Vente de logement HLM

Que vous soyez un organisme HLM ou un particulier, sachez que la vente de logement HLM est soumise à des conditions spécifiques. C'est une opportunité qui permet au plus grand nombre de devenir propriétaire tout en maîtrisant les coûts de son acquisition. Le locataire a l'avantage d'accéder à la propriété sans déménager. Le point maintenant.

Conditions de mise en vente de logement HLM

Les conditions de mise en vente d'un logement HLM varient selon si vous êtes un vendeur particulier ou un organisme HLM.

Mise en vente par un organisme HLM

Pour pouvoir vendre un logement HLM, l'organisme HLM doit en être propriétaire depuis plus de 10 ans.

Les logements HLM détenus depuis moins de 10 ans peuvent faire l'objet d'une vente si des circonstances économiques ou sociales particulières le justifient. La vente doit alors être autorisée par le préfet du département après consultation de la commune où se situe le logement HLM. Le logement doit être décent et donc respecter des normes d'habitabilité et de salubrité fixées par décret. Il doit également respecter une performance énergétique minimale.

Un organisme HLM peut vendre un logement qui lui appartient à des personnes physiques ou morales ou à d'autres organismes HLM.

Cependant, il faut savoir que lors de la mise en vente d'un logement ses locataires (logement occupé), mais aussi ceux de l'organisme HLM résidant dans le département du logement en vente (logement vacant) sont prioritaires. Des personnes physiques qui ne sont pas locataires de l'organisme HLM propriétaire peuvent déposer une demande pour acquérir un bien à titre de résidence principale auprès de cet organisme sous réserve qu'elles respectent certaines conditions de ressources. La composition de la famille et le lieu de résidence déterminent également l'acceptation du dossier du demandeur. Le logement peut également être acquis en vue de le mettre en location. Dans ce cas, le loyer et les ressources du locataire sont plafonnés. La demande doit être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception. L'organisme HLM dispose d'un délai de 2 mois pour répondre. Il est libre d'accepter ou de refuser le dossier du demandeur. Le locataire peut également demander à son bailleur de lui vendre le logement qu'il loue si celui-ci n'a pas pris l'initiative de sa mise en vente. Le locataire fait connaitre à son bailleur le souhait d'acquérir le logement qu'il occupe par lettre recommandée avec accusé de réception. L'organisme HLM dispose d'un délai de 2 mois pour répondre. La réponse doit être motivée.

Les organismes HLM qui envisagent de vendre un logement vacant doivent assurer une publicité. Cette publicité mentionne la consistance du bien, le prix proposé, les modalités de visite et de remise des offres d’achat, la date limite à laquelle ces offres valables doivent être transmises et les contacts auprès desquels des renseignements peuvent être obtenus. La publicité est assurée sur un site internet d’annonces immobilières, par affichage dans le hall de l’immeuble et dans un journal local diffusé dans le département (article R. 443-12 du Code de la construction et de l'habitation).

Mise en vente par un particulier

Il convient de distinguer deux situations: celle ou le logement est acquis depuis moins de 5 ans et celle ou le logement est acquis depuis plus de 5 ans.

Le logement est acquis depuis moins de 5 ans :

Un particulier doit respecter certaines règles de mise en vente lorsqu'il a acheté un logement à un organisme HLM depuis moins de 5 ans :

• informer au préalable l'organisme HLM qui peut alors se porter acquéreur en priorité. Au cas où l'organisme HLM se porte acquéreur, le logement redevient donc dans son patrimoine et a vocation à être proposé à la location ;
• verser la différence entre le prix d'acquisition et le prix de vente du logement à l'organisme HLM s'il a acquis ce logement à un prix inférieur à celui fixé par le trésorier-payeur général. En effet, si le vendeur a acquis son logement à un prix inférieur au montant de l'estimation établie par le trésorier payeur général ou qu'il le revend à un prix supérieur à cette estimation, il doit verser à l'organisme HLM l'équivalent de la différence entre le prix d'acquisition et le prix de revente.

Si le logement est acquis depuis plus de 5 ans, la vente du logement s'effectue aux conditions souhaitées par le propriétaire. Aucune plus-value n'est à verser à l'organisme HLM précédemment propriétaire.

Vente de logement HLM : définition du prix de vente

Le prix de vente d'un logement HLM est défini par l'organisme HLM après avis du maire de la commune sur laquelle le logement est situé. Ce prix de vente doit cependant se baser sur une évaluation faite par le trésorier-payeur général qui prend comme référence de prix celui d'un logement comparable (surface équivalente, même nombre de pièces).

Si le logement est vendu à un autre organisme HLM ou à une entreprise sociale, le prix de vente peut librement être fixé en-dessous de cette évaluation. Cependant, si le logement est vendu à un particulier, le prix de vente ne peut pas être inférieur ou supérieur de 35 % par rapport à l'évaluation du trésorier-payeur général.

Les documents obligatoires lors de la vente de logement HLM

Lors de la vente d'un logement HLM, il est nécessaire de fournir au futur acquéreur :

• le montant des charges locatives et des charges de copropriété des deux dernières années si l'immeuble est soumis au régime de la copropriété ;
• l'exemplaire du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division le cas échéant ;
• la liste des travaux réalisés au cours des 5 dernières années dans les parties communes ;
• la liste des travaux souhaitables d'entreprendre dans les parties communes, avec éventuellement l'évaluation du montant des travaux et la quote-part imputable au futur acquéreur ;
• un document l'informant qu'il est redevable du paiement de la taxe foncière tous les ans dès la première année suivant celle de la vente ;
• les informations relatives au recours gratuit à un médiateur de la consommation en cas de la survenue d'un éventuel litige dans le cadre de la vente du logement.

En plus de ces documents, le vendeur doit répondre aux obligations imputables lors de la vente d'un logement. Il remet à l'acquéreur les diagnostics techniques.

Le contrat de vente conclu entre un organisme HLM et une personne physique et portant sur un logement situé dans un immeuble destiné à être soumis au statut de la copropriété peut prévoir un transfert différé de la propriété de la quote-part des parties communes attachée à un ou plusieurs lots objets de la vente (pour une durée maximale de 10 ans). Les dispositions de la loi du 10 juillet 1695 relatives au statut de la copropriété ne seront applicables à l’immeuble qu’à compter de la date prévue pour le transfert de la quote-part de parties communes du premier lot vendu (articles L. 443-15-5-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, issus de l'ordonnance n° 2019-418 du 7 mai 2019).