Agence immobilière

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Vous souhaitez vendre un bien immobilier ? Pour cela, vous pouvez choisir la formule de particulier à particulier mais vous pouvez aussi passer par les services d'une agence immobilière. La plupart des transactions immobilières en France passent aujourd'hui par une agence immobilière.

Le recours à une agence immobilière est particulièrement indiqué lorsque l'on n'a pas la « fibre commerciale » pour vendre son propre bien ou lorsque l'on manque de temps.

Il est important de choisir avec l'agence un contrat adapté : contrat exclusif ou contrat simple.

Enfin, le prix de vente de votre bien sera annoncé « frais d'agence inclus » (FAI). Il vous faudra trouver un juste équilibre entre le prix que vous voulez tirer de votre bien et les honoraires d'agence qui viennent s'y ajouter. N'hésitez pas à négocier ces honoraires avec l'agence ! Ooreka fait le point sur les choses à savoir avant de faire appel à une agence immobilière. 

Agence immobilière : une vente souvent plus rapide

Passer par une agence immobilière est la solution la plus répandue pour vendre un bien immobilier. L'agence immobilière s'occupe de tout : de la rédaction de l'annonce à la gestion des visites en passant par les nombreuses formalités qu'il faut effectuer entre le compromis de vente et la signature de l'acte de vente.

Le professionnalisme de l'agence immobilière permet de gagner du temps et d'accéder rapidement à une bonne visibilité du bien sur le marché. L'agence immobilière dispose d'un réseau d'acheteurs potentiels et connaît bien le marché. Elle propose ainsi votre bien à un prix conforme au marché à des personnes intéressées (clients de l'agence qui ont défini des critères de recherche similaires à ceux qu'offrent votre bien). Le délai s'écoulant entre le moment où vous avez pris la décision de mettre votre bien en vente et le moment de sa vente effective par l'agence immobilière se trouve ainsi réduit.

À noter : pour garantir une prestation de qualité, le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) a été créé par la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014. Il est chargé de veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétence nécessaires au bon accomplissement des activités exercées par les agents immobiliers. Depuis la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, le CNTGI n'a plus qu'un rôle consultatif et de propositions (ce n'est plus une instance disciplinaire).

Vente par agence immobilière : contrat simple ou exclusif ?

Pour vendre son bien par une agence immobilière, le vendeur signe un contrat mentionnant obligatoirement :

  • le prix de vente du bien hors frais d'agence ;
  • les honoraires de l'agent immobilier chargé de la vente : barème tarifaire ou pourcentage, caractère dégressif des honoraires en fonction du prix de vente du bien (plus le prix du bien est élevé, plus les honoraires sont dégressifs) ;
  • la durée de son mandat (généralement tacitement reconductible) : celui-ci doit être limité dans le temps. Cette obligation découle de la loi n° 70-9 dit loi HOGUET qui précise dans son article 7 « Sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l’article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps. »

Bon à savoir : lors de la vente d’un bien immobilier, il est nécessaire de fixer la valeur réelle du bien immobilier. Cette valeur est déterminée en tenant compte de la valeur de biens similaires mis en vente. En cas de vente à un prix inférieur, l’administration fiscale est en droit de réclamer une rectification, car le prix conclu sert de base au calcul des impôts et taxes. Pour fixer la valeur réelle du bien, l’administration fiscale peut comparer des biens globalement semblables, et non plus identiques ou « intrinsèquement similaires » (Cass. com., 20 février 2019, n° 17-24.593).

Il existe 2 types de contrats ou « mandats » :

Contrat simple : pour multiplier les occasions de vente

Vous demandez à plusieurs agences immobilières de vendre votre bien. En parallèle, vous pouvez aussi vendre votre bien de particulier à particulier. Ce mandat permet d'élargir les opportunités de trouver un acquéreur. Mais, les agences immobilières se savent en concurrence et la moindre motivation des agents immobiliers peut se ressentir. L'éventuelle peur de travailler pour rien si leur concurrent remporte la vente constitue le principal frein à leur motivation.

L'agent immobilier ne touche ses honoraires que si vous concluez la vente avec un acquéreur avec lequel il vous a mis en contact.

