Vous êtes propriétaire de votre appartement et vous avez décidé de le mettre en vente. Une vente réussie nécessite de respecter quelques règles.
Cette fiche pratique vous présente les étapes à suivre pour vendre son appartement.
1. Estimez la valeur de votre bien
Le plus simple est de faire estimer votre bien par un expert. Vous aurez ainsi un montant objectif. Ensuite, vous serez libre de suivre cette évaluation ou de proposer votre bien à un prix différent, inférieur ou supérieur à celui qui avait été estimé.
Si vous souhaitez fixer vous-même le prix de votre appartement, vous devez :
- regarder le prix des logements mis en vente dans votre quartier ;
- repérer les points faibles de votre logement : travaux à faire, vis-à-vis, accès, fissure, humidité, etc. ;
- établir ses points forts : aménagements, luminosité, terrasse, parking, cave, etc ;
- réfléchir au profil de l'acheteur idéal.
Vous pouvez aussi vous appuyer sur le service « Patrim - Rechercher des transactions immobilières » créé par la Direction générale des finances publiques. Ce service (accessible via votre espace personnel du site impot.gouv.fr) a été étendu depuis le 1er mai 2017 à toutes les personnes physiques faisant état de la nécessité d'évaluer la valeur vénale d'un bien immobilier en tant que vendeur ou acquéreur potentiel de ce bien. L'estimation est établie à partir des statistiques de transactions de biens comparables vendus sur une période donnée, à proximité.
Vous pouvez également consulter la base de données « Demande de valeur foncière » qui regroupe les transactions immobilières intervenues en France au cours des 5 dernières années, en accédant aux informations par géolocalisation depuis une carte interactive ou en téléchargeant les données depuis le site data.gouv.fr.
Important : la surface ne suffit pas à fixer le prix, la performance énergétique fait aussi beaucoup varier le prix, sans oublier les plus du logement qui peuvent le rendre unique : parquet, carreaux en ciment, dernier étage, ascenseur, etc.
Si vous envisagez de vendre au-dessus du marché, assurez-vous d’avoir un logement irréprochable : c’est-à-dire sans travaux lourds ni même de décoration à effectuer. Envisagez au moins un rafraîchissement pour effacer les marques du temps et dépersonnaliser les lieux au maximum. Enlevez les tableaux, quelques meubles et les autres décorations qui marquent votre univers mais pas celui de l’acheteur. Passez un coup de peinture sur les murs et posez éventuellement un nouveau sol plus homogène si nécessaire, pour renforcer le cachet du logement.
Conseil : ne dépensez pas plus de 2 à 3 % du montant de la vente pour rénover le logement. Il s’agit de juste de redonner un coup de neuf au logement et de déclencher une envie d’acheter chez le futur acquéreur.
Bon à savoir : lors de la vente d’un bien immobilier, il est nécessaire de fixer la valeur réelle du bien immobilier. Cette valeur est déterminée en tenant compte de la valeur de biens similaires mis en vente. En cas de vente du bien à un prix inférieur, l’administration fiscale est en droit de réclamer une rectification, car le prix conclu sert de base au calcul des impôts et taxes. Pour fixer la valeur réelle du bien, l’administration fiscale peut comparer des biens globalement semblables, et non plus identiques ou « intrinsèquement similaires » (Cass. com., 20 février 2019, n° 17-24.593).
À noter : dans le cadre d'une vente immobilière par un particulier, lorsque l'administration fiscale s'aperçoit que les parties se sont mises d'accord pour dissimuler une partie du prix de cession, le prix de vente porté dans l'acte doit être majoré du montant de cette dissimulation et imposé dans la catégorie des plus-values immobilières (CAA Nantes, 30 janvier 2020, n° 18NT00678).
2. Réunissez les documents utiles et obligatoires pour vendre votre appartement
Une fois le logement remis en état pour accueillir un nouvel occupant, réunissez les documents suivants :
- copie de l'acte de vente qui vous a été remis lors de l'achat du bien immobilier ;
- s'il s'agit d'un logement soumis au régime de la copropriété : les procès-verbaux des réunions de copropriétaires (au moins ceux des 3 dernières assemblées générales) et le règlement de la copropriété ;
- un certificat de non-hypothèque ;
- le dossier du diagnostic technique (performance énergétique, exposition au plomb, amiante, installation électricité, installation gaz, termites, risques naturels, risques miniers, risques technologiques, etc.).
Bon à savoir : vous pouvez présenter le diagnostic amiante et celui de la loi Carrez établis lorsque vous aviez acheté votre bien. En revanche, pour tous les autres, vérifiez leur date de validité : thermites (6 mois), plomb (1 an si positif, illimité si négatif), électricité et gaz (3 ans), performance énergétique (10 ans). Sachez que vous pouvez être dispensé des termites, risques naturels, etc. si votre appartement n’est pas situé dans une zone à risque. Ces indications sont disponible au service de l’urbanisme de votre mairie.
