Le droit de délaissement est une procédure administrative à la disposition du propriétaire d’un bien immobilier soumis à des prescriptions d’urbanisme, telles qu’un plan local d’urbanisme (PLU).
Le bien immobilier en question est visé par une opération ou un projet d’urbanisme qui enlève à son propriétaire la liberté d’en jouir pleinement. Les limites imposées au propriétaire constituent une entrave, une servitude qui peut s’avérer trop contraignante pour le propriétaire. Pour s’en délivrer, il peut actionner son droit de délaissement. Afin de lever la servitude qui grève son bien, le propriétaire incite ainsi le bénéficiaire de la servitude à acquérir le bien. Regardons cette procédure en détails.
Commet procéder au droit de délaissement ?
Mise en demeure
La procédure des droits de délaissement (des articles L152-2, L311-1 ou L424-1 du Code de l’urbanisme) est précisée à l’article L230-1 du Code l’urbanisme (modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000). Le propriétaire doit mettre en demeure le bénéficiaire de la servitude d’acquérir le bien grevé.
La mise en demeure du bien doit respecter certaines règles :
- indiquer les fermiers et locataires disposant de droit d’emphytéose (c’est-à-dire un bail emphytéotique portant sur une terre rurale), d’habitation ou d’usage et ceux qui peuvent faire valoir des servitudes ;
- tous les co-indivisaires d’une indivision doivent faire partie de la mise en demeure ;
- en cas de démembrement de la propriété, le nu-propriétaire et l’usufruitier doivent tous les deux demander l’acquisition du bien.
Les éventuels autres intéressés sont aussi mis en demeure par l’administration de faire valoir leurs droits dans un délai de 2 mois. À défaut, ils perdront toute possibilité d’être indemnisés.
Formalités à accomplir
La mise en demeure doit être envoyée sous pli recommandé avec accusé de réception et adressée à la mairie du lieu de situation du bien. Elle peut aussi être déposée contre décharge à la mairie concernée.
La mise en demeure doit comporter les éléments susceptibles d’identifier le bien :
- identité du bien ;
- adresse du bien ;
- situation du bien ;
- superficie du terrain.
En cas de décès du propriétaire, ses héritiers peuvent agir mais sous deux conditions :
- d’une part, l’immeuble doit représenter au moins la moitié de l’actif successoral ;
- d’autre part, leur demande d’acquisition doit être formulée dans un délai de 6 mois après l’ouverture de la succession (si le propriétaire défunt n’en avait pas fait la demande).
Si ces deux conditions sont respectées, les héritiers peuvent exiger que le recouvrement des droits de mutation soit décalé, tant que le prix de vente du bien n’aura pas été payé.
Droit de délaissement : après la mise en demeure
L’administration ou le service public dispose d’1 an à compter de la réception de la mise en demeure pour se prononcer sur l’achat du bien, stipule l’article L230-1 du Code de l’urbanisme.
Accord amiable sur le droit de délaissement
Si l’administration accepte d’acquérir le bien, elle est tenue de régler l’acquisition au plus tard 2 ans après la réception de la mise en demeure.
Droit de délaissement devant le juge de l’expropriation
À défaut d’accord amiable et à l’expiration du délai de 1 an pour se prononcer, le juge de l‘expropriation doit être saisi. Il doit décider du transfert de propriété ou non du bien concerné et du prix de vente du bien. Ce prix est fixé et réglé à l’instar de procédures d’expropriation. Il en va de même pour l’indemnité de remploi.
Mais si la demande d’acquisition fait suite à une servitude instaurée en prévision d’un programme de logements, les règles diffèrent :
- Seule l’administration peut alors saisir le juge de l’expropriation.
- Celui-ci fixe le prix de l’immeuble, excluant toute indemnité.
- L’administration qui reçoit la proposition du juge dispose ensuite de 2 mois pour notifier sa décision au propriétaire. En cas d’acquisition, le prix doit être payé dans les 6 mois.
Si aucune des parties n’a saisi le juge de l’expropriation dans les 3 mois suivant l’expiration du délai d’un an, les limitations au droit de construire et la réserve ne sont plus opposables, selon l’article L230-4 du Code de l’urbanisme. En d’autres termes, le propriétaire recouvre la totale liberté de jouissance de son immeuble et peut donc effectuer tous les travaux et modifications qu’il souhaite.
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