Comment rédiger une annonce immobilière

Sommaire

Vous souhaitez rédiger une annonce immobilière concernant un bien que vous voulez vendre ou louer. Des mentions sont obligatoires, d'autres indispensables ou facultatives. Le but de votre démarche étant d'obtenir rapidement une réponse positive à votre offre, il est important de concilier le fond et la forme pour obtenir satisfaction.

Voici des conseils pour bien rédiger une annonce immobilière.

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1. Listez les mentions obligatoires pour bien rédiger votre annonce immobilière

Lorsque vous rédigez votre annonce, gardez à l'esprit que des mentions obligatoires sont à insérer dans votre texte. Le but est d'améliorer la transparence et d'éviter ainsi les contentieux.

Renseignez-vous sur les mentions obligatoires générales

La classe énergétique de votre bien immobilier doit être indiquée dans l'annonce de vente. Faites réaliser le diagnostic de performance énergétique (DPE) avant sa parution. Depuis le 1er juillet 2021, les annonces immobilières doivent afficher, en plus de l'étiquette énergétique, l'étiquette climat du logement à vendre ou à louer (décret n° 2020-1609 du 17 décembre 2020, articles L. 126-21 et suivants du Code de la construction et de l'habitation).

Le classement du bien se fait au moyen d’une lettre de A à G, allant du vert au rouge, au regard de sa performance énergétique

Bon à savoir : la lettre A indique un excellent niveau de performance énergétique.

Depuis le 1er janvier 2022, l'estimation de la facture théorique annuelle doit aussi être affichée (article L. 126-33 du Code de la construction et de l'habitation). 

Bon à savoir : depuis le 1er juillet 2021, la méthode de calcul du DPE est unifiée pour tous les logements et s'appuie sur les caractéristiques physiques du logement (arrêté du 31 mars 2021). Par ailleurs, une nouvelle méthode de calcul est applicable depuis le 1er novembre 2021 pour les logements datant d'avant 1975 (arrêté du 8 octobre 2021). Pour ces logements, les DPE avaient été suspendus entre le 24 septembre et le 1er novembre 2021 en raison de résultats anormaux sur les étiquettes énergétiques.

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Depuis le 1er avril 2017, les annonces de vente et de location doivent mieux informer les potentiels acheteurs ou locataires sur les prix.

Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2023, le vendeur doit informer les acquéreurs d'un bien immobilier situé dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ou par un plan de prévention des risques naturels (PPRN) prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon, de l'existence de ces risques. L'état des risques est porté à la connaissance des acquéreurs dès l'annonce de vente. Cette dernière doit comporter la mention suivante : « les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ». 

Bon à savoir : un arrêté du 21 avril 2022 fixe la liste des informations obligatoires que doivent contenir les annonces émises par des non-professionnels pour la mise en location d’un logement à compter du 1er juillet 2022.

Les annonces de vente doivent ainsi indiquer le prix de vente du bien, à qui incombe le paiement des honoraires de l'agence et le montant TTC des honoraires à la charge de l'acheteur.

Si vous passez par un professionnel, vous devez indiquer à qui incombe les honoraires de l'agent immobilier et le montant TTC des honoraires à la charge de l'acheteur. En cas de non-respect de cette obligation, la sanction est une amende de 1 500 € pour le professionnel, et, pour celui qui passe l'annonce, c'est-à-dire vous, le possible refus d'achat ou de location par le client.

Exemple : 250 000 €, prix de vente comprenant les honoraires d'agence de 5 % soit 12 500 € TTC.

Depuis le 1er avril 2022, les professionnels de l'immobilier doivent indiquer le loyer maximum correspondant au bien proposé à la location dans les zones d'encadrement des loyers (arrêté du 26 janvier 2022).

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Renseignez-vous sur les mentions obligatoires propres aux ventes en copropriété

Quels que soient le support que vous utilisez (papier, vitrine, site Internet) et le type de lot que vous vendez (garage, cave, appartement, comble, etc.), l'article L. 721-1 du Code de la construction et de l'habitation impose de spécifier :

  • si le bien en vente fait partie d'une copropriété ;

À noter : lorsqu'une maison fait partie d'une copropriété, il faut l'indiquer.

