Vente résidence secondaire

Que vous soyez locataire ou propriétaire de votre résidence principale, vous avez la possibilité d'acquérir ou de vendre une résidence secondaire.

Week-ends, vacances, retraite... Mer, montagne ou campagne ? À vous de choisir. Avant tout achat, anticipez la revente, posez-vous les bonnes questions et suivez notre guide. Le point maintenant.

Les résidences secondaires représentent près de 10 % du parc immobilier français ! Soit 3,4 millions de résidences secondaires pour un total de 34,8 millions de logements.

Vente résidence secondaire : définition

On parle de résidence secondaire dès lors qu'il s'agit d'un logement occupé occasionnellement, en plus de votre résidence principale. Il s'agit d'un pied à terre dans lequel vous résidez pendant les week-ends ou les vacances, où vous coulez des jours heureux une fois à la retraite.

Si vous alternez entre deux résidences, une seule sera reconnue comme résidence principale et l'autre sera définie comme une résidence secondaire.

De nombreux Français disposent d'une résidence secondaire, et les résidences secondaires représentent près de 10 % du parc immobilier français. La plus part d'entre elles sont des maisons (1,9 millions de résidences secondaires soit 57 % du parc), les autres étant des appartements (1,5 millions de résidences secondaires soit 43 % du parc). Les centres d'intérêts principaux sont la mer, la montagne et la campagne. On trouve la majorité des résidences secondaires dans les régions qui présentent l'une de ces caractéristiques.

Le sud de la France attire le plus grand nombre de propriétaires. La Provence-Alpes-Côte d'Azur (PACA) se classe parmi la région qui comporte le plus de résidences secondaires. L'Occitanie et l'Auvergne Rhône-Alpes arrivent également en bonne place. Les Français sont de plus en plus nombreux à posséder leur résidence secondaire.

Il est tout à fait possible d'être locataire d'une résidence principale et propriétaire d'une résidence secondaire, ou l'inverse.

Résidence secondaire et plus-value

La vente d'une résidence secondaire est soumise à la taxe sur la plus-value. Cet impôt s'applique lorsque le prix de revente est supérieur au prix d'acquisition. Cependant, il est possible d'être exonéré de cette taxation dans certaines situations :

• première vente d'un logement autre qu'une résidence principale, dont le prix de vente est destiné à financer l'achat d'une résidence principale dans un délai de 24 mois ;
• bien dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € ;
• cession de votre bien au profit d’un organisme en charge du logement social, au profit d’une collectivité territoriale, ou au profit de tout cessionnaire qui s’engage à réaliser ou achever des logements locatifs sociaux dans les 4 ans, ou 10 ans pour certains organismes listés : organisme HLM, société d’économie mixte gérant des logements sociaux, etc. (ce dispositif temporaire d’exonération des plus-values immobilières réalisées par des particuliers lors de la vente d’un immeuble destiné au logement social résulte de l'article 150 U du Code général des impôts, modifié par la loi de finances pour 2021) ;
• vendeur âgé ou invalide et de condition modeste (votre revenu fiscal de référence est inférieur aux limites prévues au I de l'article 1417 du Code général des impôts et vous n'êtes pas imposé à l'IFI) ;
• si vous êtes non-résident en France ;
• si vous faîtes l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique.

A contrario, les moins-values immobilières ne donnent pas lieu à une réduction du revenu imposable.

Exonération pour l'achat d'une résidence principale

Si le vendeur d'une résidence secondaire n'est pas propriétaire de sa résidence principale, il peut être exonéré de la taxation sur la plus-value si :

• la vente de la résidence secondaire est destinée à financer l'achat d'une résidence principale, ce qui implique de vendre sa résidence secondaire avant d'acquérir sa résidence principale ;
• il n'a pas été propriétaire d'une résidence principale au cours des 4 années précédant la vente (il a donc été locataire ou logé à titre gratuit pendant cette même période).

