Expertise immobilière

Sommaire

Faire expertiser son bien immobilier pour en connaître la valeur peut parfois être nécessaire, notamment dans le cadre d'une vente, d'une donation ou encore d'une succession.

En France, l'activité d'expertise immobilière n'est que partiellement encadrée. Les notaires ont ainsi décidé de créer le label Notexpert pour assurer la sécurité juridique de cette activité.

Expertise immobilière : un cadre légal flou

Définition de l'expertise immobilière

L'expertise immobilière est l'opération par laquelle un expert en immobilier :

  • évalue un bien immobilier ;
  • grâce à des outils techniques et des connaissances spécifiques (marché immobilier, fiscalité…) ;
  • pour établir un juste diagnostic de la valeur dudit bien immobilier.

L'expertise immobilière est nécessaire pour les notaires et les propriétaires notamment dans des cas de succession, de donation, de déclaration d'IFI (impôt sur la fortune immobilière qui remplace l'ISF depuis le 1er janvier 2018) ou encore de divorce.

Bon à savoir : l'article L. 112 A du Livre des procédures fiscales (issu de la loi ESSOC n° 2018-727 du 10 août 2018) prévoit que l’administration fiscale contribue à la transparence des marchés fonciers et immobiliers, en rendant librement accessibles au public, sous forme électronique, les éléments d’information qu’elle détient au sujet des valeurs déclarées à l’occasion des mutations à titre onéreux intervenues au cours des 5 dernières années. Le décret n° 2018-1350 du 28 décembre 2018 précise que toute personne peut obtenir via le site Data.gouv.fr un fichier de format standard contenant pour chaque mutation : sa date, sa nature, son prix, l'adresse, les références cadastrales et le descriptif du bien.

Un cadre légal inexistant

L'activité d'expertise immobilière n'est pas réglementée en France sauf dans les cas suivants :

  • expertise judiciaire ;
  • expertise agricole, foncière et forestière.

Pour répondre à ce vide légal, l'Institut Français de l'Expertise Immobilière a proposé un texte énonçant les règles à suivre par les professionnels dans le cadre de l'exercice de l'activité d'expertise immobilière.

À noter : ces textes définissent les obligations des professionnels dans le cadre de la réalisation d'une expertise immobilière et les conséquences juridiques qu'impliquent l'exercice de ce type de prestation.

Label Notexpert : la réponse des notaires au vide juridique

Les notaires ont souhaité offrir une garantie juridique aux personnes qui ont recours à des professionnels pour effectuer une expertise immobilière. Pour ce faire, ils ont créé le label Notexpert.

Ce label est octroyé aux notaires et à leurs collaborateurs qui :

  • ont suivi une formation spécifique dans l'expertise immobilière ;
  • justifient d'une expérience professionnelle dans le domaine de l'expertise immobilière d'au moins 5 ans.

À noter : le label assure aux clients que le professionnel utilise les méthodes et l'expertise nécessaires à l'activité d'expertise immobilière. Le label compte aujourd'hui plus de 200 experts.

Expertise immobilière : une prestation spécifique

L'activité d'expertise immobilière est très fréquente pour les notaires. Elle permet d'évaluer la valeur de tous biens quelle que soit leur nature : appartement, maison, terrain, local commercial ou industriel, hôtel, château, etc.

L'estimation de la valeur d'un bien immobilier est généralement obligatoire dans le cadre d'une succession, d'une donation ou encore d'un divorce.

Bon à savoir : l'expertise immobilière intervient auprès de tous types de client : particuliers, sociétés, associations, collectivités locales.

À noter : lors de la vente d’un bien immobilier, il est nécessaire de fixer la valeur réelle du bien immobilier. Cette valeur est déterminée en tenant compte de la valeur de biens similaires mis en vente. En cas de vente du bien à un prix inférieur, l’administration fiscale est en droit de réclamer une rectification, car le prix conclu sert de base au calcul des impôts et taxes. Pour fixer la valeur réelle du bien, l’administration fiscale peut comparer des biens globalement semblables, et non plus identiques ou « intrinsèquement similaires » (Cass. com., 20 février 2019, n° 17-24.593).

Fonctionnement d'une expertise immobilière

Procédure à suivre

Lors d'une expertise immobilière, l'expert respecte les étapes suivantes :

  • il prend contact avec ses clients pour connaître leurs enjeux et leurs objectifs ;
  • il propose d'intervenir et présente un devis pour définir son rôle, les limites de ses missions, le délai d'intervention ;
  • il collecte les documents nécessaires pour procéder à l'expertise immobilière (titre de propriété, permis de construire, état locatif…) ;
  • il visite le bien et établit un état descriptif dudit bien et de son environnement ;
  • il compare ce bien avec d'autres biens vendus dans un secteur comparable et aux prestations sensiblement identiques ;
  • il établit un rapport d'expertise.

Outils d'expertise immobilière

Pour effectuer une expertise immobilière, le professionnel dispose de différents outils :

  • une base de données recensant les ventes immobilières appelée « base des références immobilières », qui permet de comparer les biens vendus et leur prix de vente avec le bien à expertiser ;
  • la charte de l'expertise immobilière, qui recense les obligations et les étapes à respecter par le professionnel dans le cadre d'une expertise immobilière.

Rapport d'expertise

L'expertise immobilière se termine par un rapport d'expertise qui comprend les éléments suivants :

  • la mission de l'expert ;
  • la désignation et la localisation du bien expertisé ;
  • la situation juridique du bien ;
  • les méthodes et les références utilisées par l'expert ;
  • l'estimation de la valeur vénale du bien.

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