Estimer un bien immobilier à sa juste valeur relève plus du casse-tête chinois que de la sinécure. Plusieurs méthodes existent pour calculer le montant réel d'un logement. Voici quelques tuyaux pour réussir à dénicher le juste prix.
Les paramètres à prendre en compte
Pour estimer une bien immobilier, il faut passer la maison ou l'appartement au peigne fin. Voici les éléments à prendre en compte dans une estimation immobilière par ordre d'importance.
L'environnement est le premier paramètre à considérer en matière d'estimation immobilière :
- attrait de la commune ;
- infrastructures et services disponibles à proximité ;
- présence d'espaces verts, etc.
Ensuite, les caractéristiques techniques doivent être passées au peigne fin :
- la qualité de la construction (les logements récents bénéficient de normes d'isolation thermique et phonique) ;
- la présence d'un double vitrage ;
- l'orientation ;
- le standing (prestations de qualité, décoration du hall et des parties communes, etc.).
La superficie est également importante, notamment dans les grandes villes où l'espace devient de plus en plus un luxe.
Dans les copropriétés, la sécurité (interphone, digicode, etc.) et la présence d'un gardien font grimper la valeur du bien.
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Les bases de données immobilières
Les bases de données immobilières sont des indicateurs des tendances du marché. Elles transmettent notamment la hausse ou la baisse du prix au mètre carré.
- Les notaires ont construit des bases de données immobilières complètes et particulièrement fiables (BIEN, PERVAL).
- De même, la consultation des sites Internet de référence peut s'avérer utile et notamment Patrim, la base de données numériques de l'administration fiscale sur le prix des ventes immobilières. Depuis le 1er mai 2017, ce service est accessible à l'acquéreur ou le vendeur d'un bien immobilier depuis le site des impôts (il est nécessaire de s'identifier dans l'espace personnel).
Important : ces outils sont seulement des aides à l'évaluation et ne remplacent pas l'avis d'un expert.
L'expertise immobilière
L'expert est une personne mandatée qui par le propriétaire. Il réalise une expertise complète valable environ 6 mois.
Les missions de l'expert :
- Examiner tous les éléments qui influent sur la valeur du bien.
- Vérifier les plans cadastraux, le permis de construire, les diagnostics immobiliers, l'existence de servitudes éventuelles.
Bon à savoir : l'expertise immobilière a une véritable valeur en cas de contentieux fiscal puisque l'expert engage sa responsabilité civile professionnelle.
La méthode par comparaison
La comparaison est une méthode d'estimation qui consiste à déterminer la valeur du bien à partir des prix de ventes récentes de biens similaires. L'administration fiscale est particulièrement friande de cette méthode.
Mais cette méthode a ses limites :
- Si le bien se situe dans une zone géographique où le marché immobilier reste faible, les points de comparaison se font rares.
- Pour les biens atypiques ou d'exception, il est plus difficile de trouver des ventes similaires.
Important : plus la date de la vente est lointaine, plus le marché a eu le temps d'évoluer, l'idéal est de comparer avec des ventes inférieures à 2 ans.
L'article L. 112 A du Livre des procédures fiscales (issu de la loi ESSOC n° 2018-727 du 10 août 2018) prévoit que l’administration fiscale contribue à la transparence des marchés fonciers et immobiliers, en rendant librement accessibles au public, sous forme électronique, les éléments d’information qu’elle détient au sujet des valeurs déclarées à l’occasion des mutations à titre onéreux intervenues au cours des 5 dernières années. Le décret n° 2018-1350 du 28 décembre 2018 précise que toute personne peut obtenir un fichier de format standard contenant pour chaque mutation : sa date, sa nature, son prix, l'adresse, les références cadastrales et le descriptif du bien.
En application de ces derniers textes, la base de données « Demande de valeur foncière » est ouverte en open data depuis le 24 avril 2019. Il est possible d'accéder aux informations par géolocalisation depuis une carte interactive ou de télécharger les données depuis le site data.gouv.fr.
À noter : lors de la vente d’un bien immobilier, il est nécessaire de fixer la valeur réelle du bien immobilier. Cette valeur est déterminée en tenant compte de la valeur de biens similaires mis en vente. En cas de vente du bien à un prix inférieur, l’administration fiscale est en droit de réclamer une rectification, car le prix conclu sert de base au calcul des impôts et taxes. Pour fixer la valeur réelle du bien, l’administration fiscale peut comparer des biens globalement semblables, et non plus identiques ou « intrinsèquement similaires » (Cass. com., 20 février 2019, n° 17-24.593).
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La méthode par capitalisation
La méthode par capitalisation consiste à déterminer la valeur vénale d'un bien en appliquant au revenu qu'il procure à son propriétaire un coefficient de capitalisation (ou de rendement) convenablement choisi.
Le calcul est le suivant : valeur du bien = loyer annuel / taux de capitalisation.
La méthode par capitalisation applique ces deux principes :
- Si le bien n'est pas loué, le calcul se base sur une estimation de la valeur locative annuelle.
- Cette méthode exige de connaître le revenu de l'immeuble à évaluer ainsi que le taux de capitalisation adapté à ce type d'immeuble.
Bon à savoir : pour les immeubles récents à loyer libre, le taux de capitalisation est de l'ordre de 4 à 6 %.
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