Vente judiciaire immobilière

Un bien immobilier peut faire l'objet d'une vente aux enchères par la justice. On parle de vente judiciaire immobilière.

D'où proviennent les biens immobiliers qui sont vendus ? Quel type de biens sont concernés ? Comment se déroulent les enchères ? Comment acquérir un bien immobilier par une vente judiciaire ? Que est le prix à payer par l'acheteur ?

Suivez le guide.

Vente judiciaire immobilière : qu'est-ce que c'est ?

Une vente judiciaire immobilière est une vente aux enchères d'un bien immobilier devant un tribunal de justice.

D'où proviennent les biens immobiliers d'une vente judiciaire ?

La saisie immobilière :

• Si une personne ne peut plus rembourser son crédit immobilier et qu'aucune hypothèque de la banque ne repose sur ce bien immobilier, elle peut décider de le vendre par l'intermédiaire d'une cour de justice pour faire face à ses dettes.
• Si une personne ne peut plus faire face à ses charges de copropriété, le syndic de copropriétaires peut décider une vente judiciaire du bien immobilier concerné pour payer les dettes de cette personne.

La liquidation judiciaire : en cas de liquidation d'une entreprise, le liquidateur peut décider de vendre les bâtiments de l'entreprise aux enchères pour rembourser les dettes de cette entreprise.

Le partage judiciaire : dans le cadre d'une succession, si les héritiers n'arrivent pas à s'entendre, ils peuvent demander une vente aux enchères des biens immobiliers, mais aussi des biens mobiliers, pour récupérer leurs parts en numéraire.

Quels sont les biens immobiliers concernés ?

Tous les types de biens immobiliers peuvent être concernés par une vente judiciaire :

• appartements, maisons ;
• local professionnel ;
• garage, parking ;
• box, cave ;
• gare ;
• phare, etc.

Comment assister à une vente judiciaire immobilières ?

Où se déroulent les ventes judiciaires immobilières ?

Les ventes judiciaires des biens immobiliers se déroulent dans l'enceinte des tribunaux judiciaires (ex-tribunaux de grande instance), dans la « Chambre des criées ».

Comment être informé des ventes judiciaires ?

Les ventes judiciaires immobilières font obligatoirement l'objet d'une publicité :

• elles sont affichées au tribunal concerné ;
• elles sont publiées sur un support d'annonces légales habilité (publication de presse ou service de presse en ligne) ;
• elles sont publiées sur deux supports d'annonces à diffusion locale ou régionale.

Toutes les annonces de vente judiciaire contiennent :

• le type de bien vendu ;
• l'adresse précise ;
• une description rapide ;
• le montant de la mise à prix ;
• la date et l'heure de la vente ;
• les conditions de la visite du bien ;
• les conditions de la vente (notamment les frais) ;
• les coordonnées de l'avocat chargé de la vente.

Toute personne intéressée par le bien immobilier peut consulter le cahier des conditions de vente auprès de l'avocat chargé de la vente.

Qui peut assister aux ventes judiciaires ?

En France, les enchères des ventes judiciaires sont publiques. Tout le monde peut assister librement à une vente aux enchères d'un bien immobilier.

Comment participer aux enchères d'une vente judiciaire immobilière ?

Les particuliers, comme les professionnels, peuvent se porter acquéreurs d'un bien immobilier aux enchères judiciaires.

Recours à un avocat obligatoire

On ne peut pas enchérir soi-même pendant les ventes judiciaires. Il faut passer par les services d'un avocat inscrit à l'ordre de la juridiction concernée.

La personne qui souhaite se porter acquéreur d'un bien immobilier indique à son avocat le montant maximum pour lequel il peut enchérir.

Avant le début des enchères, il faut verser à l'avocat une caution sous forme de chèque de banque d'environ 10 % de la mise à prix. Si la personne n'a pas remporté le bien immobilier, ce montant lui est restitué à la fin de la vente.

Depuis le 1er septembre 2019, avant de porter les enchères, lorsque l’immeuble saisi est un immeuble à usage d’habitation, l’avocat doit se faire remettre par son mandant une attestation sur l’honneur certifiant que ce dernier n'a pas été condamné à une peine lui interdisant d’acquérir un bien immobilier (décret n° 2019-488 du 22 mai 2019).

Comment se déroulent les ventes judiciaires ?

Les ventes judiciaires suivent le procédé des ventes « à la bougie ». Quand le président de séance annonce la mise à prix, il allume une première bougie.

Tant que les enchères continuent, à chaque bougie qui s'éteint, une autre est allumée. Si aucune personne ne renchérit sur la dernière enchère, une dernière bougie est allumée. Quand cette dernière bougie s'éteint, le bien immobilier est accordé au dernier enchérisseur.

Combien coûte l'acquisition d'un bien aux enchères judiciaires ?

En dehors du prix de la plus haute enchère prononcée, l'adjudicataire doit payer :

• les frais préalables à la vente, notamment les frais de publicité, d'huissiers, etc. ;
• les émoluments des avocats qui sont chargés de la vente, qui sont un pourcentage du prix de l'adjudication,
• les honoraires de l'avocat, librement négociés.

Un adjudicataire a 45 jours pour régler ces sommes, sinon, le bien sera remis aux enchères (les folles enchères) et il doit payer la différence si le deuxième prix de vente aux enchères est inférieur au premier.

Si tous les frais sont payés dans les temps, le titre de propriété est remis à l'adjudicataire qui devient officiellement propriétaire du bien immobilier.

Pour en savoir plus sur les ventes judiciaires immobilières :

• Découvrez comment fonctionne une vente aux enchères par un notaire.
• Vendre un logement aux enchères : laissez-vous guider étape par étape par notre fiche pratique.