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Lors de la vente d'un lot de copropriété, se pose la question de la répartition des charges de copropriété (provisions du budget prévisionnel) et des provisions pour travaux votés en assemblée générale, entre vendeur et acquéreur.
Que vous soyez acheteur ou vendeur de la copropriété, pensez à vous renseigner et à les déterminer.
Vente de lot de copropriété et paiement des provisions sur charges
Bon à savoir : le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 prévoit que le syndic doit mettre à disposition de chaque copropriétaire dans un espace en ligne sécurisé : son compte individuel, le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel des 2 derniers exercices, le montant de sa quote-part du fonds de travaux, et les avis d'appel de fonds qui lui ont été adressés sur les 3 dernières années.
Principe légal de répartition
Lors de la vente d'un lot de copropriété, le principe de répartition entre vendeur et acquéreur prévu par l'article 6-2 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 est le suivant : le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur.
Répartition contractuelle possible
Le principe légal de répartition n'est pas obligatoire. Vendeur et acquéreur peuvent prévoir dans le compromis de vente un autre principe de répartition.
La clause de répartition conventionnelle n'a d'effet qu'entre le vendeur et l'acquéreur. Elle n'est pas opposable au syndic : quelle que soit la répartition prévue par les parties, le syndic récupère la provision exigible du budget prévisionnel auprès du vendeur et la provision des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel auprès de celui qui est propriétaire du lot au moment de l'appel de fonds.
Si les parties ne prévoient pas de répartition particulière dans la promesse de vente, c'est le principe légal de répartition qui s'applique.
Régularisation des charges de copropriété
La vente intervenant avant l'approbation définitif des comptes de l'exercice en cours, il n'est pas possible de savoir au moment de la signature s'il y aura trop-perçu ou moins-perçu de charges lors de la régularisation.
La régularisation des charges est adressée par le syndic à celui qui est copropriétaire au moment de l'approbation des comptes. Le trop ou moins perçu sur provisions est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes (art. 6-2 al. 3 décret 17 mars 1967).
En l'occurrence, c'est l'acquéreur qui est destinataire du décompte définitif et redevable aux yeux du syndic du moins-perçu éventuel.
Si rien n'a été prévu dans l'acte de vente et que le principe légal de répartition s'applique, le vendeur ne peut prétendre, après la vente, à un remboursement d'un trop-perçu éventuel.
Vente de lot de copropriété et répartition des dépenses pour travaux
Principe légal de répartition
Lors de la vente d'un lot de copropriété, les dépenses éventuelles pour travaux sont appelées par le syndic à celui qui est copropriétaire au moment de l'appel de fonds :
- si l'appel de fonds est réalisé avant la signature de l'acte de vente définitif, le vendeur est redevable de la provision pour travaux ;
- si l'appel de fonds est réalisé après la signature de l'acte de vente définitif, l'acquéreur est redevable de cette provision pour travaux.
Article
Ce principe de répartition s'applique que les travaux soient réalisés ou non. Il ne tient pas compte de qui a voté les travaux.
Répartition conventionnelle des dépenses pour travaux
Vendeur et acquéreur peuvent bien entendu prévoir un principe de répartition différent dans la promesse de vente.
Par exemple : les parties peuvent prévoir que le vendeur prendra à sa charge la totalité des travaux votés avant la promesse de vente.
Vendeur et acquéreur peuvent également prévoir que les travaux votés entre la promesse de vente et l'acte de vente seront à la charge de l'acquéreur si le vendeur lui donne pouvoir d'assister et de voter à l'assemblée générale.