Quel que soit le type de bien immobilier que vous souhaitez vendre, ne négligez pas l'estimation immobilière ! Elle vous permettra d'avoir une idée du prix de vente de votre bien et vous fera économiser du temps.
Estimation immobilière : les critères
Pour établir une estimation immobilière il faut se baser sur différents critères comme :
- le type de bien immobilier (maison, appartement, ferme, garage, péniche, château, manoir, longère, chalet, bastide, immeuble) ;
- la situation géographique (centre ville, village, campagne) ;
- le caractère touristique du site (bord de mer, montagne, région viticole) ;
- la proximité des commodités (transports, commerces, écoles) ;
- l'année de construction (ancien, récent, moderne) ;
- le style de construction (haussmannien, Art Nouveau, Art déco, style régional) ;
- la renommée de l'architecte ;
- le classement de l'édifice, l'histoire des lieux, la célébrité d'un ancien propriétaire ;
- le cachet du bien (parquet, moulures, cheminée, boiseries, poutres) ;
- la façade (pierre, briques, colombages), la superficie, la hauteur sous plafond, le nombre de pièces, l'optimisation de l'espace, l'étage, l'orientation ;
- la vue (absence de vis-à-vis, vue sur des espaces verts ou sur un bâtiment remarquable) ;
- les dépendances ;
- la présence d'un balcon, d'une terrasse, d'un jardin, d'une véranda, d'un patio ;
- le niveau de consommation énergétique (type de chauffage, label BBC) ;
- l'isolation thermique (épaisseur des murs, double vitrage, volets), l'isolation phonique ;
- l'état du bien immobilier (gros oeuvre principalement : charpente, toiture, façade) ;
- les travaux à réaliser (réfection de toiture, ravalement, rénovation intérieure).
L'estimation d'un bien immobilier n'est pas toujours évidente car chaque bien est unique, elle permet donc difficilement d'obtenir le prix réel d'un bien. Le marché immobilier local est également à prendre en compte lors de l'estimation. La loi de l'offre et de la demande influence fortement le prix demandé. Plus les acquéreurs sont nombreux, plus le prix risque d'être élevé. Ce phénomène est d'autant plus renforcé qu'il y a moins de biens à vendre dans le secteur que d'acquéreurs potentiels.
Bon à savoir : lors de la vente d’un bien immobilier, il est nécessaire de fixer la valeur réelle du bien immobilier. Cette valeur est déterminée en tenant compte de la valeur de biens similaires mis en vente. En cas de vente du bien à un prix inférieur, l’administration fiscale est en droit de réclamer une rectification, car le prix conclu sert de base au calcul des impôts et taxes. Pour fixer la valeur réelle du bien, l’administration fiscale peut comparer des biens globalement semblables, et non plus identiques ou « intrinsèquement similaires » (Cass. com., 20 février 2019, n° 17-24.593).
Les interlocuteurs pour une estimation immobilière
Il existe différentes solutions pour établir une estimation immobilière. Vous pouvez la réaliser seul en comparant votre bien avec des biens immobiliers identiques en vente, mais vous aurez du mal à vous faire une idée réelle du marché. Les biens ne sont pas forcément vendus au prix auquel ils sont mis en vente...
Vous pouvez dans ce cas vous appuyer sur le service « Patrim - Rechercher des transactions immobilières » créé par la Direction générale des finances publiques. Ce service (accessible via votre espace personnel du site du Gouvernement) a été étendu depuis le 1er mai 2017 à toutes les personnes physiques faisant état de la nécessité d'évaluer la valeur vénale d'un bien immobilier en tant que vendeur ou acquéreur potentiel de ce bien. L'estimation est établie à partir des statistiques de transactions de biens comparables vendus sur une période donnée, à proximité.
En outre, l'article L. 112 A du Livre des procédures fiscales (issu de la loi ESSOC n° 2018-727 du 10 août 2018) prévoit que l’administration fiscale contribue à la transparence des marchés fonciers et immobiliers, en rendant librement accessibles au public, sous forme électronique, les éléments d’information qu’elle détient au sujet des valeurs déclarées à l’occasion des mutations à titre onéreux intervenues au cours des 5 dernières années. Le décret n° 2018-1350 du 28 décembre 2018 précise que toute personne peut obtenir un fichier de format standard contenant pour chaque mutation : sa date, sa nature, son prix, l'adresse, les références cadastrales et le descriptif du bien.
À noter : en application de ces derniers textes, la base de données « Demande de valeur foncière » est ouverte en open data depuis le 24 avril 2019. Il est possible d'accéder aux informations par géolocalisation depuis une carte interactive ou de télécharger les données depuis le site data.gouv.fr.
Bon à savoir : certains propriétaires donnent une valeur affective à leur bien et n'hésitent donc pas à proposer un prix au dessus de celui des autres biens situés dans le même secteur géographique et de qualité comparable. Nous vous conseillons de vous faire accompagner par un professionnel pour connaître la valeur la plus juste du bien que vous souhaitez vendre. L'essentiel est de vous permettre de vendre dans des délais rapides votre bien à un prix en reflet avec ceux du marché. L'acquéreur se trouve ainsi rassuré et plus confiant.
Vous pouvez aussi faire appel à des professionnels, et faire estimer votre bien par plusieurs interlocuteurs différents. Pour l'estimation de votre bien immobilier, vous pouvez donc vous adresser à : une agence immobilière locale ou un grand réseau national (les estimations sont souvent proposées gratuitement) ; un notaire ; un expert immobilier ; des sites internet spécialisés dans l'expertise immobilière.
L'expertise d'un bien immobilier peut se réaliser de deux principales manières :
- soit sur place. C'est la méthode la plus fiable, mais la plus onéreuse ;
- soit sur la base d'un dossier. Elle est effectuée à partir d'un questionnaire auquel vous apportez les réponses et précisions demandées.
Bon à savoir : méfiez-vous des surestimations ! Elles peuvent être prétexte à l'obtention d'un mandat d'exclusivité. Le mieux est donc de faire réaliser plusieurs estimations, de les comparer et d'en faire une moyenne.
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