  • le nombre de lots que vous détenez au sein de la copropriété – soit tous ceux figurant dans le règlement de copropriété, qu'il s'agisse indistinctement d'un lot de cave, d'appartement ou de commerce ;

Conseil : pour plus de clarté, vous pouvez préciser le nombre de lots principaux et le nombre de lots annexes tels que cave, grenier, garage… bien que la distinction ne soit pas obligatoire.

  • le montant moyen annuel de la quote-part du budget prévisionnel des dépenses courantes ;

À noter : le montant des travaux, lui, n'est pas à mentionner.

  • si une procédure d'alerte ou de redressement du syndicat des copropriétaires est en cours (il s'agit des copropriétés débitrices).

Les sanctions en cas de non-respect des mentions obligatoires

Ces mentions, bien qu'obligatoires, paraissent peu « vendeuses » et, en cas d'omission, la loi n'a pas prévu de sanctions – il est d'ailleurs difficile de trouver lesquelles pourraient exister. Seules les sanctions pour publicité mensongère (2 ans de prison et jusqu'à 37 500 € d'amende) pourraient être appliquées, mais ce serait de manière marginale et il faudrait déterminer qui a intérêt à agir.

À noter : un acte de vente ne sera pas remis en cause au seul motif que l'annonce de mise en vente n'a pas respecté ces mentions obligatoires.

2. Listez les éléments objectifs indispensables à la compréhension de votre annonce immobilière

Certaines mentions ne sont pas obligatoires mais cependant indispensables à la bonne compréhension de votre annonce immobilière. Il s'agit essentiellement d'éléments objectifs.

  • Si vous ne les mettez pas, vous risquez de passer à côté d'un acquéreur ou d'un locataire potentiel qui, n'ayant pas l'information indispensable, ne cherchera pas à approfondir la recherche.
  • Si vous passez par Internet, sachez que les recherches s'effectuent par un moteur de recherche dont les critères portent sur ces informations.

Exemple : si un internaute fait une recherche par ville, mais que vous avez oublié de mentionner où était localisé votre bien, votre annonce ne sera pas visible.

Il importe donc de mentionner dans votre annonce immobilière :

  • Le type de transaction : vente ou location. Si c'est pour un investissement, vous pouvez le mentionner et préciser la rentabilité.
  • Le type de bien : appartement, maison, local commercial, terrain, garage, etc., avec jardin ou terrain.
  • Le prix : il doit être précis et complet. S'il s'agit d'une location, indiquez le montant du loyer et les charges.

Important : concernant le loyer, vous devez indiquer s'il relève d'un régime de défiscalisation Pinel ou Duflot ; il s'agit en effet d'un type de loyer plafonné, une information utile pour les futurs locataires.

  • La localisation du bien dans un immeuble : étage, bâtiment sur cour, sur rue.
  • La localisation : le nom de la ville est indispensable, ainsi que le quartier s'il s'agit d'une grande ville, ou la station de métro à proximité dans les très grandes villes.
  • La surface : il n'existe pas d'unité commune à tous les biens immobiliers. En effet, s'il est obligatoire de mesurer les lots d'habitation en copropriété en loi Carrez, rien n'oblige à mesurer les maisons, locaux commerciaux, terrains selon telle ou telle définition.

Conseil : si vous vendez une maison, évitez de mettre « surface de 150 m² », cela est trop imprécis ; il est préférable d'écrire « 150 m² de surface habitable » ou « 150 m² de surface utile » ; idem pour un local commercial.

  • Le nombre de pièces : il s'entend toujours hors cuisine, salle de bains et WC.

Remarque : il s'agit d'une indication à double tranchant ; si les pièces sont petites, mieux vaut indiquer la surface totale du bien.

  • Le contact : n'oubliez pas de mentionner vos coordonnées, un numéro de téléphone, une adresse mail, et le moment où vous êtes joignable.

3. Indiquez les éléments subjectifs dans le descriptif de l'annonce

C'est dans le descriptif de l'annonce que des éléments subjectifs vont apparaître et donner une couleur à votre annonce, à côté des éléments purement factuels, objectifs et obligatoires. Ils sont là pour accentuer les qualités de votre produit et donner envie de louer ou d'acheter. Mais jusqu'où aller ?

Mettez certains points en avant

Il est bon de mettre en avant certains éléments pour avoir des clients répondant précisément votre offre.

