Être copropriétaire, c’est être propriétaire collectivement d’un bien divisé en lots. En principe, sauf cas particulier, personne ne peut vous interdire de vendre votre lot. Votre droit est acquis, mais la loi peut vous imposer de respecter certaines règles.
Principe de libre disposition du lot de copropriété
En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, « chaque copropriétaire jouit librement des parties privatives et des parties communes ».
Ainsi, le lot de copropriété, comme tout bien immobilier, est à la disposition de son propriétaire. Il est libre de le donner ou de le vendre.
Limites au droit de libre disposition du propriétaire
Limitations par le règlement de copropriété
L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».
Ainsi, tout en étant très encadré, le règlement de copropriété peut contenir des clauses spécifiques :
- La vente d’une chambre de bonne, séparément de l’appartement auquel elle est reliée, peut être interdite.
- La vente d’une cave peut être réservée aux propriétaires d’appartements dans l’immeuble : sont exclus les propriétaires de chambres ou de garages.
- Le règlement de copropriété peut interdire la vente d’une cave seule et n’autoriser sa vente qu’avec l’appartement auquel elle est affectée.
Limitations par la destination du lot de copropriété
La vente du lot de copropriété peut être limitée par l’usage auquel le lot est destiné : habitation, commerce, garage, etc.
Par exemple : un lot destiné à l’habitation ne peut être vendu au titre d’un local commercial.
Si l’acquéreur souhaite modifier l’usage du lot, le changement de destination de ce lot doit être possible, c’est-à-dire que le règlement de copropriété ne doit pas l’interdire. Si ce changement est possible, il doit préalablement être autorisé par les copropriétaires par un vote en assemblée générale.
Le copropriétaire doit informer clairement l’acquéreur des formalités nécessaires à ce changement de destination. L’acquéreur doit acheter en connaissance de cause. La promesse de vente ainsi que l’acte de vente doivent préciser ces formalités et les conditions de la vente.
Limitations par la loi
La loi peut restreindre dans certains cas la possibilité de choisir votre futur acquéreur.
Si le lot est loué, la loi peut vous imposer de proposer au locataire actuel de l’acheter avant de lui donner un congé pour vente. C’est son refus qui vous permettra de le proposer à tout autre acheteur.
Un droit de préemption (le fait de pouvoir acheter en priorité le logement) peut être imposé par la commune selon la zone où se situe la copropriété.
Division du lot avant sa vente
Parfois, les copropriétaires souhaitent diviser leur lot avant de le vendre (par exemple un seul appartement qui deviendrait deux lots). Là aussi, la liberté est en principe totale. Cependant, dans certains cas, elle est encadrée :
- si cette division modifie la destination de la copropriété ;
- si elle nécessite de réaliser des travaux dans les parties communes.
Dans cette situation, il faut alors :
- inscrire cette question à l’ordre du jour de la prochaine réunion de l’assemblée générale ;
- procéder au vote de l’assemblée générale afin d’obtenir l’autorisation.