Si vous vendez un bien immobilier plus cher que vous l'avez acquis, soit par achat soit par succession ou donation, la plus-value réalisée vient s'ajouter à vos revenus. À cette imposition viennent s'ajouter 15,5 % de prélèvements sociaux. Cependant, vous bénéficiez d'un abattement progressif en fonction du nombre d'années de détention :
- L'exonération d'impôt sur les plus-values est totale au bout de 22 ans.
- L'exonération de prélèvements sociaux est totale au bout de 30 ans.
Cette fiche pratique vous explique comment calculer cette plus-value et comment déterminer votre pourcentage d'imposition, en tenant compte de l'abattement.
1. Déterminez si le bien est imposable
Si le bien que vous vendez fait partie de la liste ci-dessous, il n'est pas imposable sur les plus-values :
- Le bien que vous vendez est votre résidence principale.
Bon à savoir : le seul fait que l'occupation de la résidence principale soit brève (6 mois en l'espèce), ne prive pas le contribuable de bénéficier de l'exonération de la plus-value, dès lors qu'il démontre que le logement cédé constituait bien sa résidence principale au jour de sa vente (CAA Douai, 4 décembre 2019, n° 18DA00503).
À noter : pour bénéficier de l'exonération de plus-value liée à la vente de sa résidence principale, le contribuable doit être en mesure de fournir des factures d'électricité et d'eau faisant état d'une consommation normale. À défaut, l'administration fiscale peut remettre en cause le bénéfice de l'exonération (CAA Marseille, 18 février 2020, n° 18MA05157). Par ailleurs, en cas de contestation, ce contribuable est la seule et unique personne à pouvoir apporter des éléments de preuve permettant de justifier qu’il s’agit bien de sa résidence principale (CAA Lyon, 25 août 2020, n° 18LY04374).
- Vous le détenez depuis au moins 22 ans. Vous serez cependant assujettis aux prélèvements sociaux, sauf si vous le détenez depuis au moins 30 ans.
- Son prix de vente est inférieur à 15 000 €.
- Il s'agit de la résidence principale d'une personne handicapée ou d'une personne âgée à ressources limitées accueillie dans un établissement médicalisé, vendue sous les 2 ans suivant l'accueil en maison médicalisée.
- Vous êtes titulaire d'une pension de vieillesse ou d'une carte d'invalidité et vos ressources sont limitées.
- Vous êtes non-résident et vous cédez votre ancienne résidence principale en France (article 244 bis A du Code général des impôts). En ce cas, l'exonération est soumise à conditions : transfert de la résidence dans un État membre de l'Union européenne ou dans un État ayant conclu une convention d'assistance fiscale avec la France (hors paradis fiscal) ; cession avant le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert ; immeuble demeuré inoccupé entre le transfert de résidence et la cession. Des précisions quant aux conditions d'exonération ont été apportées par l'Administration (BOI-RFPI-PVINR, 19 avril 2019).
- Le bien immobilier n'est pas votre résidence principale, mais vous ne possédez pas de résidence principale, et emploierez le fruit de la vente justement pour acheter votre résidence principale dans les 2 ans.
- Le bien est vendu au profit d’un organisme en charge du logement social, au profit d’une collectivité territoriale, ou au profit de tout cessionnaire qui s’engage à réaliser ou achever des logements locatifs sociaux dans les 4 ans. Cette durée est relevée à 10 ans pour certains organismes listés : organisme HLM, société d’économie mixte gérant des logements sociaux, etc. (ce dispositif temporaire d’exonération des plus-values immobilières réalisées par des particuliers lors de la vente d’un immeuble destiné au logement social résulte de l'article 150 U du Code général des impôts, modifié par la loi de finances pour 2021).
2. Déterminez les événements déclenchant l'imposition
Les actes ci-dessous sont considérés comme des cessions immobilières et de fait imposables :
- Vente d'un terrain ou d'un immeuble bâti (maison, appartement, local commercial, etc.) non présent dans la liste de l'étape 1.
- Vente d'un droit de servitude.
- Dividende versé par une SCI suite à une vente immobilière.
- Vente de parts de SCPI ou de FPI.
- Apport d'un bien au sein du capital d'une société.
- Échange ou partage d'un bien immobilier.
3. Déterminez le montant de la plus-value
Déterminez le prix de vente
- Prenez le prix de vente.
