Loi Alur et vente

Sommaire

S'il y a bien une loi qui a fait parler d'elle, c'est la loi Alur (loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové) du 24 mars 2014. PagesJaunes fait le point sur ses mesures phares et incontournables.

Information renforcée de l'acquéreur avec la loi Alur pour la vente

La loi Alur a pour objectif de renforcer les informations à destination des acquéreurs. Ce renforcement d'information concerne les ventes de logements.

Dès le stade de l'annonce relative à la vente de lots ou de fractions de lots de copropriété, la loi impose des mentions obligatoires (nombre de lots dans la copropriété, si la copropriété est en difficulté, etc.).

Tout comme des documents relatifs à l'organisation de l'immeuble (les trois derniers procès-verbaux des assemblées générales) et à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur (les sommes restant dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires, le montant des charges courantes et des charges inhérentes aux travaux, la quote part du fonds travaux correspondant aux lots vendus) doivent être annexés à l'avant-contrat. Le cas échéant, l'acquéreur doit être informé des impayés de charges et des dettes envers les fournisseurs existant au sein de la copropriété.

Quid si certains de ces documents ne sont pas annexés ? Le délai de rétractation (ou de réflexion) ne pourra courir qu'à compter de leur communication à l'acquéreur.

Bon à savoir : il incombe également au vendeur d'informer l'acquéreur sur le risque de présence de mérule dans les zones comportant ou ayant comporté ce risque. Face à la lourdeur de ces formalités, une ordonnance du 27 août 2015 a assoupli la loi en prévoyant que les documents relatifs à la copropriété devraient être remis à l'acquéreur au plus tard le jour de la signature de la promesse (et non plus annexés).

La loi Alur impose au vendeur de transmettre à l'acquéreur une fiche synthétique de la copropriété. Cette mesure se généralise progressivement : elle est obligatoire depuis le 1er janvier 2017 pour les immeubles comptant plus de 200 lots, elle l'est également depuis le 1er janvier 2018 pour les immeubles de plus de 50 lots et le sera à partir du 1er janvier 2019 pour les autres immeubles. La fiche synthétique de la copropriété est un document établi par le syndic mentionnant les données financières et techniques de l'immeuble.

Loi Alur vente : de nouvelles vérifications à la charge du notaire

Le notaire doit systématiquement vérifier qu'il n'existe aucune interdiction d'aliéner de la part de l'acquéreur. 

Et si l'acquéreur est déjà copropriétaire dans la même copropriété, le notaire doit vérifier que ce dernier n'est pas dans une situation d'impayés. Si c'est le cas, ce dernier devra régler sa dette dans les 30 jours suivant la notification faite par le notaire. Sinon, il sera impossible de réaliser la vente.

Bon à savoir : il est conseillé, au vu des nombreux documents devant être annexés au compromis de vente ou à la promesse de vente, de passer par un notaire. Ce dernier a pour mission de sécuriser la transaction et de vérifier que toutes les informations imposées par la loi ont été transmises à l'acquéreur, évitant ainsi d'invalider la transaction.

Un droit de préemption urbain modifié avec la loi Alur vente

En matière de droit de préemption, la loi Alur a institué ce droit sur des biens qui en étaient jusqu'à présent exonérés.

On pense aux :

  • aliénations à titre gratuit ;
  • parts de SCI (conduisant un acquéreur à détenir la majorité de ladite société lorsque son patrimoine est constitué par une unité foncière bâtie ou non) ;
  • immeubles bâtis dont la vente se réalise dans une période de 4 à 10 ans suivant leur achèvement ;
  • immeubles cédés par desorganismes HLM.

Bon à savoir : la loi Alur a également instauré un nouveau droit de préemption visant à protéger les occupants de locaux à usage d'habitation. Ce droit est prévu par l'article 10 modifié de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975. Si le locataire refuse l'offre de vente qui lui a été adressée, la commune bénéficie alors d'un droit de priorité résiduelle. En cas de non respect de ce dernier droit de préemption, toute vente à autre acquéreur est réputée nulle.

Loi Alur vente : cas particulier de la vente d'un bien loué

Le nouveau bailleur doit notifier au locataire ses coordonnées (ou celles de son mandataire). Le propriétaire qui souhaite reprendre son logement ne pourra le faire que dans un délai de deux ans à compter de l'acquisition. 

En cas de congé, le locataire âgé de plus de 65 ans (anciennement 70 ans) aux ressources modestes doit être relogé par le propriétaire (sauf s'il a lui même plus de 65 ans et des ressources modestes). Cette obligation d'offre de relogement contraint le bailleur à rechercher un logement à proximité de celui occupé par le locataire et qui répond à ses besoins. 

Bon à savoir : la loi Alur a abaissé l'âge à partir duquel l'offre de relogement doit être effectuée, passant de 70 ans à 65 ans. Néanmoins, pour les baux signés avant l'entrée en vigueur de cette loi, les dispositions de la loi Alur s'appliquent de manière rétroactive (Cass. 3e civ., 23 novembre 2017, n° 16-20.475). Ainsi, même si le bail a été signé avant le 24 mars 2014, le bailleur est tenu d'effectuer une offre de relogement au locataire de plus de 65 ans, et non de plus de 70 ans.

La loi Alur instaure des conditions de délais concernant la validité du congé délivré au locataire. Le congé pour vente ne peut être donné qu'à l'expiration du renouvellement du bail et non pas à l'expiration du bail en cours.

Exemple : vous devenez propriétaire le 1er juin 2013 d'un bien loué depuis le 1er juin 2011. Le terme du bail de votre locataire est fixé au 31 mai 2014. Le bail se renouvelle pour une durée de 3 ans à compter du 1er juin 2014 pour arriver à échéance le 31 mai 2017. Vous pouvez donc délivrer congé qu'à compter de cette date.

Ces pros peuvent vous aider