Vous comptez vendre votre bien immobilier ? Saviez-vous que votre avocat peut s'en charger, à la place d'une agence immobilière ?
On l'appelle alors avocat mandataire immobilier. Le point sur cette possibilité.
Mandataire immobilier : activité accessoire de l'avocat
La possibilité de devenir mandataire en transactions immobilières est ouverte aux avocats depuis l'entrée en vigueur de la loi dite Hoguet n° 70-2 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.
Jusqu'à récemment, les conseils de l'ordre des barreaux excluaient cette possibilité, pour des raisons principalement déontologiques, eu égard au risque de conflit d'intérêt ou de compromission de l'avocat.
Le Barreau de Paris n'a intégré dans son règlement intérieur la possibilité de l'exercice de l'activité de transaction immobilière que tout récemment, en 2009. Le Conseil national des barreaux a avalisé depuis lors cette activité.
Désormais, les avocats sont encouragés dans cette voie, permettant la reconquête du marché de la rédaction des avants contrats.
En pratique, comment ça fonctionne ?
L'avocat ne se transforme pas en agent immobilier ou en marchand de biens. Le mandat de transaction immobilière n'est ni un contrat de courtage, ni de commission.
Cette activité n'est qu'accessoire à son rôle principal. L'avocat demeure soumis à ses obligations déontologiques dans le cadre de cet exercice.
Nécessité d'un mandat écrit
Pour formaliser le mandat de transaction immobilière, l'avocat est tenu de vous soumettre un contrat écrit, comportant :
- l’identification précise du client ;
- la définition de la mission (recherche, négociation, conditions de publicité, limites à la signature ou non) ;
- l'identification du bien ;
- les conditions de l’opération projetée (prix de cession, négociation...) ;
- la reddition des comptes (comment l'avocat doit justifier de ses démarches auprès de vous) ;
- la rémunération de l'avocat (montant et modalités) ;
- la durée, les modalités de rupture et conséquences.
Avocat mandataire : focus sur sa rémunération
Dans la mesure où l'activité de transaction reste accessoire à son activité d'avocat, la rémunération demeure soumise aux règles de la profession.
Ainsi, l'avocat ne peut pas être rémunéré uniquement en fonction du résultat en raison de l'interdiction du pacte de "quota litis".
Si la perception d'un pourcentage sur la valeur du bien est envisageable, celui-ci devra être complété par d'autres honoraires, soit de rédaction, soit de conseil, justifiés par de réelles diligences.
Bon à savoir : les honoraires de l'avocat peuvent être répartis au final entre vendeur et acquéreur.
Exécution et étendue des missions de l'avocat
Le mandat prévoit les diligences que l'avocat a à sa charge pour accomplir sa mission.
Le mandat de « recherche » comprend généralement a minima les prestations suivantes :
- visite(s) des lieux ;
- conseils et analyse juridique quant à la transaction souhaitée avec conséquences fiscales et éventuellement économiques ;
- publicité de la mise en vente au cabinet de l'avocat et par affichage sur l'immeuble à vendre ;
- préparation de la vente sur le plan technique via l'intervention de professionnels spécialisés : modalités de leurs interventions et rémunération (diagnostics techniques...).
Une fois l'acquéreur trouvé et l'accord sur le principe de la vente formalisé, l'avocat est amené à rédiger l'avant contrat, la promesse ou le compromis de vente.
L'avocat ne peut pas être le conseil des deux parties pour des raisons évidentes de conflit d'intérêt. Il doit informer l'acquéreur de sa possibilité de prendre son propre avocat dans le cadre de l'opération.
Bon à savoir : l'avocat peut avoir toutefois reçu un double mandat, différé dans le temps, à la fois du vendeur et de l'acquéreur, ne portant pas sur le même objet. Il lui appartient en cette situation délicate de trouver le point d'équilibre permettant de concilier les intérêts de chacun.
S'il est rédacteur unique, ce qui est le cas lorsque l'acquéreur n'a pas jugé bon de se faire assister d'un avocat, il est tenu de veiller à l'équilibre contractuel de la convention (articles 4 et 7 du Règlement intérieur national du CNB).
À noter : les fonds remis à l'avocat dans le cadre de cette activité doivent transiter, comme pour les autres sommes qui lui sont généralement remises, par la CARPA (caisse pécuniaire de règlement des avocats).
L'activité d'avocat mandataire immobilier débute tout juste mais progresse. Il existe désormais une association des avocats mandataires en transactions immobilières qui se charge de communiquer auprès des avocats et des particuliers sur cette activité.
Elle argue notamment du bénéfice de cette pratique, permettant une plus grande sécurité juridique des transactions.
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