La vente d’un bien immobilier en SCI (société civile immobilière) se fait selon des règles bien définies, comme c’est aussi le cas lorsque le bien est en indivision.
Ces règles à respecter découlent de la loi et des statuts de la SCI. Leur connaissance s’impose si vous souhaitez vendre, que ce soit un bien immobilier, la SCI en elle-même ou certaines des parts qui la composent.
La vente d’un bien détenu en SCI est une occasion pour réinvestir dans d’autres projets ou tout simplement disposer de liquidités.
Voici ce qu’il faut savoir sur ce statut en cas de vente.
Vente d’un bien immobilier d’une SCI
Une SCI a pour but d’acheter un ou plusieurs biens immobiliers, mais elle a tout à fait la possibilité de vendre l’un de ses biens immobiliers. La SCI est ouverte aux personnes morales et aux personnes physiques.
Cependant, la vente d’un bien ne peut avoir lieu que si tous les associés de la SCI sont d’accord pour vendre ce bien, à l’unanimité. À cet effet, le gérant de la SCI doit convoquer une assemblée générale (annuelle ou extraordinaire) et réunir l’intégralité des associés. Un procès-verbal d’assemblée générale sera établi à l’issue de cette dernière.
La vente s’effectue devant un notaire.
La vente du bien unique possédé par la SCI ne signifie pas la dissolution de la SCI. La SCI continue d’exister, seuls les associés changent.
La vente d’un bien détenu en SCI est assujettie aux plus-values. Les associés sont ainsi imposés en fonction de leur nombre de parts dans la SCI.
Exemple : si un associé détient 10 % des parts de la SCI, alors il paiera 10 % du montant de la plus-value taxée.
La plus-value est calculée selon :
- le prix et les frais d’acquisition, constitués notamment des frais de notaire ;
- le prix de vente.
Il est possible de bénéficier d’abattements sur la plus-value dans les cas suivants :
- en cas de détention du bien pendant une durée comprise entre 2 et 8 ans : l’abattement sur la plus-value est de 50 % de son montant ;
- en cas de détention du bien pendant une durée supérieure à 8 ans : l’abattement sur la plus-value est de 65 % de son montant.
Une exonération est toutefois prévue dans les cas suivants :
- Le bien immobilier est mis à la disposition d’un des associés gratuitement en tant que résidence principale. Il n’est donc pas possible de l’occuper à titre de résidence secondaire et de bénéficier de cette exonération, ce qui est bon à savoir si le bien est situé dans une zone touristique (bord de mer, montagne, etc.).
- Le bien immobilier est détenu par la SCI depuis au moins 30 ans. Il est donc recommandé d’envisager l’investissement dans une SCI comme un projet à long terme pour bénéficier d’une telle exonération, ce qui implique de garder le(s) bien(s) et les parts de la SCI pendant cette même période.
- Le prix de vente du bien immobilier est de moins de 15 000 €. Cette situation concerne principalement la vente d’emplacements de stationnement.
- Le bien vendu est destiné uniquement au logement social. Il est à noter que cette exonération prend fin au 31 décembre 2018.
Vente de parts d’une SCI
Lorsqu’un associé de la SCI souhaite vendre ses parts de la société à un tiers ou bien aux autres actionnaires :
- la vente s’effectue sous forme de cession de parts sociales ;
- l’actionnaire peut revendre ses parts à un tiers mais les associés possèdent un droit de préemption ;
- la cession des parts ne peut se faire qu’avec l’accord de tous les associés (article 1861 du Code civil) sauf si les statuts de la SCI stipulent autre chose (agrément avec la majorité par exemple).
La vente de parts peut être réalisée sous seing-privé. Cependant, il est préférable de réaliser l’acte auprès d’un notaire ou de faire appel à un avocat. Ces professionnels du droit sont là pour vous conseiller et organiser au mieux la cession des parts de la société.
La vente de parts de SCI nécessite plusieurs étapes pour être valablement opérée :
- notification du projet de cession aux associés ;
- fixation du prix de cession des parts et obtention de l’accord de tous les associés ;
- réalisation de la cession des parts par écrit (par acte notarié ou sous seing privé).
La cession se finalise ensuite par l’accomplissement de formalités :
- dépôt de l’acte au greffe ;
- enregistrement de la cession de parts aux impôts.
La vente de parts d’une SCI est soumise au paiement de taxes sur les plus-values. La plus-value est calculée selon :
- la valeur de l’apport et les frais d’acquisition ;
- la valeur de la cession.
L’exonération s’effectue aux mêmes conditions qu’en cas de vente du bien immobilier, à l’exception de l’exonération pour les cessions inférieures à 15 000 €. Dans ce dernier cas, la plus-value reste taxée.