Contrat exclusif : un agent immobilier unique

Vous confiez la vente de votre bien à un seul agent immobilier : vous ne pouvez pas demander à plusieurs agences de s'en occuper, mais l'agence immobilière est plus motivée à la vente. C'est tout l'intérêt du contrat exclusif. En effet, l'agence immobilière est sûre de conclure la vente. L'agent immobilier est donc très déterminé pour que la vente se réalise et met en oeuvre toutes les actions nécessaires à la concrétisation de cet objectif.

De plus, en pratique, toutes les agences immobilières publient généralement leurs annonces sur les mêmes sites internet et les mêmes journaux : en multipliant les mandats, on n'augmente pas beaucoup la visibilité du bien. Et il convient de préciser que si les agences ont des honoraires différents, le prix de vente FAI est lui même différent d'une annonce à l'autre. Le client risque de s'y perdre. Le mandat exclusif vous préserve de tous ces inconvénients.

La résiliation du contrat exclusif est possible dans les trois mois après la signature du contrat (par lettre en recommandé avec accusé de réception).

Même si vous trouvez un acquéreur par vos propres moyens, la vente ne pourra pas se faire de particulier à particulier sauf si vous négociez un contrat exclusif « simple » : possibilité de conclure vous-même la vente sans passer par l'agence.

Bon à savoir : évitez de confier la vente de votre bien à trop d'agences immobilières. En effet, cela banalise votre bien et peut provoquer une certaine méfiance chez les acheteurs potentiels. Si votre bien présente des caractéristiques précises (terrasse, jardin, etc.), la meilleure solution est de confier la vente à une agence immobilière spécialisée dans ce type de biens.

Les honoraires d'une agence immobilière

Lorsque vous faites appel à un agent immobilier pour vendre votre bien, le contrat mentionne le montant de ses honoraires :

  • honoraires libres : ils sont généralement fixés en fonction du prix de vente du bien, avec dégressivité. Il faut compter entre 3 et 10 % du prix de vente ;
  • possibilité de négocier ces honoraires à la baisse, surtout si le prix de vente du bien est élevé. En effet, que l'agence immobilière vende un studio ou un grand appartement familial, le travail reste le même. Il semble donc logique de ne pas payer plus cher dans le 2e cas ;
  • sur les annonces immobilières, le prix de vente du bien est indiqué « FAI » = frais d'agence inclus. Pour connaître le prix du bien hors frais d'agence, il convient de retirer du prix FAI le montant des honoraires.

Dans le cas où un acheteur fait une offre à un prix inférieur à celui affiché, le montant des honoraires peut être renégocié entre le vendeur et l'agent, pour faire porter par les deux la diminution du prix de vente. Tout le monde y gagne : l'acheteur trouve preneur du fait de la diminution du prix de vente et l'agence réalise la transaction. Donc ce petit effort de la part de l'agence immobilière se justifie surtout si les honoraires constituent un pourcentage du prix de vente. Laisser le montant initial des honoraires augmente mécaniquement le pourcentage de ces derniers, ce qui n'est pas conforme pour les mandats prévoyant un pourcentage fixe d'honoraires.

Bon à savoir : depuis le 1er avril 2017, les annonces de vente et de location doivent mieux informer les potentiels acheteurs ou locataires sur les prix. Les annonces de vente doivent ainsi indiquer le prix de vente du bien, à qui incombe le paiement des honoraires de l'agence et, s'ils sont à la charge de l'acheteur, leur montant TTC. La loi apporte de la transparence et met ainsi fin à la pratique du prix sur demande.

Les honoraires sont payés à l'agent immobilier le jour de la signature de l'acte de vente définitif. Si la vente ne se fait finalement pas (clauses suspensives du compromis de vente ou lorsque le vendeur se rétracte), l'agence ne percevra rien. Attention, l'agent immobilier est en droit de demander aux deux parties des dommages et intérêts s'il s'estime lésé. L'agent immobilier doit apporter la preuve des faits qu'il avance.

En effet, l'agent immobilier peut demander des dommages et intérêts lorsqu'il a fait visiter le logement à un acquéreur qui finalement va conclure directement la vente avec le vendeur du bien (contrat simple ou contrat exclusif simple). La plupart du temps, l'agent fait signer au visiteur un « bon de visite » par lequel celui-ci s'engage à ne passer que par lui pour la vente. Si c'est le cas, l'agent a de fortes chances d'obtenir ses dommages et intérêts. Il est donc important de savoir ce à quoi on s'engage en tant que vendeur avant la signature de tout mandat de vente.

Ces pros peuvent vous aider