Il existe de nombreuses manières de calculer la surface d'un bien. La méthode sera différente selon l'opération projetée, d'où le flou autour de cette notion et les erreurs afférentes.
La surface habitable répond à une définition légale et à un calcul précis qui s'exprimera en mètres carrés. Elle est obligatoirement utilisée pour de nombreuses opérations, mais pas pour toutes, et sert d'unité de mesure pour apprécier correctement la superficie d'un bien, notamment pour l'estimer dans le cadre d'une vente. Bien définir les mètres carrés dont on parle est un gage de sécurité.
Il est fortement recommandé de faire appel à un géomètre, car en cas d'erreur sa responsabilité professionnelle sera engagée, mais vous pouvez choisir de faire ce calcul vous-même, même dans les cas où sa mention est obligatoire.
Voici comment calculer une surface habitable.
1. Zoom sur la surface habitable
Définition
La définition de la surface habitable se trouve à l’article R. 156-1 du Code de la construction et de l'habitation, issu du décret n° 2021-872 du 30 juin 2021 :
Surface habitable = surface de plancher construite - certaines surfaces
La surface habitable est utilisée pour mesurer des locaux affectés à l’habitation. Pour évaluer la surface d’un hangar, d’un local commercial ou d’un terrain, on utilisera la surface utile pondérée.
Pourquoi calculer la surface habitable d’un logement ?
La surface d’un logement devrait toujours être exprimée en surface habitable, mais ce n’est pas le cas. Rien n’est prévu lors de la vente d’une maison, par exemple. Le calcul de la surface habitable n’est utilisé que lors de certaines opérations immobilières liées au mesurage de la surface d’un logement, notamment :
- dans le cadre d’une location d’habitation vide ou meublée à titre de résidence principale du locataire :
- Pour qu'un logement loué soit décent, la surface habitable doit être au moins égale à 9 m².
- Le bailleur a l’obligation de mentionner la surface habitable du logement dans le bail selon l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989. C’est une protection pour le locataire qui peut demander une baisse de loyer si la surface indiquée dans le bail est supérieure à la réalité ;
- en vue de calculer la surface utile : celle-ci correspond à la surface habitable augmentée de 50 % des surfaces annexes (article D. 331-10 du Code de la construction et de l’habitation). Elle sert notamment à calculer la surface d’une maison ou d’un immeuble d’habitation ;
- dans les contrats de vente d’un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA), et notamment dans le contrat de réservation. Le promoteur s’engage à la préciser. Avant le lancement d’une construction, l’acquéreur signe un contrat de vente et acquiert le bien progressivement, selon l’état d’avancée des travaux, sur la base d’un prix au mètre carré apprécié en fonction de la surface habitable. La comparaison des prix des appartements dans le neuf est donc facilitée ;
- dans le calcul de la valeur locative cadastrale qui permet d’établir la taxe foncière et la taxe d'habitation, bien que cela ne soit pas explicitement mentionné : on parle de surface réelle mesurée au sol entre murs ou séparations. À cette surface seront appliqués des coefficients de pondération pour obtenir la surface pondérée nette.
Cas particulier de la vente des maisons
Dans le cadre de la vente d'une maison (sauf pour les maisons neuves), la mention de la surface habitable n’est pas obligatoire, ni aucun autre mesurage (surface utile, surface pondérée). Par conséquent, les mètres carrés mentionnés dans une annonce ne nous renseignent qu’approximativement.
Si une maison de 100 m² est mise en vente, il est impossible de savoir de quels mètres carrés il s’agit. Il est donc fortement conseillé, pour garantir la sécurité et la transparence, de préciser ou faire préciser, selon que vous êtes vendeur ou acheteur, de quoi l'on parle précisément.
C’est en général la surface utile qui est indiquée pour exprimer les mètres carrés d’une maison. Elle est plus adaptée, car elle prend en compte la moitié de la surface des annexes. Cependant, rien ne vous empêche d’exprimer la superficie d’une maison en mètres carrés de surface habitable, le tout étant de bien préciser à chaque fois à quoi l'on fait référence.
2. Calculez la surface habitable
Déterminez la surface de plancher construite
La surface habitable d’un logement tient compte en premier lieu de la surface de plancher construite, définie dans l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011. La surface de plancher correspond à l’espace réellement disponible pour les occupants. Cette définition s’est substituée à la SHOB (surface hors œuvre brute) et à la SHON (surface hors œuvre nette) et a simplifié le calcul.
Il s’agit de la surface de plancher d’un niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades.
