Vente aux enchères immobilières

Dans certaines situations, le recours à la vente aux enchères immobilières volontaire peut s’imposer pour régler, par exemple, les litiges familiaux comme pour sortir d’une indivision.

Vente aux enchères immobilières : une vente publique, sûre et transparente

La vente aux enchères immobilières volontaire passe obligatoirement par un notaire. Elle se déroule en plusieurs étapes :

• Le notaire fait expertiser le bien et fixe, en accord avec le vendeur, le montant de la mise à prix, en général, à 75 % de la valeur réelle du bien. Le vendeur peut aussi mettre son bien immobilier en vente sans mise à prix : il se protège en fixant un prix de réserve, c’est-à-dire que son bien ne sera pas vendu en dessous de l’estimation.
• Le notaire rédige un cahier des charges contenant :
  • une description précise du bien (désignation, origine de propriété, urbanisme, servitudes éventuelles, …) ;
  • une description précise des conditions de vente du bien : frais, charges de copropriété, diagnostics, etc. ;
  • il peut être consulté librement, auprès du notaire du vendeur, par tout acheteur potentiel avant la vente aux enchères.
• Le notaire inscrit le bien immobilier au calendrier des ventes publiques.
• Il fait la publicité (annonces) de la vente par voie de presse, d’affichage public, sur Internet, etc.
• La vente aux enchères immobilières a lieu au jour prévu dans un lieu déterminé (étude du notaire, chambre départementale de notaires, mairie etc.).
  • Les acheteurs intéressés doivent faire enregistrer leur identité sur présentation d’une pièce d’identité (extrait KBis et copie des statuts pour les sociétés) et remettre un chèque du montant de la consignation demandée, avant la vente (rendu après la vente aux non-acquéreurs).
  • Le notaire présente le bien à vendre et chaque personne porteuse d’une plaquette numérotée (remise par le notaire en échange du chèque de consignation) peut annoncer librement une enchère.
  • Le principe de la vente à la bougie est le suivant : après l’extinction de 2 petites mèches (ou feux) successifs, sans nouvelle enchère survenue pendant la durée de leur combustion (15 à 30 secondes), l’adjudication est prononcée au plus offrant et dernier enchérisseur.

Après la vente aux enchères immobilières

La vente ne sera pas définitive immédiatement :

• Le délai de surenchère de 10 jours à compter de la vente, permet à toute personne intéressée, même n’ayant pas participé à la vente, de faire une proposition supérieure (surenchère) d’au moins 10 % par rapport au prix de vente conclu lors de la vente aux enchères. Dans ce cas, une nouvelle séance de vente devra être organisée avec une mise à prix qui correspond obligatoirement au prix adjugé augmenté des 10% de surenchère.
• Attention : l’acquéreur n’a pas de délai de rétractation (10 jours dans une vente classique après avoir signé un compromis de vente).
• Après la vente aux enchères immobilières : l’acheteur doit régler le solde du prix de vente et la totalité des frais de vente dans les 45 jours. Il est possible de payer sans attendre les 45 jours et prendre immédiatement possession du bien. Le prix produit de plein droit des intérêts à compter du 46e jour après l’adjudication.
• Important : cette acquisition ne peut pas être soumise à une condition suspensive d’obtention de crédit. Il convient donc d’informer rapidement la banque des modalités d’acquisition pour que le délai de paiement soit respecté.
• Si l’acheteur ne peut pas s’acquitter du prix de vente, le notaire peut remettre le bien en vente aux frais de l’acquéreur défaillant. Ce dernier supporte l’ensemble des frais de vente et de procédure.

Quand il n’y a pas de surenchère, l’adjudicataire est rétroactivement considéré comme ayant eu la propriété définitive du bien immobilier dès la vente aux enchères. La remise des clés a lieu le jour du paiement total du prix.

Frais divers de la vente aux enchères volontaire

Les frais à prévoir à la charge lors d’une vente aux enchères sont :

• De l’acquéreur :
  • droits de mutation (taxes à l’État) ;
  • émoluments du notaire : tarif proportionnel par tranches aujourd’hui inscrit dans le Code de commerce aux articles A444-53 et suivants depuis un arrêté du 26 février 2016 actualisé tous les 2 ans (et dernièrement par un arrêté du 23 février 2022, applicable à compter du 1er mars 2022) ;
  • débours.
• Du vendeur :
  • les frais divers du notaire (publicité, expertise, etc.) si le bien ne part pas au prix de réserve ;
  • TVA immobilière si le bien y est soumis.