Vente résidence principale

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Exonération de plus-value.

La vente d'une résidence principale est un type de vente immobilière unique, qui n'est pas soumise à la taxation de la plus-value immobilière. PagesJaunes fait le point maintenant.

 

 

Vente résidence principale : définition

On parle de vente d'une résidence principale lorsque le vendeur met en vente le bien immobilier qui se présente comme le lieu :

  • où il réside habituellement avec sa famille ;
  • qui représente ses intérêts professionnels et matériels.

Il doit habiter effectivement dans ce logement et y avoir des attaches fortes. Par définition, il est donc totalement exclu d'avoir plusieurs résidences principales. La résidence principale s'oppose en ce sens à la résidence secondaire. Le lieu où vous passez vos vacances est considéré comme votre résidence secondaire. Le caractère provisoire de votre présence empêche d'en faire votre résidence principale.

Bon à savoir : le fisc prend en considération les consommations d'énergie pour définir la résidence principale du contribuable lorsque celui-ci possède plusieurs résidences. Votre lieu de travail et l'école fréquentée par vos enfants aident également à déterminer votre résidence principale. 

Plus-value pour la vente d'une résidence principale

Plus-value pour la vente d'une résidence principale des résidents français

On estime qu'il y a plus-value lorsque le prix de vente est supérieur au prix d'achat. En cas de vente de sa résidence principale, le vendeur est exonéré de la taxation sur la plus-value.

Bon à savoir : lors de la vente d'un bien immobilier, il est nécessaire de fixer la valeur réelle du bien immobilier. Cette valeur est déterminée en tenant compte de la valeur de biens similaires mis en vente. En cas de vente à un prix inférieur, l'administration fiscale est en droit de réclamer une rectification, car le prix conclu sert de base au calcul des impôts et taxes. Pour fixer la valeur réelle du bien, l'administration fiscale peut comparer des biens globalement semblables, et non plus identiques ou « intrinsèquement similaires » (Cass. com., 20 février 2019, n° 17-24.593).

Cette exonération concerne aussi bien la résidence principale que ses dépendances telles que :

  • parking ;
  • garage ;
  • cave ;
  • chambre de service ;
  • débarras ;
  • jardin, etc.

Il faut cependant que les dépendances soient vendues en même temps que le logement. Cette exonération de plus-vue nécessite donc d'avoir défini sa résidence principale par opposition à sa résidence secondaire. Il s'agit de votre résidence principale au sens fiscal, celle où vous payez vos impôts.

Bon à savoir : pour bénéficier de l'exonération de plus-value liée à la vente de sa résidence principale, le contribuable doit être en mesure de fournir des factures d'électricité et d'eau faisant état d'une consommation normale. À défaut, l'administration fiscale peut remettre en cause le bénéfice de l'exonération (CAA Marseille, 18 février 2020, n° 18MA05157).

Plus-value pour la vente d'une résidence principale des non-résidents

La loi n° 2018-1317 de finances pour 2019 du 28 décembre 2018 a créé un nouveau cas d'exonération totale de plus-values lors de la cession de l'ancienne résidence principale en France des non-résidents (article 244 bis A du Code général des impôts).

Cette exonération est soumise à conditions : 

  • transfert de la résidence dans un État membre de l'Union européenne ou dans un État ayant conclu une convention d'assistance fiscale avec la France (hors paradis fiscal) ; 
  • cession avant le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert ;
  • immeuble demeuré inoccupé entre le transfert de résidence et la cession.

Des précisions quant aux conditions d'exonération ont été apportées par l'Administration (BOI-RFPI-PVINR, 19 avril 2019) :

  • Si toutes les conditions sont remplies, l'exonération s'applique quels que soient les motifs de la cession de la résidence principale, la nature du logement, le montant du prix de cession ainsi que l'affectation que l'acheteur souhaite donner à l'immeuble.
  • L'exonération s'applique que l'immeuble soit détenu directement par le contribuable ou indirectement par le biais d'une société de personnes. 
  • Seuls les logements qui constituent la résidence principale du vendeur au jour du transfert de son domicile fiscal hors de France peuvent bénéficier de l'exonération. Par conséquent, les logements mis en location, les logements vacants ou les logements occupés gratuitement par des membres de la famille du propriétaire au jour du transfert du domicile fiscal ne sont pas concernés par l'exonération.
  • La date de cession du bien immobilier correspond à la date de signature de l'acte authentique.

Dans quel délai effectuer la vente de sa résidence principale ?

Pour pouvoir bénéficier d'une exonération de la plus-value, le bien immobilier vendu doit être la résidence principale du vendeur au moment de la vente.

Bon à savoir : ainsi, le seul fait que l'occupation de la résidence principale soit brève (6 mois en l'espèce), ne prive pas le contribuable de bénéficier de l'exonération de la plus-value, dès lors qu'il démontre que le logement cédé constituait bien sa résidence principale au jour de sa vente (CAA Douai, 4 décembre 2019, n° 18DA00503).

Cependant, la loi prévoit les cas où un vendeur vend alors qu'il a trouvé une autre résidence principale. Ainsi, il peut bénéficier de cette exonération si la vente intervient dans un délai d'un an à compter de son départ du logement. S'il n'arrive pas à vendre pendant ce délai d'un an, le fisc peut étudier des possibilités de prolongation.

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