Vente immeuble

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Si vous avez investi dans un immeuble et que vous souhaitez vous en séparer, sachez qu'il faudra répondre à certaines obligations, notamment dans le cas de la vente d'un immeuble à rénover. La loi a pour but de protéger l'acquéreur en prévoyant un contrat spécifique : le contrat de vente d'immeuble à rénover.

Vente immeuble pour rénovation

Principe de la vente d'immeuble à rénover

La vente d'immeuble à rénover (VIR) est un type de vente particulier. C'est un régime d'ordre public. Elle concerne la vente d'un immeuble bâti ou d'une partie de celui-ci, à usage : d'habitation ; à usage professionnel et d'habitation ou qui est destiné à ces usages après travaux.

Le vendeur s'engage à réaliser des travaux dans cet immeuble dans un délai fixé avec l'acquéreur et perçoit en échange de l'argent de l'acquéreur avant la livraison de l'immeuble. L'acquéreur paie au jour de la signature de l'acte authentique le prix correspondant au terrain et à la construction existante. Dans un deuxième temps, il paie le prix des ouvrages à venir dans le cadre de la rénovation. Les travaux entrant dans le champs de la vente d'un immeuble à rénover sont rappelés négativement par le décret n°2008-1338 du 16 décembre 2008 relatif à la vente d'immeuble à rénover.

Sont exclus de la vente d'immeuble à rénover les travaux suivants dès lors qu'ils rendent l'immeuble neuf : les travaux d'agrandissement ; les travaux de restructuration ; les travaux de reconstruction.

L'immeuble est considéré comme neuf dans les cas suivants :

  • lorsque les travaux portent sur plus de la moitié des fondations, plus de la moitié des éléments hors-fondations ayant trait à la résistance et à la rigidité de l'immeuble ou plus de la moitié des façades (à l'exclusion du ravalement de façades) ;
  • lorsque les travaux portent sur plus des 2/3 des éléments suivants : plancher, huisseries extérieures, cloisons intérieures, sanitaires, plomberie, installations électriques, système de chauffage.

Bon à savoir : le vendeur demeure maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. C'est l'article L262-2 du Code de la construction et de l'habitation qui le précise. Il convient de distinguer la vente d'immeuble d'immeuble à rénover de la vente d'immeuble à construire. C'est la nature des travaux réalisés qui déterminent cette frontière entre les deux notions. Si les travaux réalisés s'apparentent à des travaux qui rendent l'immeuble neuf, il s'agit d'un contrat de vente d'immeuble à construire. Dans le cas inverse, il s'agit d'un contrat de vente d'immeuble à rénover.

Compromis de vente d'un immeuble

La signature du contrat de vente peut être précédée de la signature d'un compromis de vente. Ce compromis de vente ou promesse unilatérale de vente doit alors mentionner :

  • les caractéristiques du bien existant au jour de la vente : superficie, nombre de pièces... ;
  • la description des travaux à réaliser ;
  • le délai de livraison ;
  • le prix: le montant du sol et de l'immeuble existant et le montant des travaux ;
  • les diagnostics techniques ;
  • la nature et la qualité des matériaux utilisés ;
  • la nature et la qualité des éléments d'équipements ;
  • les éventuelles conditions suspensives.

Il précisera alors que le vendeur doit produire des justificatifs : de garantie d'achèvement des travaux ; des assurances obligatoires : garanties biennale et décennale.

Bon à savoir : lorsque l'immeuble est en copropriété, l'acte mentionne l'éventuelle présence d'éléments collectifs ayant une utilité pour l'immeuble vendu.

Contrat de vente

Afin de protéger l'acquéreur, le vendeur est tenu de signer avec lui un « contrat de vente d'immeuble à rénover ». Il fait suite à la signature du compromis de vente.

Ce contrat doit être signé auprès d'un notaire (acte authentique) et précise les éléments suivants :

  • les caractéristiques de l'immeuble vendu: superficie, plans ;
  • la nature des travaux à réaliser en distinguant ceux portant sur les parties privatives et ceux portant sur les parties communes ;
  • le délai de réalisation des travaux à respecter par le vendeur ;
  • le prix avec le détail du montant du sol et de l'immeuble existant et le détail du montant des travaux réalisés ;
  • les justificatifs relatifs à la garantie financière d'achèvement des travaux ;
  • les justificatifs relatifs aux assurances de responsabilité et de dommages portant sur les travaux.

Lors de la signature de ce contrat le vendeur transfère la propriété du sol à l'acquéreur puis celle de la construction au fur et à mesure de la réalisation des travaux.

L'acquéreur paie le montant correspondant à l'immeuble existant lors de la signature du contrat et une partie du montant des travaux, puis le reste à la livraison complète de l'immeuble et à l'achèvement des travaux. Le règlement du prix est soumis à un calendrier précis se décomposant de la façon suivante:

  • lorsqu'au moins, la moitié des travaux est réalisée, l'acquéreur verse 50 % du prix ;
  • lorsque les travaux sont achevés, l'acquéreur verse 45 % du prix en plus du premier versement de 50 %. Les versements effectués atteignent donc un montant égal à 95 % prix ;
  • lorsque l'immeuble est livré, l'acquéreur verse le solde restant (5 %).

Des versements intermédiaires sont possibles depuis le décret n°2010-1128 du 27 septembre 2010 relatif aux ventes d'immeubles à construire ou à rénover.

Bon à savoir : le prix des travaux (à l'exclusion de celui portant sur le sol et la construction existante) peut faire l'objet d'une révision. Cette dernière est plafonnée à 70 % de l'indice du BT01.

Les documents essentiels lors d'une vente d'immeuble

Lorsque vous vendez un immeuble, vous êtes soumis aux mêmes obligations que lors de toute vente de bien immobilier. Vous êtes soumis à un devoir d'obligation vis à vis de l'acquéreur.

Même si vous pouvez procéder directement à la vente de votre immeuble sans signer d'avant-contrat, la signature d'une promesse de vente ou d'un compromis de vente au préalable est fortement conseillée.

La loi vient sécuriser les ventes d'immeubles en renforçant les informations à transmettre à l'acquéreur. Dès que vous trouvez un acquéreur pour votre immeuble, vous devrez donc fournir à votre notaire certains documents :

  • sur votre situation personnelle : si vous êtes un particulier : pièce d'identité, contrat de mariage, etc. et si vous êtes un professionnel : extrait KBIS, copie des statuts, copie des assemblées générales, assurance de responsabilité civile professionnelle, assurance dommage ouvrage ;
  • sur l'immeuble : titre de propriété ; plans de l'immeuble ; diagnostics immobiliers obligatoires ; avis de taxe foncière ; informations relatives à l'existence d'éventuelles servitudes (de passage, de vue, d'écoulement des eaux) ; précisions relatives à l'existence d'un éventuel bornage (cas ou l'acquéreur souhaite construire dans le cadre de travaux d'agrandissement ou de restructuration sous réserve que ces derniers ne rendent pas l'immeuble neuf) ; dossier relatif aux travaux indiquant leur nature et leurs caractéristiques techniques ; règlement de copropriété pour les immeubles concernés ;
  • les coordonnées de la banque auprès de laquelle vous avez souscrit un prêt immobilier pour l'achat de l'immeuble, mention des hypothèques ou autres privilèges souscrits sur l'immeuble au profit de la banque.

Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2018, la vente d'immeuble à rénover est éligible au prêt à taux zéro (PTZ). Une quotité minimale de travaux doit alors être respectée (arrêté du 30 décembre 2017).

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