Plus-value résidence secondaire : fiscalité

Les plus-values réalisées à l'occasion de la cession d'une résidence secondaire sont soumises à l'impôt. Ce type de cession n'obéit pas aux mêmes règles fiscales que celles applicables aux ventes d'une résidence principale. En effet, la plus-value est imposée après application d'abattements pour durée de détention et peut parfois être exonérée.

Le point maintenant.

Plus-value résidence secondaire : définition d'une résidence secondaire

En matière de fiscalité, une résidence secondaire est une résidence qui ne constitue pas la résidence principale du redevable. Un contribuable ne peut avoir qu'une et une seule résidence principale.

Qu'il s'agisse d'un bien immobilier en location ou en propriété, une résidence secondaire est une habitation au sein de laquelle les propriétaires vivent moins de 6 moins par an.

Bon à savoir : les résidences secondaires peuvent ainsi être des maisons de vacances, des logements vacants ou encore des biens immobiliers mis en location.

Plus-value résidence secondaire : détermination de la plus-value imposable

Bon à savoir : il existe des cas d'exonération d'impôt sur la plus-value immobilière (article 150 U du Code général des impôts). Il en est ainsi par exemple en cas de vente au profit d’un organisme en charge du logement social, ou au profit d’une collectivité territoriale, ou au profit de tout cessionnaire qui s’engage à réaliser ou achever des logements locatifs sociaux dans les 4 ans. Cette durée est relevée à 10 ans pour certains organismes listés : organisme HLM, société d’économie mixte gérant des logements sociaux, etc. Ce dispositif temporaire d’exonération des plus-values immobilières réalisées par des particuliers lors de la vente d’un immeuble destiné au logement social résulte de l'article 150 U du Code général des impôts, modifié par la loi de finances pour 2021, et s’applique jusqu’au 31 décembre 2022.

Définition de la plus-value

Lorsqu'un propriétaire cède sa résidence secondaire il peut être amené à réaliser une plus-value ou une moins-value :

si le prix de cession de la résidence secondaire est supérieur au prix d'achat du bien, son propriétaire réalise une plus-value ;
si le prix de cession de la résidence secondaire est inférieur au prix d'achat du bien, son propriétaire réalise une moins-value.

Bon à savoir : sur le montant de la plus-value, l’État prélève un impôt.

Calcul du montant de la plus-value brute

Pour connaître le montant de l'impôt dû au titre de cette plus-value, il convient dans un premier temps de déterminer le montant de la plus-value brute. Pour cela, il est nécessaire de calculer la différence entre le prix de cession de la résidence secondaire et le prix d'acquisition. Le prix de cession correspond au prix stipulé dans l'acte de vente de la résidence secondaire.

Le prix d'acquisition correspond :

Au prix d'achat de la résidence secondaire payé par le propriétaire.
Aux frais d'acquisition annexes tels que les frais de notaire. Il convient de tenir compte des frais réels d'acquisition, ou à défaut un forfait de 7,5 % du prix d'achat est appliqué.
Des frais de travaux d'amélioration, d’agrandissement, de rénovation. Il convient de tenir compte des frais réels déboursés, ou à défaut un forfait de 15 % du prix d'achat est appliqué si la résidence secondaire est détenue depuis plus de 5 ans.

À noter : le montant de la plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d'achat de la résidence secondaire.

A noter : lorsque l'administration fiscale s'aperçoit que dans le cadre d'une vente immobilière par un particulier, les parties se sont mis d'accord pour dissimuler une partie du prix de cession, le prix de vente porté dans l'acte doit alors être majoré du montant de cette dissimulation et imposé dans la catégorie des plus-values immobilières (CAA Nantes 30 janvier 2020, n°18NT00678).

Application des abattements pour durée de détention

Pour connaître le montant de la plus-value taxable, il est nécessaire d'appliquer sur le montant de la plus-value brute un abattement dont le montant est fonction de la durée de détention de la résidence secondaire.

Cet abattement est égal à :

Durée de détention de la résidence secondaire	Montant de l'abattement pour le calcul du montant de l'impôt exigible	Montant de l'abattement pour le calcul de la CSG-CRDS exigible
Entre 0 et 5 ans	0 %	0 %
6 ans	6 %	1,65 %
7 ans	12 %	3,30 %
8 ans	18 %	4,95 %
9 ans	24 %	6,60 %
10 ans	30 %	8,25 %
11 ans	36 %	9,90 %
12 ans	42 %	11,55 %
13 ans	48 %	13,20 %
14 ans	54 %	14,85 %
15 ans	60 %	16,50 %
16 ans	66 %	18,15 %
17 ans	72 %	19,80 %
18 ans	78 %	21,45 %
19 ans	84 %	23,10 %
20 ans	90 %	24,75 %
21 ans	96 %	26,40 %
22 ans	100 %	28 %
23 ans	100 %	37 %
24 ans	100 %	46 %
25 ans	100 %	55 %
26 ans	100 %	64 %
27 ans	100 %	73 %
28 ans	100 %	82 %
29 ans	100 %	91 %
30 ans et plus	100 %	100 %

Il existe deux barèmes, le premier concerne les abattements pour le calcul de l'impôt dû sur la plus-value et le second concerne les abattements pour le calcul de la CSG et CRDS dues.

