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L'article 544 du Code civil définit la propriété comme le « droit de jouir et de disposer » d'une chose. À ce titre, la propriété peut donc être démembrée. Le démembrement de propriété peut avoir plusieurs origines.
Souvent, c'est à la suite d'une succession que l'usufruit est dévolu au conjoint survivant, alors que la nue-propriété est partagée entre les enfants. Parfois encore, c'est une donation qui crée le démembrement. Cet article s'intéresse aux modalités de vente d'un bien démembré.
Bien démembré : vente particulière
Il arrive que le bien objet d'un démembrement doive être cédé.
Exemple : c'est le cas lorsque le logement du conjoint survivant, logement sur lequel porte le démembrement, devient inadapté. C'est le cas aussi lorsque l'usufruitier ou le nu-propriétaire a besoin de liquidités, ou lorsque l'usufruitier et le nu-propriétaire ne parviennent pas à s'entendre sur la gestion du bien.
Qui vend ?
Plusieurs cas de figure peuvent se présenter.
L'usufruitier et le nu-propriétaire peuvent vendre ensemble leurs droits respectifs sur le bien.
Le nu-propriétaire peut vendre seul sa nue-propriété (l'usufruitier restant usufruitier du bien). L'usufruitier peut aussi vendre seul son usufruit (le nu-propriétaire restant nu-propriétaire du bien).
Un plein propriétaire peut enfin vendre la seule nue-propriété (il reste alors usufruitier du bien) ou le seul usufruit (il reste alors nu-propriétaire du bien).
Et l'impôt sur la plus-value immobilière ?
La cession d'un bien démembré est soumise à l'imposition sur la plus-value. Son calcul est déterminé par une instruction fiscale du 12 septembre 2012.
En cas de cession d'un bien démembré dont l'usufruit et la nue-propriété appartiennent à des personnes différentes, chacune d'elles est redevable d'un impôt sur le plus-value.
Le prix de cession est celui indiqué dans l'acte de vente, ventilé entre la valeur de l'usufruit et la valeur de la nue-propriété (selon le barème fiscal). Le prix d'acquisition est déterminé en fonction de la valeur du droit retenue dans l'acte d'acquisition.
Bien démembré : répartition du prix de vente
La répartition du prix de vente d'un bien démembré est prévue par l'article 621 du Code civil :
« En cas de vente simultanée de l'usufruit et de la nue-propriété d'un bien, le prix se répartit entre l'usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix ».
En principe, le prix se répartit entre l'usufruitier et le nu-propriétaire au prorata de la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété.
Cette valeur est le plus souvent déterminée par application du barème de l'article 669 du Code général des impôts.
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Âge de l'usufruitier |
Valeur fiscale de l'usufruit |
|---|---|
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Moins de 21 ans révolus |
90 % |
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Moins de 31 ans révolus |
80 % |
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Moins de 41 ans révolus |
70 % |
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Moins de 51 ans révolus |
60 % |
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Moins de 61 ans révolus |
50 % |
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Moins de 71 ans révolus |
40 % |
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Moins de 81 ans révolus |
30 % |
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Moins de 91 ans révolus |
20 % |
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Plus de 91 ans révolus |
10 % |
Exemple : un bien démembré est vendu 200 000 €. L'usufruitier a 42 ans. Son usufruit est évalué à 60 % de 200 000 €, soit 120 000 €. Par différence, la nue-propriété est évaluée à 200 000 € - 120 000 € = 80 000 €.
Les parties peuvent également retenir une évaluation dite « économique » de l'usufruit (qui en majore la valeur).
Attention : en cas de vente de l'usufruit seul ou de la nue-propriété seule, l'assiette des droits de mutation à titre onéreux est constituée de la valeur fiscale du droit démembré (déterminée par application de l'article 669 du Code général des impôts).
Dérogation au principe
Les vendeurs peuvent décider de ne pas se répartir le prix de vente, mais de reporter le démembrement sur un bien dont ils feront l'acquisition au moyen du prix de vente. Le report doit alors être prévu dans l'acte de cession du bien.
Bon à savoir : ils peuvent aussi décider de se répartir une partie du prix de vente et de reporter le démembrement sur l'autre partie du prix.
Les vendeurs peuvent aussi décider de reporter le démembrement sur le prix de vente, donc sur une somme d'argent. On ne parle plus alors d'usufruit mais de quasi-usufruit. Le quasi-usufruit est un usufruit s’exerçant sur une chose consomptible.
Le quasi-usufruitier peut disposer librement des sommes, à charge pour lui, à son décès seulement, d'indemniser le nu-propriétaire (article 587 du Code civil). Cette indemnisation prend la forme d'une dette inscrite au passif de la succession de l'usufruitier (créance de restitution).
Bon à savoir : une convention de quasi-usufruit signée entre quasi-usufruitier et nu-propriétaire permet de garantir le paiement de cette créance de restitution.