Estimer la juste valeur de son bien immobilier est important avant d'envisager sa mise en vente ou sa mise en location. Si des professionnels sont compétents pour aider à fixer le prix de vente ou le loyer d'un logement, de nombreuses bases de données consultables sur Internet donnent une tendance du marché immobilier et des références de prix des dernières transactions intervenues.
Argus du logement : définition
Il n'existe pas d'argus du logement comme celui qui existe pour les véhicules, c'est-à-dire un argus qui donnerait la valeur précise et officielle d'un bien immobilier en dessous de laquelle le bien ne pourrait être vendu ou loué.
L'argus peut être défini comme la valeur de référence de biens identiques, de même modèle, de même marque et de même année de construction. Cette valeur de référence constitue le montant minimum auquel le bien peut être vendu.
Or, en matière de vente ou de location immobilières, les biens n'étant jamais identiques, il est impossible de déterminer une valeur officielle et référentielle pour chaque catégorie de biens. Il y a autant de valeurs vénales différentes que de biens immobiliers.
Intérêt de l'argus du logement
Il existe de nombreuses bases de données consultables sur Internet auxquelles il est intéressant de se référer pour connaître les tendances de prix du marché.
Les notaires ou certaines fédérations d'agents immobiliers renseignent à chaque transaction un fichier dans lequel ils indiquent tous les caractéristiques de la transaction : prix, nature du bien vendu, situation et adresse, exposition, nombre de pièces, surface, état, etc.
Les données de ces fichiers permettent d'agrémenter certains sites Internet spécialisés dans l'analyse des prix des dernières transactions. Ces sites indiquent les dernières valeurs du marché sur la France entière, département par département, ville par ville. Ils proposent également d'évaluer le prix de son bien immobilier, en se basant sur les valeurs recensées sur les bases de données.
La marque de certains sites Internet comporte d'ailleurs le mot « Argus ». Leur intérêt est de se faire une idée du marché immobilier, d'obtenir des références de prix au mètre carré pour aider à fixer le prix de vente de son bien, de conforter l'estimation qui a été faite du bien, de connaître la valeur approximative d'un bien proposé à la vente et déterminer si une marge de négociation est envisageable ou non.
Bon à savoir : lors de la vente d’un bien immobilier, il est nécessaire de fixer la valeur réelle du bien immobilier. Cette valeur est déterminée en tenant compte de la valeur de biens similaires mis en vente. En cas de vente du bien à un prix inférieur, l’administration fiscale est en droit de réclamer une rectification, car le prix conclu sert de base au calcul des impôts et taxes. Pour fixer la valeur réelle du bien, l’administration fiscale peut comparer des biens globalement semblables, et non plus identiques ou « intrinsèquement similaires » (Cass. com., 20 février 2019, n° 17-24.593).
Argus du logement : limites
Contrairement à deux véhicules de même marque, de même modèle et fabriqués la même année, chaque bien immobilier est différent.
La valeur d'un bien dépend de nombreux éléments et critères à la fois objectifs et subjectifs : situation géographique, année de construction, nombre de pièces et surface, standing, existence d'annexes (cave, garage…), prestations (piscine…), état du logement, etc.
Ces éléments diffèrent d'un bien à l'autre, même pour des biens situés à proximité. Il n'est pas possible de fixer la valeur vénale d'une maison en appliquant simplement le prix de la maison voisine qui vient de se vendre.
L'existence et l'ampleur de travaux à réaliser dans le bien est un critère important dans l'évaluation. Un argus du logement, bien que prenant en compte l'état des biens, ne permet pas de savoir si des travaux étaient à réaliser dans le bien vendu et l'importance de ces travaux.
La consultation des sites Internet, bien que très utiles, ne doit donc pas constituer le seul moyen de fixer la valeur ou le prix du bien.
C'est pourquoi il est recommandé de faire appel à un professionnel, comme un agent immobilier du secteur dans lequel se situe le bien ou un expert immobilier dont le métier est l'évaluation des biens immobiliers.
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