- Prenez toutes les pièces en compte, WC, débarras et rangements compris, à l’exception :
- des combles non aménagés ;
- des caves et sous-sols ;
- des remises et garages ;
- des terrasses, loggias et balcons ;
- des vérandas et volumes vitrés ;
- des locaux communs et des dépendances ;
- des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
À noter : les combles aménagés ne représentent pas une surface habitable tant que la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m. La hauteur sous plafond dans les combles se mesure verticalement à partir du sol jusqu’à la face interne de la toiture telle qu’elle est visible. Ainsi, l’épaisseur des matériaux d'isolation n’est pas prise en compte afin de ne pas pénaliser pas les locaux bien isolés.
- Multipliez la largeur par la longueur de chaque pièce pour aboutir à un résultat en mètres carrés. Faites le calcul à partir de l’intérieur des murs, au-dessus des plinthes. L’épaisseur des murs extérieurs, des matériaux isolants extérieurs et intérieurs ainsi que des revêtements ne doivent pas être pris en compte afin de ne pas pénaliser les matériaux d’isolation et d’encourager l’efficacité thermique des bâtiments.
- Additionnez la surface de toutes vos pièces pour avoir la surface de plancher construite.
Bon à savoir : dans tous les cas où vous aménagerez une pièce (comble, cave ou garage), vous augmenterez la surface habitable, et par voie de conséquence le montant de la valeur locative cadastrale qui influera sur les taxes foncières.
Déduisez certaines surfaces
Il faut déduire de la surface de plancher construite les surfaces occupées par :
- les murs et cloisons ;
- les marches et cages d'escalier ;
- les gaines ;
- les embrasures de portes et de fenêtres.
Le résultat de ce calcul donne la surface habitable.
3. Ne confondez pas la surface habitable et la surface loi Carrez
Définition de la loi Carrez
La loi Carrez du 18 décembre 1996 oblige à calculer et à indiquer la superficie privative d’un lot ou d’une fraction de lot de copropriété lors de sa vente. Ce calcul permet de protéger les acquéreurs en leur apportant une garantie sur la superficie du lot qu’ils achètent. En effet, s’il y a l’indication d’une superficie supérieure à la surface réelle du bien vendu, l’acheteur va pouvoir obtenir une restitution du prix proportionnelle aux mètres carrés annoncés en plus.
Article
Le règlement de copropriété qui définit les parties privatives de chaque lot et l’état descriptif de division qui détermine, localise, mesure et identifie tous les lots donneront au géomètre de précieuses indications pour déterminer cette surface. Il pourra ensuite calculer des tantièmes de copropriété, en appliquant des coefficients de pondération à leur surface privative.
Différences entre la loi Carrez et la surface habitable
- Les lots inférieurs à 8 m² ne sont pas pris en compte dans le cadre de la loi Carrez alors qu’ils le sont pour la surface habitable.
Attention : il doit s’agir de lots autonomes inférieurs à 8 m², car si un appartement est constitué par la réunion de plusieurs lots dont la partie privative avait une surface inférieure à 8 m², ils ne doivent pas être exclus du calcul de la superficie.
- Le calcul de la superficie en loi Carrez ne se fait que pour les surfaces privatives des lots dans le cadre de la vente d'un lot en copropriété et concerne aussi bien les locaux d’habitation que les locaux commerciaux et professionnels, ou encore les maisons en copropriété horizontale.
- La surface des vérandas, loggias et pièces en sous-sol est prise en compte en loi Carrez, contrairement au calcul de la surface habitable.
Calcul de la superficie en loi Carrez (article 4-1 du décret du 17 mars 1967)
Superficie en loi Carrez = surface de plancher construite - certaines surfaces
La surface des parties privatives prise en compte est celle de l’appartement tel qu’il se présente matériellement au jour de la vente, même si cela ne correspond pas à ce qui est mentionné dans le règlement de copropriété. Ainsi, la surface d’une mezzanine, véritable pièce, doit être prise en compte si elle existe au jour de la vente, même si elle n'est pas mentionnée dans le règlement de copropriété ou tout autre document.
Bon à savoir : les parties communes à jouissance privative ne sont pas prises en compte dans le mesurage en loi Carrez, car il ne s’agit pas de parties privatives.
Les locaux ou parties de locaux suivants sont exclus du mesurage de la superficie en loi Carrez :
- caves ;
- garages ;
- emplacements de stationnement ;
- parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.
Les vérandas, loggias et balcons clos, ainsi que les sous-sols, sont pris en compte dans le calcul de la superficie. L’intégration de la superficie d’une loggia ou d’une véranda nécessite cependant quatre conditions cumulatives : les locaux doivent être clos, couverts, d’une hauteur égale ou supérieure à 1,80 m et être compris dans la partie privative du lot. Selon la jurisprudence, une grande pièce aménagée de 19,43 m² en sous-sol et d’une hauteur supérieure à 1,80 m se distinguant d’une cave doit être prise en compte dans le mesurage loi Carrez, alors qu’elle ne l’est pas dans le calcul de la surface habitable.
À noter : lorsqu’une véranda empiète sur les parties communes, la surface concernée par cet empiètement doit être déduite.