Valeur vénale

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Vous souhaitez vendre ou acheter un bien immobilier, il est important de déterminer la valeur vénale du bien afin d'apprécier sa juste valeur. Il faudra passer par un expert immobilier qui vous facturera l'expertise entre 800 € et 2 000 €. Le point maintenant.

 

 

Définition de la valeur vénale

La valeur vénale d'un bien immobilier désigne le prix auquel un bien peut être vendu d'après le marché. Elle se fixe en prenant en compte la valeur de biens similaires qui ont été vendus.

La valeur vénale des biens est souvent utilisée, notamment en matière fiscale, en ce qui concerne l'évaluation du patrimoine d'un particulier. Pour un bien immobilier, cela désigne la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu sur le marché à un moment donné.

Bon à savoir : cette valeur sert également de référence pour les biens matériels. En cas de destruction ou de détérioration d'une voiture par exemple, cela permet de déterminer le montant de l'indemnité qui sera versée.

À noter : lors de la vente d’un bien immobilier, il est nécessaire de fixer la valeur réelle du bien immobilier. Cette valeur est déterminée en tenant compte de la valeur de biens similaires mis en vente. En cas de vente à un prix inférieur, l’administration fiscale est en droit de réclamer une rectification, car le prix conclu sert de base au calcul des impôts et taxes. Pour fixer la valeur réelle du bien, l’administration fiscale peut comparer des biens globalement semblables, et non plus identiques ou « intrinsèquement similaires » (Cass. com., 20 février 2019, n° 17-24.593).

Valeur vénale : demande d'expertise

Ce rapport d'expertise est établi par un expert compétent et indépendant. On peut le demander pour :

  • un projet d'acquisition de biens immobiliers ;
  • un emprunt, pour l'évaluation de l'apport en garantie d'un immeuble (gage ou hypothèque) ;
  • une vente amiable, une liquidation de communauté, un calcul de récompense, une succession, un partage, une donation, une déclaration fiscale ;
  • une expropriation ;
  • la réalisation d'un état descriptif de division et la répartition des tantièmes dans une copropriété ;
  • la création, la fusion ou la cession de sociétés ou leur liquidation.

Valeur vénale : éléments d'une expertise et méthodes d'évaluation

Éléments de l'expertise

L'expertise de la valeur vénale est un document qui comprend :

  • le relevé des éléments descriptifs, administratifs et techniques, le type de biens ;
  • les éléments quantitatifs, comme la surface ;
  • les éléments qualitatifs, la qualité de la construction, l'emplacement, le confort, l'orientation.

L'expertise de la valeur vénale définit la valeur d'une habitation, appartement, villa, pavillon, maison, etc. en fonction de l'offre et de la demande. Il existe plusieurs méthodes d'expertises.

Méthode par comparaison directe

Cette méthode est à la fois la plus courante et la plus facile à élaborer. Elle consiste à se procurer des références de prix, relatives à des ventes récentes, pour en tirer une valeur moyenne au mètre carré.

L'article L. 112 A du Livre des procédures fiscales (issu de la loi ESSOC n° 2018-727 du 10 août 2018) prévoit que l’administration fiscale contribue à la transparence des marchés fonciers et immobiliers, en rendant librement accessibles au public, sous forme électronique, les éléments d’information qu’elle détient au sujet des valeurs déclarées à l’occasion des mutations à titre onéreux intervenues au cours des 5 dernières années. Le décret n° 2018-1350 du 28 décembre 2018 précise que toute personne peut obtenir via le site Data.gouv.fr un fichier de format standard contenant pour chaque mutation : sa date, sa nature, son prix, l'adresse, les références cadastrales et le descriptif du bien.

Remarque : la méthode de comparaison directe, prend en compte de nombreux critères positifs ou négatifs, quantitatifs et qualitatifs.

Méthode par l'évaluation du revenu

Cette méthode consiste à prendre en compte ce qu'il est d'usage de considérer, pour un investisseur, comme un retour sur investissement intéressant, s'agissant de biens semblables.

Méthode d’évaluation d’après la valeur antérieure

Cette méthode d'évaluation prend en considération la valeur attribuée lors d'une mutation ou dans un acte juridique antérieur. Elle concerne plus particulièrement les immeubles neufs.

En résumé : la valeur vénale ne fait l'objet d'aucune définition légale, néanmoins elle fait appel à deux concepts, qui sont le prix et le marché. Il faut savoir que l'expert est souvent confronté à la difficulté d'avoir à estimer des bâtiments atypiques ou monovalents, mettant en échec une ou plusieurs des méthodes citées.

Pour en savoir plus :

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