Cette exonération ne s'applique alors que pour la part de la vente destinée à l'achat d'une résidence principale. Il est conseillé d'évaluer lors de votre projet d'achat d'une résidence principale le montant de la somme qui sera réemployée dans le cadre de cette nouvelle acquisition. Ce montant fera l'objet d'une déclaration auprès des impôts. 

L'exonération n'est pas automatique, le vendeur doit donc en faire la demande lors de la vente. Elle est en effet facultative.

Le vendeur doit acheter sa résidence principale dans un délai de 24 mois faute de quoi l'exonération ne lui sera pas accordée.

Plus-values des non-résidents

Deux régimes d'exonération - exclusifs l'un de l'autre - coexistent dans le Code Général des Impôts:

Exonération en cas de vente de l'ancienne résidence principale en France (article 244 bis A du Code général des impôts)

La loi n° 2018-1317 de finances pour 2019 du 28 décembre 2018 a créé un nouveau cas d'exonération totale de plus-values lors de la cession de l'ancienne résidence principale en France des non-résidents.

Cette exonération est soumise à conditions : 

• transfert de la résidence dans un État membre de l'Union européenne ou dans un État ayant conclu une convention d'assistance fiscale avec la France (hors paradis fiscal) ; 
• cession avant le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert ;
• immeuble demeuré inoccupé entre le transfert de résidence et la cession.

Exonération partielle (article 150 U II 2° du Code général des impôts)

L’exonération s’applique dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable.

Elle est soumise à 3 conditions :

• le cédant doit être ressortissant d'un État membre de l'Union européenne ou d'un autre État partie à l'accord sur l'Espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales ;
• le contribuable doit avoir été domicilié en France pendant au moins deux ans, de manière continue, à un moment quelconque, avant la cession ;
• la cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivant celle du transfert du domicile hors de France ou, sans condition de délai, quand le non-résident a eu la libre disposition du logement au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la cession.

Exonération pour une détention d'au moins 22 ans

Si la vente d'une résidence secondaire n'est pas destinée à l'achat d'une résidence principale, elle ne sera exonérée de taxe sur la plus-value uniquement si le vendeur en est propriétaire depuis au moins 22 ans, et exonérée de prélèvements sociaux sur la plus-value si le vendeur est propriétaire depuis au moins 30 ans.

Pour les biens détenus depuis moins de 30 ans, il est possible de bénéficier d'un abattement sur l'assiette pour la taxation et les prélèvements sociaux sur la plus-value, par année de détention et dès la 6e année de détention de votre bien :

Abattement exceptionnel en zones tendues

Afin de favoriser la construction de logements dans les zones où la demande est forte, la loi de finances rectificative pour 2017 a créé un abattement exceptionnel qui minore le montant de la plus-value imposable à l'occasion de la vente :

• d'un terrain bâti ou non bâti en vue d'un projet de démolition/construction situé dans une zone tendue (zones A et A bis définies par l'arrêté du 29 décembre 2017 et reprises par l'article D. 304-1 du Code de la construction et de l'habitation, anciennement R. 304-1 du même code) ;
• réalisée entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020.

La vente définitive doit être signée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la signature de l'avant-contrat (compromis de vente ou promesse de vente), soit au plus tard le 31 décembre 2022.

L'acquéreur doit s'engager à construire ou reconstruire dans un délai de 4 ans à compter de la date de signature de l'acte d'acquisition. La surface construite doit être au moins égale à 90 % de la surface maximale édictée par les règles locales d'urbanisme. L'objectif de cette loi est de favoriser la construction de logements collectifs.

L'abattement est de :

• 70 % pour l'abattement de droit commun ;
• 85 % si l'acquéreur du terrain s'engage à construire au moins 50 % de logements sociaux ou intermédiaires. 

Cet abattement s'applique après imputation des abattements pour durée de détention. Il permet ainsi de diminuer davantage le montant de l'impôt dû en raison de la plus-value réalisée lors de la vente du terrain.

Taux d'imposition

Les plus-values immobilières sur les ventes de résidence secondaire sont taxées à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Pour les plus-values supérieures à 50 000 €, une taxe supplémentaire de 2 à 6 % est appliquée, selon le montant.