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Vous comptez vendre votre bien immobilier. Vous avez entendu parler du droit de préemption dont bénéficie la commune. Mais qu'est ce que le droit de préemption urbain renforcé ? Dans quels cas intervient-il ? Le point sur la question.
Définition du droit de préemption urbain
Le droit de préemption urbain est le droit permettant à son titulaire, une personne publique, d'acquérir prioritairement les biens immobiliers cédés sur une zone définie au préalable.
Ce droit est attentatoire au droit de propriété et ne peut donc être exercé que pour des raisons d'intérêt général définies par la loi.
Il est prévu par les dispositions des articles L. 210-1 et suivants du Code de l'urbanisme.
Exemple : en cas de vente d'un immeuble à usage d'habitation, la commune peut faire usage de son droit de préemption pour assurer le maintien dans les lieux des locataires (article L. 210-2 du Code de l'urbanisme).
Les titulaires de ce droit sont des personnes publiques et généralement les communes et le préfet.
Droit de préemption urbain renforcé et fondements
Le droit de préemption « général » ne porte pas sur l'intégralité de la zone considérée.
Les fondements
En effet, les biens immobiliers suivants ne peuvent pas faire l'objet d'une préemption (article L. 211-4 du Code de l'urbanisme).
Il est question d'un ou plusieurs lots constitués (par un local ou par ses locaux accessoires) soit par un seul local à usage d'habitation, soit à usage professionnel ou à usage professionnel et d'habitation, compris dans un bâtiment effectivement soumis, à la date du projet d'aliénation, au régime de la copropriété.
Bon à savoir : la loi précise également que la préemption ne s'applique pas, soit à la suite du partage total ou partiel d'une société d'attribution, soit depuis dix années au moins dans les cas où la mise en copropriété ne résulte pas d'un tel partage (la date de publication du règlement de copropriété au fichier immobilier constituant le point de départ du délai).
Sont exclues également les cessions de parts ou d'actions de sociétés visées aux titres II et III de la loi n°71-579 du 16 juillet 1971 et donnant vocation à l'attribution d'un local d'habitation, d'un local professionnel ou d'un local mixte et des locaux qui lui sont accessoires.
Enfin, est exclue la préemption d'un immeuble nouvellement bâti pendant une période de quatre ans à compter de son achèvement.
Intervention du droit de préemption renforcé
En effet, la loi précise que par délibération motivée, la commune peut décider d'appliquer ce droit de préemption aux aliénations et cessions normalement exclues sur la totalité ou certaines parties du territoire soumis à ce droit.
Bon à savoir : la délibération de la commune est affichée en mairie pendant un mois et prend effet le premier jour dudit affichage. Une mention en est insérée dans deux journaux diffusés dans le département.
Le préfet peut également décider de cette application dans le cadre de la mise en œuvre du deuxième alinéa de l'article L. 210-1 du Code de l'urbanisme. Il prend en ce cas un arrêté motivé justifiant l'application du droit de préemption aux aliénations et cessions normalement exclues sur la totalité ou sur certaines parties du territoire concerné.
Bon à savoir : le deuxième alinéa de l'article L. 210-1 du Code de l'urbanisme correspond à la prise d'un arrêté préfectoral suite au constat de carence intervenant dès lors que la commune n'a pas respecté les engagements figurant dans le programme local de l'habitat ou, à défaut, n'a pas respecté en pourcentage le nombre de mise à disposition de logements locatifs sociaux requis.
Droit de préemption urbain renforcé et mise en œuvre
Il s'exerce de la même façon que le droit de préemption urbain classique.
Le vendeur doit adresser une déclaration d'intention d'aliéner au titulaire du droit de préemption. Cette déclaration doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, établie sur un formulaire spécial.
La titulaire du droit peut alors :
- répondre expressément et préempter le bien ;
- ne pas répondre sous un délai de deux mois suivant la réception de la déclaration : cela vaut renonciation à l'exercice du droit.
Bon à savoir : le droit de préemption renforcé dure tant que la commune ne l'abroge pas. Il ne peut excéder, en surface, le territoire prévu pour le droit de préemption simple.
Lorsqu’une décision de préemption est annulée de façon définitive par le juge, l’article L. 213-11-1 du Code de l’urbanisme impose à la collectivité de proposer la rétrocession du bien qui a été à tort préempté. Dans 3arrêts du 28 septembre 2020 (n° 430951, 436978 et 432063), le Conseil d’État est venu préciser le régime de cette rétrocession. Si le bien n’a pas été entre temps cédé à un tiers, la collectivité doit :
- vérifier que le rétablissement de la situation initiale ne porte pas une atteinte excessive à l'intérêt général ;
- si c’est le cas, proposer à l'ancien propriétaire d’acquérir le bien ;
- puis, le cas échéant, le proposer à l'acquéreur évincé (quand bien même son nom n’était pas indiqué dans la déclaration d’intention d’aliéner).
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