3. Décidez de vendre avec ou sans intermédiaire
Pour vendre votre appartement, vous pouvez faire appel à une (ou plusieurs) agence immobilière ou le vendre par vous même.
Faites appel à une agence immobilière
Cette dernière se chargera de mettre en avant votre bien (publicité, annonces, etc.), de le faire visiter et de vous accompagner dans la préparation du dossier de vente.
Pour cela, vous signez ce qu’on appel un mandat de vente, qui peut être simple ou exclusif. Dans le premier cas, vous mettez en concurrence au moins deux agences. Dans le second cas, une seule agence se charge de la vente.
Quoi qu'il en soit, l’appel à un professionnel permet de ne pas tomber dans les écueils fréquents lorsqu’on agit seul :- annonce mal rédigée ;
- photos mal cadrées ;
- prix hors marché ;
- mise en avant inappropriée du bien ;
- mauvaise gestion des appels et des visites ;
- oubli de mettre en avant des atouts du logement ;
- mauvaise négociation du prix.
Bon à savoir : le coût du recours à un professionnel est généralement de 2 à 8 % du prix de vente du bien.
Vendez votre appartement vous-même
Si vous souhaitez vendre par vous même, vous ferez cette économie mais vous aurez à gérer vous-même :
- la publication de votre vente sur des sites d’annonces (payant parfois) ;
- la réception des appels ;
- l’organisation des visites ;
- l’acceptation de l’offre.
Bon à savoir : dans toutes les situations, vous aurez un interlocuteur fiable : le notaire. Cet officier d’État est là pour veiller à ce que votre vente se passe bien et à ce que vos intérêts soient respectés. Il en va de même pour l’acheteur.
4. Acceptez la meilleure offre d'achat
À l'issue des visites, si des acquéreurs sont intéressés, vous recevrez des offres de prix.
Tout peut arriver : des offres sous votre prix, des offres correspondant à votre prix, voire même des offres au-dessus de votre prix.
Le choix est d’autant plus difficile lorsque les offres d'achat n’arrivent pas en paquet, en dehors des zones très demandées où vous aurez plus facilement la possibilité de retenir la meilleure offre.
Bon à savoir : au sein d'une zone plus calme, si les acheteurs ne se bousculent pas, vous aurez certainement intérêt à accepter une négociation sur le prix. En effet, à vouloir être trop gourmand, vous pourriez voir votre appartement ne pas se vendre rapidement et vous seriez alors bien obligé d'en baisser le prix à un moment ou un autre.
SI vous vendez vous même, ne regardez pas seulement le prix proposé, voyez vigilant sur la manière dont l’acquéreur financera son achat. Un paiement sans crédit est bien sûr plus sécurisant qu’un financement à crédit pour la totalité de la vente. Cependant, regardez les revenus, les métiers et les projets de vie.
Si vous avez fait appel à un intermédiaire, celui-ci va vous aider à choisir la meilleure offre selon l'ensemble de ces critères mais aussi sur la base de son ressenti, car il aura rencontré les acquéreurs et analysé leurs réactions.
5. Signez l’acte de vente
Lorsque vous avez choisi l'offre qui vous convient le mieux, la vente n'en est pas pour autant terminée.
Signez la promesse de vente
Quand une offre vous convient, signez avec l'acquéreur une promesse de vente qui reprend :
- les identités et les coordonnées des parties ;
- le descriptif de l’appartement ;
- les conditions de la vente convenue ;
- les réserves ;
- la date de signature de l’acte de vente.
Conseil : demandez éventuellement le versement d’un acompte de 10 % du montant de la vente.
Signez l'acte de vente
À la date convenue (comptez plusieurs semaines après la promesse vente), les parties se retrouve chez un notaire pour signer l’acte de vente officiel.
Important : la signature définitive n'est possible que si les conditions prévues pour la vente sont réunies et les éventuelles réserves levées.
Important : avant la signature de la vente, pensez à vider le logement de tous vos biens et prenez garde de ne pas le détériorer. Sinon, l’acheteur pourra demander une révision du prix de vente ou la prise en charge des frais de remise en état.
Bon à savoir : lorsque le vendeur d’un bien immobilier n’informe pas l’acquéreur du comportement problématique du voisin de palier (nuisances sonores, dégradation de l’immeuble, usage de stupéfiants, etc.), et alors que l’acquéreur l’a bien informé que la tranquillité était un critère déterminant pour lui, la vente de l’appartement peut être annulée pour réticence dolosive et le montant de la clause pénale n’est pas dû (Cass. 3e civ., 18 avril 2019, n° 17-24.330).