Vous souhaitez acheter ou vendre un bien immobilier ? Quelles sont les règles principales du droit de la vente immobilière ?
Définition du droit de la vente immobilière
Le droit de la vente immobilière relève du droit privé et plus particulièrement du droit civil. Il concerne la vente portant sur des biens immobiliers.
La vente est prévue par l'article 1583 du Code civil qui la dit « parfaite » et formée dès lors que les parties se sont mises d'accord sur la chose et le prix. Toutefois, si un tel accord de principe est valable, il nécessite d'être formalisé en matière immobilière.
Bon à savoir : par immobilier, l'on entend à la fois vente de terrain, d'immeuble, d'appartement, de maison. Tout ce qui relève de la catégorie juridique d'immeuble (articles 518 et suivants du Code civil). Généralement, il s'agit des biens que l'on ne peut pas déplacer.
Voyons plus en détail les principales règles applicables en la matière.
Principes généraux
Le droit de la vente immobilière est un droit spécifique engageant plusieurs types de textes. L'on trouve les plus courants au sein du Code civil et du Code de la construction et de l'habitation.
Pour en donner une illustration, voici les principales règles applicables dans le cadre d'une vente immobilière de droit commun.
La promesse de vente (unilatérale)
La promesse de vente est un document qui engage unilatéralement une partie à vendre son bien immobilier. Outre les mentions de base (prix, désignation du bien, dénomination des parties) et des documents spécifiques, elle comporte un délai et des conditions permettant à l'acheteur de se rétracter ou de « lever l'option ». Le vendeur s'engage à ne pas vendre à un tiers durant le délai fixé. Passé le délai stipulé, la promesse est caduque.
Bon à savoir : il est courant de prévoir ce que l'on appelle une « indemnité d'immobilisation » correspondant en général à un pourcentage de la valeur du bien (10 %), versé par l'acquéreur potentiel en contrepartie de sa « réservation ». S'il ne lève pas l'option alors que les conditions prévues sont réalisées, il perd cette somme, acquise au vendeur.
La promesse de vente doit être rédigée par un notaire si le délai fixé dépasse les 18 mois. À défaut, elle peut être rédigée par le vendeur, son intermédiaire, ou un avocat. Si elle est rédigée sous seing privé (par une autre personne qu'un notaire), elle doit être enregistrée dans les 10 jours de sa signature auprès du service des impôts.
À noter : il n’est pas nécessaire que la promesse de vente soit notifiée avec une lettre d’accompagnement pour être valable. Par conséquent, le futur acquéreur ne peut pas se fonder sur l’absence de lettre d’accompagnement pour considérer que la notification de la promesse de vente est irrégulière et que le délai de rétractation ne court pas (Cass. 3e civ., 9 juillet 2020, n° 19-18.943).
Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique)
Le compromis de vente est un acte qui lie les deux parties à la vente. Elle s'apparente à la promesse de vente (elle est aussi appelée « promesse synallagmatique de vente »), mais tant acheteur que vendeur s'y engagent. Toutefois, la vente peut toujours être subordonnée à une ou plusieurs conditions suspensives.
Exemple : l'acheteur est dans l'obligation de contracter un prêt pour lequel il attend le consentement de sa banque.
Là encore, une indemnité d'immobilisation est chose courante, dans les mêmes termes que pour la promesse de vente.
Bon à savoir : tant en matière de promesse simple, que pour un compromis, l'acheteur dispose d'un délai de rétractation sans frais de 10 jours. Pour cela, l'acte signé est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (ou remis directement en mains propres lorsqu'un notaire a réalisé l'acte). Le délai court du lendemain de la première présentation de la lettre ou le jour suivant la remise. La faculté de rétractation s'exerce par lettre recommandée (article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation). Sous peine d'amende, l'acte doit indiquer de manière lisible et compréhensible les informations relatives aux conditions et aux modalités d'exercice de ce droit de rétractation (article 78 de la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).
À noter : lorsque le vendeur d’un bien immobilier n’informe pas l’acquéreur du comportement problématique du voisin de palier (nuisances sonores, dégradation de l’immeuble, usage de stupéfiants, etc.), et alors que l’acquéreur l’a bien informé que la tranquillité était un critère déterminant pour lui, la vente de l’appartement peut être annulée pour réticence dolosive et le montant de la clause pénale n’est pas dû (Cass. 3e civ., 18 avril 2019, n° 17-24.330).
La signature de l'acte authentique
La signature de l'acte de vente parachève les opérations. En effet, la vente immobilière est ce que l'on appelle un contrat solennel, ce qui signifie qu'il est obligatoire de le rédiger par écrit. En outre, la loi oblige à la rédaction d'un acte authentique, donc réalisé par un notaire. Il est ensuite publié au service de la publicité foncière.
A noter : lorsque l’administration fiscale s’aperçoit que dans le cadre d’une vente immobilière par un particulier, les parties se sont mis d’accord pour dissimuler une partie du prix de cession, le prix de vente porté dans l’acte doit alors être majoré du montant de cette dissimulation et imposé dans la catégorie des plus-values immobilières (CAA Nantes 30 janvier 2020, n°18NT00678).
Régimes de ventes spécifiques
Il existe d'autres types de ventes immobilières qui obéissent à des régimes spécifiques, traités par le droit de la vente immobilière.
L'on relève :
- la vente en l'état futur d'achèvement ;
- la vente à réméré ;
- la vente en viager ;
- la vente sur adjudication publique (saisie immobilière) ;
- etc.
À noter : ces différents types de vente démontrent l'éventail large que recouvre le droit de la vente immobilière. L'on se réfère en effet tant aux textes du Code civil, de la construction et de l'habitation, qu'aux procédures civiles d'exécution.