Les droits du locataire sont encadrés par la loi du 6 juillet 1989.
Lorsqu’un propriétaire veut vendre son bien immobilier, il peut se trouver dans plusieurs situations : vendre un logement occupé, c’est-à-dire loué ou bien vendre après une location.
Pour effectuer la vente d’un logement loué, la loi est très rigoureuse : les droits du locataire sont importants.
Vente logement loué : donner un congé pour vendre
Pour vendre un appartement en location, le propriétaire doit obligatoirement attendre que le bail soit arrivé à son terme.
Préavis de 6 mois : le vendeur doit envoyer au locataire un congé pour vendre 6 mois avant la fin de son bail, jour pour jour :
- Le congé pour vendre est assimilé à une offre de vente au locataire.
- Attention, si ce préavis de 6 mois n’est pas respecté, le bail peut être renouvelé automatiquement sur demande du locataire.
En cas de congé pour vendre, le locataire peut libérer le logement quand il le souhaite durant la période des 6 mois : il ne devra payer que les loyers des mois occupés.
Après le départ du locataire, le propriétaire peut relouer le bien s’il ne parvient pas à le vendre.
Pour réaliser une vente d’un logement loué, le propriétaire peut en informer le locataire de deux façons :
- Par l’envoi d’une lettre en recommandé avec accusé de réception (le délai des 6 mois débute au moment où le propriétaire reçoit l’accusé de réception signé par le locataire).
- Par huissier.
Le propriétaire doit avertir tous les titulaires du bail individuellement.
Pour être valide, le congé pour vendre doit obligatoirement contenir certaines informations :
- Les 5 premiers alinéas de l’article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989.
- Le prix de vente du bien.
- Les conditions de vente.
- Les conditions de paiement du prix de vente.
- Le règlement de propriété (pour un appartement).
- L’ensemble des éléments compris dans le bail afin que le locataire comprenne clairement que le bien proposé à la vente est celui qu’il loue.
Droit de préemption pour une vente d’un logement occupé
Lorsqu’il reçoit un congé pour vendre, le locataire a la priorité pour se porter acquéreur du bien avant que le bien soit effectivement proposé à la vente : c’est ce que l’on appelle le droit de préemption.
Conditions et délais
S’il souhaite acheter le bien, le locataire doit le faire savoir dans les 2 premiers mois du préavis de 6 mois du propriétaire. Au-delà de ce délai, le bien est considéré comme refusé par le locataire.
Ensuite, le locataire dispose de 2 mois pour signer l’acte de vente (ou 4 mois en cas de demande d’un crédit). Au-delà, la vente cesse définitivement.
Si le délai de réalisation de la vente est plus long que celui de la fin du bail, la location est prolongée jusqu’à la signature de l’acte définitif de vente.
Exception
Le locataire ne bénéficie pas du droit de préemption lorsque le propriétaire vend son bien à une personne de sa famille (jusqu’au 3e degré).
Condition : que le nouveau propriétaire occupe le logement pendant au moins deux ans après la fin du préavis de 6 mois.
Le locataire peut bénéficier d’un 2e droit de préemption lorsque le propriétaire propose la vente de son bien à un tiers dans des conditions plus favorables que celles mentionnées dans le congé pour vendre :
- Ces nouvelles conditions doivent être obligatoirement spécifiées au locataire (par un notaire ou par le propriétaire).
- Le locataire a 1 mois pour reprendre la main sur l’acquisition (même s’il y a un autre acquéreur).
- Ensuite, le locataire dispose de 2 mois pour signer l’acte de vente (ou 4 mois en cas de demande d’un crédit). Au-delà, la vente cesse définitivement.
Imposition des plus-values immobilières sur les logements occupés
La vente d’un logement loué peut donner lieu à une taxation sur la plus-value. Ne sont pas concernés par l’imposition sur les plus-values :
- les logements vendus pour la 1e fois ;
- les logements vendus pour moins de 15 000 € ;
- les biens immobiliers vendus par une personne bénéficiant d’une pension de vieillesse ou d’une carte mobilité inclusion (CMI) avec la mention « invalidité » (ou de l’ancienne carte d’invalidité en cours de validité), ou habitant dans un établissement social ou médico-social pour personnes âgées ou adultes handicapés ;
- les logements possédés depuis plus de 30 ans.
En dehors de ces cas, l’imposition est la même que pour la vente d’une maison secondaire.