Vente à réméré

La vente à réméré est également appelée « vente avec faculté de rachat ».

Pour vendre son bien immobilier, il existe plusieurs moyens : la vente classique ; la vente en viager ; la vente aux enchères ; l'échange de biens ; la vente à réméré. PagesJaunes fait le point sur le principe de la vente à réméré. 

Vente à réméré : définition

La vente à réméré est un contrat de vente immobilière qui permet au vendeur de racheter son bien s'il arrive à restituer le prix de la vente en plus des autres frais engagés. La vente à réméré est prévue par les articles 1659 et suivants du Code civil : "La faculté de rachat ou de réméré est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l'article 1673".

Pour racheter son bien, le vendeur dispose d'un laps de temps précis, défini dans le contrat, et qui ne peut dépasser 5 ans. Ce délai est rappelé par l'article 1660 du Code civil qui précise : " La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années. Si elle a été stipulée pour un terme plus long, elle est réduite à ce terme."

Durant cette période, le vendeur peut continuer à habiter dans le logement, mais il doit verser un loyer à son investisseur.

Propriétaires et la vente à réméré

Cette opération s'adresse aux propriétaires de biens immobiliers qui ont contracté une dette importante. Elle constitue une alternative au rachat de crédit. Elle évite en ce sens à un particulier endetté de souscrire un nouveau crédit pour racheter ses crédits en cours.

Vendre son logement à réméré peut alors leur permettre de rembourser leurs créanciers et de réguler leurs situations financières. La vente à réméré permet d'avoir des liquidités. Elle s'adresse aux personnes endettées propriétaires de leur logement ou accédant à la propriété.

Vente à réméré, les étapes

Il y a plusieurs étapes dans la vente en réméré et plusieurs mécanismes qu'il faut bien saisir avant de se lancer.

Évaluer sa situation

Faire le point sur sa situation permet de savoir si ce type de vente correspond à sa situation financière. Il est utile de se renseigner pour savoir si d'autres possibilités sont envisageables avant de vendre son bien à réméré : avez-vous accès au crédit bancaire pour régler vos dettes ? Pouvez-vous regrouper vos crédits ? Pouvez-vous obtenir un moratoire pour rembourser vos créanciers ? Etes-vous disposé à vous mettre en procédure de surendettement ? Si ces réponses demeurent négatives, alors la vente à réméré est faite pour vous. Elle constitue le dernier recours pour rétablir sa situation financière en évitant la saisie immobilière de votre bien. 

Tout d'abord, il faut faire estimer son bien immobilier et calculer le montant de sa dette. Si la montant total des dettes est compris entre 50 % (ou moins) à 70 % de la valeur du bien immobilier, le projet est réalisable. Votre niveau d"endettement par rapport à la valeur de votre bien permet de définir le ratio hypothécaire. C'est ce ratio qui ne doit pas dépasser 70 %.

Il faut toutefois considérer que, pour racheter son bien, d'autres frais seront à prendre en charge comme : les frais de notaire ; les indemnités de logement, etc.

Il est essentiel de toujours penser à les prendre en compte lors de l'évaluation des coûts.

Établir le contrat de vente en réméré

Pour gérer la situation, il est impératif pour le vendeur de choisir un notaire. Le notaire sera son représentant et il défendra au mieux ses intérêts.

Une fois qu'un investisseur est trouvé, un contrat de vente est établi dans lequel figurera :

• la durée du contrat. Elle est généralement comprise entre 6 mois et 5 ans ;
• le prix initial de la vente. Il est fixé par l'investisseur et tient compte des risques du réméré et du montant des dettes du vendeur ;
• le prix de rachat s'il diffère ou si des indemnités de « risque » sont à prévoir pour l'investisseur ;
• le montant des indemnités de logement et des autres charges.

Après signature du contrat, la somme versée par l'investisseur sera conservée par le notaire qui s'en servira pour rembourser les créanciers.

La somme restante sera gardée dans un dépôt de garantie ou sous forme de séquestre qui servira lors du rachat du bien immobilier. Ce montant constitue l'apport personnel futur du vendeur pour racheter son bien.

Après la vente au réméré

Une fois la vente passée, le vendeur reste locataire du logement durant toute la durée du contrat. Mais, pour cela, le vendeur doit justifier de sa capacité à payer l'indemnité d'occupation. Le vendeur conclut un contrat d'occupation des lieux avec l'acquéreur. Ce contrat revêt la forme d'une convention d'occupation précaire. L'occupant paie une indemnité d'occupation.

L'indemnité d'occupation est le loyer que verse le vendeur à son investisseur durant toute la durée de la transaction. Cette indemnité mensuelle est généralement comprise entre 1 % et 5 % du prix du bien vendu. Ce pourcentage tient compte des risques supportés par l'investisseur. Ce dernier a également la possibilité de demander que le paiement des futures indemnités d'occupation soit anticipé. Dans ce cas, cette avance est prélevée sur le solde de la vente.

Les charges foncières et les travaux d'entretien sont également à la charge de l'ancien propriétaire.

Le sort de la vente à réméré à l'issu du délai de réméré

Lorsque le contrat de vente à réméré arrive à terme, il y a - en fonction des situations - deux fins possibles :

Rachat de la propriété

Si le vendeur parvient à assainir sa situation financière, il peut alors racheter son ancienne propriété. Pour cela, il a recours à l'emprunt, ce qui implique que l'interdiction bancaire dont il fait l'objet soit levée (dé-fichage du FICP).

Différentes conditions sont nécessaires pour parvenir à racheter son bien :

• rembourser la totalité du prix initial de la vente et, parfois, un supplément destiné à indemniser l'investisseur ;
• rembourser la totalité des frais supplémentaires qui peuvent survenir au cours du délai ;
• prouver la résolution de ses dettes et le non-engagement d'un nouveau crédit ;
• justifier que l'indemnité d'occupation a bien été payée.

Le dépôt de garantie est débloqué à cette occasion. Il sert à couvrir les frais de notaires et une partie du rachat de la propriété.

Pour couvrir les frais de rachat restants, le vendeur doit généralement contracter un nouveau crédit. Il pourra établir ce crédit plus facilement car sa situation aura été régularisée. Il est essentiel que sa situation professionnelle soit stable.

La procédure de réméré a l'avantage de permettre à son bénéficiaire de rester discret sur sa situation financière vis-à-vis des tiers. En effet, il reste dans son logement et rien ne permet à ses voisins de savoir qu'il a vendu son bien sous cette forme dans l'espoir de le racheter.

Impossibilité de racheter le bien

Dans le cas où le vendeur ne parvient pas à régler ses problèmes financiers avant la fin du délai, le bien immobilier devient la propriété exclusive de l'investisseur.

L'ancien propriétaire doit alors quitter les lieux, sous peine de se voir expulser.

Dans ce cas de figure, l'investisseur récupère le montant du dépôt de garantie. Il est libre de revendre le bien à qui il souhaite.