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La loi dite « Aurillac » du 13 juin 2006 offre un cadre règlementaire plus strict aux ventes à la découpe notamment en permettant aux locataires de bénéficier d'un droit de préemption. Faisons le point sur ce dispositif et ses modalités d'application.
Ce que dit la loi Aurillac
Avant la loi Aurillac, en cas de vente à la découpe, les locataires étaient contraints soit d'acheter leur appartement à des prix au mètre-carré tout à fait prohibitifs, soit de le quitter. Conséquence : ils devaient se reloger dans des conditions souvent difficiles.
La loi Aurillac est venue tout renverser. En effet, désormais, le locataire d'un bien vendu à la découpe se voit proposer son appartement au prix de gros, sans avoir à payer la marge bénéficiaire du marchand de bien ou du fond d'investissement.
Bon à savoir : comme dans la plupart des cas, il n'existe pas de copropriété, la préemption d'un seul locataire va obliger le vendeur a en créer une avec toutes les conséquences et les frais y afférent (établissement d'un règlement, de copropriété, d'un état descriptif de division, etc.).
Loi Aurillac : qu'est-ce que la vente à la découpe ?
La vente à la découpe consiste à revendre, appartement par appartement, des immeubles achetés en bloc, afin de bénéficier d'une intéressante plus-value.
La loi Aurillac impose aux propriétaires d'immeuble de plus de 10 logements de notifier à tous les occupants le prix et les conditions de vente du bien cédé. En l'absence de notification préalable, la vente est nulle.
De même, les conditions et prix des ventes en bloc doivent être préalablement communiqués aux maires, afin qu'ils puissent exercer leur droit de préemption.
Enfin, les locataires jugés les plus fragiles au regard de leurs ressouces, de leur état de santé ou de leur âge, peuvent bénéficier d'une prorogation de bail, voire d'un renouvellemenmt automatique.
Loi Aurillac : le droit de préemption
Le locataire possède un droit de préemption, dans sa totalité et en une seule fois, dans un immeuble de plus de 10 logements.
Bon à savoir : il peut en faire bénéficier un proche, tel qu'un ascendant, descendant, conjoint, concubin vivant avec lui depuis au moins 1 an à la date de la notification.
Le locataire qui accepte l'offre dispose d'un délai de 2 mois pour la réalisation de l'acte de vente (ou de 4 mois s'il a recours à un prêt).
Dans l'hypothèse où le locataire décline l'offre et que le propriétaire trouve un autre acquéreur à un prix inférieur, ce dernier doit renotifier au locataire en place les nouvelles conditions de vente. Dans le cas où le locataire ne préempte pas, il reste dans les locaux jusqu'à l'échéance de son bail.
Attention : le droit de prémption ne s'applique pas lorsque l'acquéreur prend l'engagement de conserver les locataires en place pendant 6 ans à compter de l'acte authentique d'achat. Ce cas de figure concerne les investisseurs qui souhaitent acheter pour louer dans une optique de rendement et non de plus-value.
Pour en savoir plus :
- Le droit de préemption du locataire, c'est la possibilité pour celui-ci d'acheter en priorité le logement qu'il occupe lorsque le propriétaire désire vendre son bien.
- En plus des locations classiques telles que location meublée ou logement vide, il est possible d'opter pour la location-accession, et ainsi de devenir propriétaire.