  • L'emplacement : en matière de vente, mais c'est vrai aussi pour la location, l'emplacement est fondamental pour toucher le client potentiel. Privilégiez ce point en précisant :
    • l'emplacement en France ;
    • la situation dans la ville ou le village ;
    • la situation du bien immobilier par rapport à ce qui l'entoure, dans l'immeuble ou le lotissement.

Exemple : appartement dans immeuble sur cour, au 4e et dernier étage, à Lyon, quartier des Terreaux dans le 1er arrondissement, métro Croix-Paquet – maison mitoyenne, située à 250 m du centre-ville d'Amboise, en retrait de rue, dans un quartier résidentiel.

  • Les atouts : l'objectif est de mettre en avant les points forts de votre bien, tout en restant honnête afin de ne pas décevoir un client potentiel. Mentionnez ainsi :
    • le calme ;
    • la proximité de commerces, d'écoles ;
    • les commodités ;
    • la présence d'un balcon ou d'une terrasse ;
    • l'orientation au sud ;
    • l'ascenseur au 6e...
  • Les travaux : mentionnez ceux qui ont été effectués, même si le bien est en copropriété.

Il est judicieux de donner des précisions lorsque des qualités sont invoquées afin qu'elles n'apparaissent pas comme purement gratuites.

Exemple : si votre appartement est au calme, il faut le dire et expliquer pourquoi (il est situé dans une rue piétonnière, ou il a fait l'objet de travaux de pose de double vitrage) – si vous invoquez le confort, dites pourquoi (cuisine aménagée, grande pièce de vie, WC séparés, etc.).

Évitez d'autres points

En revanche, il est judicieux d'être prudent sur d'autres points.

  • Ne surévaluez pas votre bien : inévitablement, vous êtes tenté de surévaluer qualitativement votre bien, car l'affectif joue ; ce faisant, vous ne percevez pas de défaut là ou un client potentiel ne verra que cela. Évitez les « c'est beau », « c'est grand », des mentions purement subjectives qui relèvent de l'appréciation personnelle : un appartement de 60 m² peut être considéré comme grand pour une personne seule, mais petit pour une famille de quatre.

Exemple : si le bien est spacieux, dites plutôt qu'il a une hauteur sous plafond de 2,80 m.

  • Évitez les superlatifs : plutôt que « magnifique appartement », privilégiez « appartement situé dans un immeuble de standing » ; vous pouvez même remplacer « immeuble » par « résidence », une précision qui définit un certain confort par rapport à la notion d'immeuble.

Remarque : si vous jugez que votre bien est atypique, il faut qu'il le soit réellement : ainsi, un appartement avec terrasse n'est pas atypique, sauf si la terrasse fait 2 fois sa surface ; en revanche, un moulin ou une ancienne gare relèvent des biens immobiliers atypiques.

  • Proscrivez les qualités qui peuvent devenir des défauts : souligner que votre bien est situé dans une rue commerçante peut rebuter les personnes qui recherchent le calme ; mieux vaut évoquer des commerces à proximité ou préciser que la rue est commerçante mais que le bien sur cour.

Favorisez l'honnêteté

Dans tous les cas, restez honnête. Car le client se rend toujours compte de l'inexactitude ou de la méprise qu'il y a par rapport à ce qui était écrit dans l'annonce, et il ne conclura pas.

Cela ne signifie pas qu'il faille tout dire, mais ce que vous dites doit être vrai.

Exemple : s'il faut marcher 15 minutes jusqu'à la station de métro la plus proche, ne mettez pas « 5 bonnes minutes à pied » ! Quelqu'un qui ne marche pas bien ne sera pas satisfait – si votre maison fait 200 m² mais qu'une petite moitié est mansardée, signalez-le, car la surface habitable ne sera plus la même.

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4. Rédigez votre annonce immobilière de manière lisible

Veiller à la bonne qualité rédactionnelle et à l'orthographe fait la différence et inspire confiance.

Rédigez en bon français

Veillez à employer les bons termes.

Exemple : un appartement qui ne comporte qu'une pièce est un studio, même s'il y a une salle de bains séparée.

Évitez autant que possible d'utiliser des abréviations – souvent incompréhensibles, elles rebutent le lecteur –, sauf quand elles sont vraiment d'usage : F3 pour appartement de 3 pièces ; WC pour water-closet.

Remarque : les emphases, les mots abrégés, ou encore les points d'exclamation sont à bannir. Pensez à rester neutre.

Structurez votre annonce

Il est conseillé d'aller du général au spécifique, et de donner un descriptif correspondant au sens de la visite des lieux.