Montant de l'impôt exigible sur la plus-value sur cession de résidence secondaire

Impôt sur la plus-value

Lors de la cession d'une résidence secondaire, le montant de la plus-value nette, après application des abattements est soumis à l'impôt au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % soit une imposition totale de 36,2 %.

Bon à savoir : grâce à l'application des abattements, la plus-value peut être exonérée d'impôt après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

Illustration

Le propriétaire d'une résidence secondaire vend son bien immobilier et réalise une plus-value brute de 50 000 €. Il détenait cette résidence secondaire depuis 20 ans.

Il bénéficie ainsi :

D'un abattement de 90 % au titre de l'impôt soit une plus-value nette imposable à hauteur de 10 % : 50 000 × 10 % = 5 000 €. L'impôt dû est de 5 000 € × 19 % = 950 €.
D'un abattement de 24,75 % au titre des prélèvements sociaux soit une plus-value nette imposable à hauteur de 75,25 % : 50 000 × 75,25 % = 37 625 €. Le montant des prélèvements sociaux est égal à 37 625 € × 17,2 % = 6 471,5 €.

L'imposition totale sur la plus-value réalisée est ainsi de 950 € + 6 471,5 € = 7 421,5 €.

Plus-values des non-résidents

Deux régimes d'exonération - exclusifs l'un de l'autre - coexistent dans le Code Général des Impôts:

Exonération en cas de vente de l'ancienne résidence principale en France (article 244 bis A CGI)

La loi n° 2018-1317 de finances pour 2019 du 28 décembre 2018 a créé un nouveau cas d'exonération totale de plus-values lors de la cession de l'ancienne résidence principale en France des non-résidents.

Cette exonération est soumise à conditions :

transfert de la résidence dans un État membre de l'Union européenne ou dans un État ayant conclu une convention d'assistance fiscale avec la France (hors paradis fiscal) ;
cession avant le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert ;
immeuble demeuré inoccupé entre le transfert de résidence et la cession.

Des précisions quant aux conditions d'exonération ont été apportées par l'Administration (BOI-RFPI-PVINR, 19 avril 2019) :

Si toutes les conditions sont remplies, l'exonération s'applique quels que soient les motifs de la cession de la résidence principale, la nature du logement, le montant du prix de cession ainsi que l'affectation que l'acheteur souhaite donner à l'immeuble.
L'exonération s'applique que l'immeuble soit détenu directement par le contribuable ou indirectement par le biais d'une société de personnes.
Seuls les logements qui constituent la résidence principale du vendeur au jour du transfert de son domicile fiscal hors de France peuvent bénéficier de l'exonération. Par conséquent, les logements mis en location, les logements vacants ou les logements occupés gratuitement par des membres de la famille du propriétaire au jour du transfert du domicile fiscal ne sont pas concernés par l'exonération.
La date de cession du bien immobilier correspond à la date de signature de l'acte authentique.

A noter : en vertu de la Convention fiscale franco-suisse, un résident suisse, au même titre qu'un résident français, doit bénéficier de l'exonération de plus-value immobilière au titre de la première cession d'une résidence secondaire sous condition de remploi du prix de cession, dans un délai de 2 ans à compter de la cession, dans l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte à son habitation principale dès lors qu'il remplit les conditions requises. Il ne peut être exclu de cette exonération au seul motif qu'il est non résident français (CE 12 février 2020, n°415475).

Exonération partielle (article 150 U II 2° du CGI)

Cette exonération s’applique dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable.

Elle est soumise à 3 conditions :

le cédant doit être ressortissant d'un État membre de l'Union européenne ou d'un État ayant conclu une convention d'assistance fiscale avec la France (hors paradis fiscal) ;
le contribuable doit avoir été domicilié en France pendant au moins deux ans, de manière continue, à un moment quelconque, avant la cession ;
la cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivant celle du transfert du domicile hors de France ou, sans condition de délai, quand le non résident a eu la libre disposition du logement au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la cession.

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