- Si l'acheteur vous devait de l'argent, ou s'il a profité de la vente pour rembourser la dette d'une autre personne, ce qu'il vous a remboursé doit être additionné au prix de vente.
Déterminez les frais de vente
Prenez en compte :
- le diagnostic technique ;
- les certificats divers ayant dus être établis.
Déterminez le prix d'achat
- S'il s'agit d'un achat, prenez le prix d'achat.
- S'il s'agit d'une donation ou d'une succession, prenez la valeur du bien telle que décrite au sein de l'acte de donation ou de succession.
À noter : dans le cadre d'une vente immobilière par un particulier, lorsque l'administration fiscale s'aperçoit que les parties se sont mises d'accord pour dissimuler une partie du prix de cession, le prix de vente porté dans l'acte doit être majoré du montant de cette dissimulation et imposé dans la catégorie des plus-values immobilières (CAA Nantes, 30 janvier 2020, n° 18NT00678).
Déterminez le montant des frais d'achat
Sont considérés comme frais d'achat :
- les frais de notaire liés à l'achat, la donation ou la succession ;
- les gros travaux engagés et non-déduits de l'impôt sur les revenus ;
- les frais de viabilisation.
Bon à savoir : si le bien est vendu après 5 ans de détention, on peut estimer les travaux à 15 % du prix d'achat sans avoir à produire de justificatif. Si le bien a été acheté, on peut forfaitairement évaluer les frais d'achat à 7,5 %.
Calculez la plus-value immobilière
Faites l'opération suivante :
(prix de vente - frais de vente) - (prix d'achat + frais d'achat) = plus-value immobilière.
4. Calculez le montant de l'abattement fiscal
Appliquez un abattement par année de détention comme suit :
- aucun abattement pour moins de six ans de détention ;
- 6 % d'abattements par an, à partir de 6 ans et jusqu'à 21 ans de détention compris ;
- 4 % d'abattement la 22e année ;
- exonération totale au-delà de la 22e année.
Exemple : après 20 ans de détention, le montant de l'abattement sur les plus-values est de 6 % sur toutes les années comprises de 6 à 20 ans, soit 15 ans. 6 % × 15 ans = 90 %.
5. Calculez le montant de l'abattement sur les prélèvements sociaux
Appliquez un abattement par année de détention comme suit :
- 1,65 % par an de la 6e à la 21e année ;
- 1,60 % la 22e année ;
- 9 % par an au-delà de la 22e année ;
- exonération totale au bout de 30 ans.
Exemple : après 20 ans de détention, l'abattement sur les prélèvements sociaux est de 1,65 % par an de la 6e à la 20e année, soit 1,65 % × 15 ans = 24,75 %.
6. Profitez d'un abattement exceptionnel supplémentaire
Certaines ventes de terrains à bâtir ou de biens immobiliers cédés dans le cadre d'une opération de démolition-reconstruction dans les zones tendues peuvent faire l'objet d'un abattement exceptionnel supplémentaire.
| Type de vente | Conditions | Abattement |
| Vente de terrains à bâtir |
|
30 % |
| Opération de démolition-reconstruction en « zones tendues » |
|
30 % |
Bon à savoir : l'abattement exceptionnel n'est pas disponible si la vente a été effectuée au profit de la personne avec qui vous vivez en couple, ou au profit d'un ascendant ou descendant.
7. Calculez le montant à ajouter à vos impôts
Calculez la part imposable de la plus-value immobilière
Pour calculer la part imposable de la plus-value immobilière, effectuez l'opération suivante :
(Montant de la plus-value - abattement) = part imposable
Exemple : pour une plus-value de 50 000 €, réalisée en avril 2016, après 10 ans de détention, abattement sur les plus-values : 6 % × 5 ans = 30 %., part imposable de la la plus-value immobilière = (50 000 € -30 %) = 15 000 €. Ces 15 000 € s'ajoutent à vos revenus à déclarer en 2017.
Calculez le montant des prélèvements sociaux
Pour calculer les prélèvements sociaux, effectuez l'opération suivante :
(Montant de la plus-value - abattement) × 15,5 % = imposition
Exemple : pour une plus-value de 50 000 €, réalisée en avril 2016, après 10 ans de détention, abattement sur les prélèvements sociaux : 1,65 % × 5 ans = 8,25 %, montant des prélèvements sociaux = (50 000 € - 8,25 %) × 15,5 % = 7110,63 €. Ce montant a été prélevé par le notaire au moment de la vente.