S'il n'y a pas de règles pour structurer une annonce, un minimum de bon sens et de logique est toutefois nécessaire : ainsi, ne mélangez pas des éléments géographiques dans le descriptif des pièces, ne glissez pas les coordonnées pour vous contacter au milieu de l'annonce.

Exemple : il est illogique de commencer par le grenier pour détailler ensuite le rez-de-chaussée ; ou d'indiquer que c'est une maison de ville proche des commerces, qu'elle est grande parce qu'il y a deux étages, puis de poursuivre en détaillant le 1er étage, et en disant que c'est une location…

Important : si vous ne souhaitez pas être démarché par des professionnels, indiquez-le à la fin de l'annonce, cela vous évitera une perte de temps.

Soyez concis

Sur Internet, le nombre de mots n'est pas limité, contrairement aux annonces par voie de presse. Vous pouvez en profiter, sachant qu'il est difficile de savoir quand s'arrêter.

  • Chaque mot est important et a sa définition. Utilisé au bon moment, le mot juste entraîne la concision.
  • La précision permet de gagner et de n'attirer que les candidats dont la demande correspond à votre offre.
  • Trop ou, inversement, trop peu d'informations ne fait pas sérieux. Essayez de rester concis même si vous avez beaucoup d'informations à fournir, mais veillez à ne pas être trop elliptique.

Insérez des photos

Les photos ne font pas, à proprement parler, partie de la rédaction de l'annonce. Mais elles viennent en soutien de votre descriptif et mettent en valeur votre bien.

Exemple : si votre appartement possède un balcon, vous pouvez le mettre en valeur avec une photo montrant la vue qu'il offre.

C'est la photo que l'on regarde en premier. Si vous choisissez de mettre des photos dans votre annonce :

  • veillez à ce qu'elles soient de qualité ;
  • faites-les un jour où il fait beau, les couleurs sont plus gaies ;
  • si elles ne valorisent pas votre bien, joignez un plan à la place.

Les photos peuvent concerner l'intérieur comme l'extérieur de votre bien immobilier. Mais elles doivent toujours avoir un rapport avec l'annonce : ne montrez pas un élément que vous ne mentionnez pas, comme un bout de jardin, par exemple, si vous n'y faites pas allusion dans votre annonce.

Bon à savoir : une annonce avec photos est vue 10 fois plus que si elle n'en a pas.

5. Publiez votre annonce immobilière gratuitement

Votre annonce gratuite peut être déposée sur des sites Internet, mais également auprès de journaux papier. Dans ce second cas, sachez que l'impact est largement moins fort qu'avec le Web, même s'il est encore très suivi par les chasseurs d'appartements.

Déposez votre annonce sur un site Internet

La plupart des grands sites de petites annonces proposent le dépôt gratuit d’une annonce immobilière. Parmi les plus connus, il y a :

Créez un compte personnel, puis renseignez les informations demandées :
  • vos nom et prénom ;
  • votre adresse électronique ;
  • votre téléphone.

Les personnes intéressées doivent pouvoir vous contacter et vous devez être averti rapidement pour ne pas perdre un temps précieux et laisser passer de très belles opportunités.

Bon à savoir : afin de prouver que votre profil est sérieux, vous pouvez être amené à transmettre le scan d'une pièce d’identité ou à saisir votre numéro de carte bancaire.

Une fois validée, votre annonce reste en ligne entre 1 à 3 mois, selon les indications propres à chaque site. À tout moment, vous pouvez la modifier ou la suspendre, voire la retirer.

Déposez l'annonce auprès d'un journal

Prenez un journal d'annonces locales ou votre quotidien régional, et remplissez le cadre prévu à cet effet.

Vérifiez les délais entre la remise de l'annonce et sa publication.

Important : le nombre de caractères étant limité pour l'annonce, utilisez les abréviations usuelles ; par exemple, « vends un appartement trois pièces avec 2 chambres et une salle de bains » devient « vds app. 3p/2ch SDB ».

Afin d'avoir une meilleure visibilité dans le journal, vous pouvez acheter une option :

  • pour avoir plus d'espace et donner plus d'informations ;
  • pour mettre une photo ;
  • pour faire une mise en page qui attire l'œil du lecteur.

Bon à savoir : l'option peut aussi consister en une publication sur une période plus longue.

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