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Lorsqu'on vend sa maison avant 5 ans, il faut avoir conscience que l'on sera amené à payer de nombreux éléments.
Vendre sa maison avant 5 ans : frais à payer
Les frais d'agence
Si vous désirez mettre en place une agence immobilière pour la vente de votre bien, celle-ci prendra des frais d’agence.
Les frais d'agence peuvent être à la charge du vendeur ou de l'acquéreur. Il faut savoir que les frais ne sont dus qu'à l'issue de la vente.
Fournir des diagnostiques pour la vente
Neuf diagnostics obligatoires pour la vente :
- le diagnostic loi Carrez ;
- le diagnostic performance énergétique du bâtiment ;
- le diagnostic amiante ;
- le diagnostic plomb ;
- le diagnostic termites ;
- l'état des risques naturels et technologiques, sur l'imprimé ERP (état des risques et pollutions - aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués, issu d'un arrêté du 13 juillet 2018), ou sur tout autre support qui apporte les mêmes informations que celles prévues par le modèle en vigueur (arrêté du 9 juin 2021) ;
- le diagnostic gaz ;
- le diagnostic électrique ;
- le diagnostic assainissement non collectif.
Frais de remboursement anticipé de crédit immobilier
Lorsque vous avez un crédit immobilier sur votre logement et que vous le vendez, vous pouvez être amené à payer des frais de remboursement anticipé de cet emprunt. Des IRA (indemnités de remboursement anticipé), de 3 % qui ne peuvent excéder 6 mois d'intérêts courus.
Aucuns frais de remboursement anticipé ne peuvent être demandés lors de la vente si vous vous trouvez dans ces cas, conformément à l'article L. 313-48 du Code de la consommation :
- changement de lieu d’activité professionnelle ;
- décès de l’un des co-emprunteurs ;
- cessation forcée de l’activité professionnelle de l’un des emprunteurs.
Bon à savoir : en cas d’hypothèque sur ce bien, vous devrez également payer des frais de mainlevée d’hypothèques.
Fiscalité : vendre sa maison avant 5 ans
Plus-value immobilière
Si vous vendez votre bien immobilier plus cher que vous ne l’avez acheté, vous réalisez une plus-value immobilière.
Résidence principale
Les plus-values sur la vente de votre résidence principale sont entièrement exonérées d’impôt. La résidence principale du vendeur doit être sa résidence « habituelle », où il vit plus de 6 mois dans l’année.
À noter : la loi n° 2018-1317 de finances pour 2019 du 28 décembre 2018 a créé un nouveau cas d'exonération totale de plus-values lors de la cession de l'ancienne résidence principale en France des non-résidents (article 244 bis A du Code général des impôts). Cette exonération est soumise à conditions : transfert de la résidence dans un État membre de l'Union européenne ou dans un État ayant conclu une convention d'assistance fiscale avec la France (hors paradis fiscal) ; cession avant le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert ; immeuble demeuré inoccupé entre le transfert de résidence et la cession.
Bon à savoir : le seul fait que l'occupation de la résidence principale soit brève (6 mois en l'espèce), ne prive pas le contribuable de bénéficier de l'exonération de la plus-value, dès lors qu'il démontre que le logement cédé constituait bien sa résidence principale au jour de sa vente (CAA Douai, 4 décembre 2019, n° 18DA00503).
Résidence secondaire
Si vous vendez une résidence secondaire, un investissement locatif ou un logement vacant, vous devrez payer une taxe si vous réalisez une plus-value.
Une exception est faite lorsqu'il s'agit d'une première vente, à condition que :
- vous n'ayez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 dernières années ;
- la vente serve à acquérir une résidence principale ;
- la résidence secondaire ait été mise en vente avant l'achat de la résidence principale ou que cette vente ait lieu dans un délai normal après l'achat de la résidence principale.
À noter : le dispositif temporaire d’exonération des plus-values immobilières réalisées par des particuliers lors de la vente d’un immeuble destiné au logement social a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2022 par la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020. Il concerne la vente au profit d’un organisme en charge du logement social, soit au profit d’une collectivité territoriale, soit au profit de tout cessionnaire qui s’engage à réaliser ou achever des logements locatifs sociaux dans les 4 ans. Cette durée est relevée à 10 ans pour certains organismes listés : organisme HLM, société d’économie mixte gérant des logements sociaux, etc. Ce dispositif temporaire d’exonération des plus-values immobilières réalisées par des particuliers lors de la vente d’un immeuble destiné au logement social résulte de l'article 150 U du Code général des impôts, modifié par la loi de finances pour 2021.
Bon à savoir : depuis 2013, Il y a une surtaxe (de 2 à 6 %) sur les plus-values imposables supérieures à 50 000 €.
Remboursement de la TVA
La vente d’un bien immobilier peut entraîner un paiement de TVA :
- La première revente d’un logement neuf 5 ans avant sa date d’achèvement.
- La vente d’un bien acheté sur plan et non encore livré VEFA.
Des frais de mutation
Lorsque vous vendez un logement appartenant à une copropriété, il peut vous être réclamé des frais de mutation de copropriété qui varient de 160 € à 600 €.
Le syndic de copropriété doit vous délivrer un état daté. Le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 fixe le montant plafond des honoraires et frais perçus par les syndics de copropriété pour l'établissement de l'état daté à l'occasion d'une mutation à titre onéreux à 380 € TTC.
Bon à savoir : pour que des frais de mutation vous soient réclamés, il faut qu’ils soient prévus dans le règlement de copropriété ou qu’ils aient fait l’objet d’un vote en assemblée générale.
La vente d'un bien immobilier entraîne forcement des frais dont il faudra s’acquitter, l'essentiel est de savoir que si le bien que vous vendez est votre résidence principale, la plus-value est totalement exonérée.