de dédit : définition

Faculté de mettre fin à la promesse de vente…

La clause de dédit est une clause que vendeur et acquéreur peuvent prévoir dans une promesse de vente et qui stipule que l'une ou l'autre des parties peut décider de se retirer de la vente avant la signature de l'acte définitif, moyennant le versement d'une somme d'argent.

La décision de se retirer est une décision unilatérale du vendeur ou de l'acquéreur.

… en contrepartie du versement d'une somme d'argent

En contrepartie du désengagement de la vente, la partie qui se retire verse à l'autre partie un montant prédéfini dans la promesse, afin de compenser la perte d'opportunité de la vente.

Le montant à verser par la partie qui se désengage est préalablement fixée au compromis d'un commun accord entre le vendeur et l'acquéreur, dans la clause de dédit. Ce montant ne doit pas être trop dissuasif car la clause de dédit peut être alors requalifiée de clause pénale.

Une fois la clause de dédit mise en œuvre, vendeur et acquéreur reprennent leur liberté.

Clause de dédit et compromis de vente

Une clause de dédit peut être prévue seulement dans une promesse synallagmatique de vente, appelée plus couramment compromis de vente.

Il s'agit d'un avant-contrat dans lequel vendeur et acquéreur s'engagent mutuellement à vendre et à acheter. Chacun est engagé par le compromis, contrairement à la promesse unilatérale de vente où seul le vendeur est engagé à vendre.

Dans une promesse unilatérale de vente, il est prévu une clause d'immobilisation. Lors de la signature de la promesse unilatérale, l'acquéreur verse une indemnité d'immobilisation. Au terme d'un délai défini dans l'avant-contrat, si l'acquéreur ne souhaite plus acheter et ne lève donc pas l'option, l'indemnité est conservée par le vendeur. Elle est alors la contrepartie de l'immobilisation du bien par le vendeur pendant toute la durée d'option.

Clause de dédit et délai de rétractation

La clause de dédit est indépendante du délai de rétractation dont bénéficie l'acquéreur de la notification du compromis de vente signé.

À compter du lendemain de la première présentation de la lettre de notification du compromis, l'acquéreur dispose en effet d'un délai de 10 jours pour éventuellement se rétracter et mettre fin au compromis (article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation).

Important : sous peine d'amende, l'acte doit indiquer de manière lisible et compréhensible les informations relatives aux conditions et aux modalités d'exercice de ce droit de rétractation (article 78 de la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).

Bon à savoir : il s’agit bien de la première présentation de la lettre recommandée et non de sa réception. Si l’acheteur ne va pas chercher la lettre recommandée lui notifiant l’avant-contrat, le délai de rétractation court quand même (Cass. 1re civ., 14 février 2018, n° 17-10.514).

Dans le cas de la rétractation, elle ne bénéficie qu'à l'acquéreur et ne donne lieu à aucun versement d'indemnité.

Mise en œuvre de la clause de dédit

Si l'une des parties souhaite ne plus vendre ou ne plus acheter le bien immobilier, et que le compromis de vente contient bien une clause de dédit, il en informe l'autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception.

La partie qui se désengage n'a pas à donner les raisons de sa dédite.

Désengagement de l'acquéreur

Si c'est l'acquéreur qui se désiste de la vente, la somme qu'il a versée lors de la signature du compromis de vente est conservée par le vendeur.

S'il n'a rien versé ou pas assez, la somme est versée au moment de la dédite.

Important : concernant les frais d'agence, l'agent immobilier a droit à sa commission après la signature d'un acte écrit mentionnant l'engagement définitif des deux parties. Toute comme l'acte authentique de vente, le compromis est un engagement réciproque de vente et d’achat, irrévocable pour les deux signataires. Une fois le compromis de vente signé, la partie qui renonce à la vente doit non seulement des indemnités à l’autre partie signataire mais également la commission de l'agence (Cass. 1re civ., 10 octobre 2018, n° 16-210.44). Il en va cependant différemment si le compromis prévoit des conditions suspensives et que ce sont ces dernières qui ont empêché la vente de se réaliser. Si l’avant-contrat est une promesse unilatérale de vente, dans laquelle seul le promettant vendeur est engagé, l’agent immobilier ne percevra pas sa commission, mais pourra éventuellement agir en justice afin de percevoir des dommages et intérêts.

Désengagement du vendeur

Si c'est le vendeur qui se désengage, il doit restituer à l'acquéreur la somme que ce dernier a versée à la signature du compromis de vente. Il lui verse en plus le montant préalablement fixé dans la clause de dédit.

Clause de dédit et clause pénale

Vendeur et acquéreur doivent porter une attention particulière à la rédaction de la clause de dédit. Elle peut en effet être requalifiée de clause pénale.

La clause pénale est la clause prévue dans un compromis de vente qui a pour objet de contraindre vendeur et acquéreur à exécuter le contrat. Elle constitue une sanction pécuniaire en cas d'inexécution par les parties de leurs obligations dans le cadre de la vente.

Le montant fixé dans la clause pénale peut donner lieu à une révision judiciaire, ce qui n'est pas le cas pour l'indemnité de dédit.

Important : c'est pourquoi il est important de ne pas fixer un montant d'indemnité de dédit trop élevé. Ce dernier pourrait être considéré comme dissuasif, empêchant le vendeur et l'acquéreur de se dédire et les contraignant à exécuter le contrat.

Intérêt de la clause de dédit

Il peut être intéressant de prévoir contractuellement une clause de dédit dans le compromis de vente pour permettre au vendeur ou à l'acquéreur de reprendre sa liberté, dans des cas où les parties savent d'ores et déjà, à la signature du compromis, qu'elles ne sont pas certaines de pouvoir tenir leurs engagements.

Exemple : ce peut être le cas pour un compromis prévoyant un délai de réitération long, pendant lequel la situation du vendeur ou de l'acquéreur peut être amenée à évoluer.

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