Les diagnostics immobiliers sont là pour informer de manière toujours croissante l’acquéreur d’un bien immobilier. Ainsi, ce dernier, parfaitement informé de certaines caractéristiques essentielles du bien convoité, pourra s’engager en pleine connaissance de cause.
Principe des diagnostics obligatoires pour vendre une maison
Faire réaliser des diagnostics immobiliers constitue pour le vendeur, qu’il soit professionnel ou particulier, une obligation d’information vis-à-vis de son acquéreur. Ces diagnostics doivent être établis par un professionnel présentant les assurances et compétences requises.
On parle de dossier de diagnostic technique (DDT) pour désigner l’ensemble des diagnostics obligatoires qui varient selon la nature du bien, sa date de construction et sa localisation géographique.
Diagnostics obligatoires en cas de vente d’une maison et les incontournables
Les diagnostics incontournables sont les suivants :
- le plomb : concerne les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation bâtis avant le 1er janvier 1949 ;
- l’amiante : concerne les immeubles d’habitation dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 ;
- les termites : concerne les immeubles situés dans une zone délimitée par arrêté préfectoral ;
- le gaz et l’installation électrique : pour les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel ou électrique datant de plus de quinze ans ;
- la performance énergétique : pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation;
- les risques naturels et technologiques : pour les immeubles situés dans des zones couvertes par un plan des risques technologiques, naturels, de sismicité ou à potentiel radon classée en niveau 3. Il est dressé sur l’imprimé ERP (état des risques et pollutions - aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués) issu d’un arrêté du 13 juillet 2018, ou sur tout autre support qui apporte les mêmes informations que celles prévues par le modèle en vigueur (arrêté du 9 juin 2021).
Depuis le 1er juillet 2018, les vendeurs ou bailleurs de biens immobiliers situés dans des zones à potentiel radon significatif (zones 3) ont l’obligation d’informer les acquéreurs ou les locataires de l’existence de ce risque dans l’état des risques naturels et technologiques. Un arrêté ministériel, publié le 30 juin 2018 au Journal officiel, fixe le zonage sur l’ensemble du territoire français.
Depuis le 1er juin 2020, les vendeurs et bailleurs de biens situés dans une zone de bruit définie par un plan d’exposition au bruit (PEB) doivent communiquer un état des nuisances sonores aériennes informant de cette situation au futur acquéreur ou locataire (article L. 112-11 du Code de l’urbanisme, tel qu’issu de la loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d’orientation des mobilités). Ce document n’a qu’une valeur indicative.
Copropriété et diagnostics obligatoires pour la vente d’une maison
Aux diagnostics précédemment énoncés s’ajoute l’obligation d’informer l’acquéreur sur la surface habitable des parties privatives dans des immeubles d’habitation ou à usage professionnel appartenant à une copropriété verticale ou horizontale. Ce diagnostic ne concerne pas les surfaces inférieures à 8 m² de type chambres de bonne, garages, parkings ou caves.
Le propriétaire peut lui-même procéder au mesurage, mais en cas d’erreur c’est-à-dire si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % de celle mentionnée dans l’acte de vente, l’acquéreur pourra, dans l’année de la signature de l’acte définitif, exiger une diminution de prix proportionnelle à la surface manquante.
Cas du défaut de diagnostics obligatoires et les risques
Si le vendeur ne fournit pas les diagnostics immobiliers obligatoires, il n’est pas prévu de sanction à proprement parler, mais le vendeur ne pourra pas s’exonérer de la garantie des vices cachés.
Ainsi, si après la vente l’acquéreur découvre la présence de plomb ou d’amiante, il peut engager la responsabilité du vendeur afin de lui réclamer un dédommagement. En clair, les diagnostics immobiliers permettent au vendeur d’éviter de nombreux litiges ultérieurs.
Pour approfondir :
- Tout savoir sur l’offre d’achat, qu’elle soit verbale ou écrite.
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