Diviser une maison en deux appartements

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Vous êtes propriétaire d'une maison trop grande pour vous. Vous voulez la séparer en deux logements, soit pour vivre dans l'un des deux, dont la taille vous convient mieux, soit pour optimiser votre patrimoine en vendant ou louant les deux lots habitables. En respectant certaines règles, vous pouvez diviser votre bien immobilier.

Voici des conseils pour diviser une maison en deux appartements.

1. Vérifiez que la division de votre maison en deux appartements est possible

La division d'un bien n'est pas toujours possible. Avant de vous lancer, assurez-vous que vous n'entrez pas dans l'un des cas suivants.

Votre bien immobilier est frappé d'un arrêté de péril

L'arrêté de péril suppose que la solidité du bien présente un danger (effondrement de plancher, escalier, garde-corps, toiture, façade, etc.) pour la sécurité de ses habitants. Dans ces conditions, la mairie peut engager une procédure de péril et prescrire, par un arrêté, les mesures à prendre.

Par conséquent, seul un arrêté de péril que vous auriez reçu vous indique que votre immeuble est frappé de péril et que vous ne pouvez pas le diviser.

Bon à savoir : l'arrêté de péril est levé lorsque le propriétaire a effectué les travaux demandés dans le délai prescrit.

La division entraîne la création de logements aux équipements insuffisants

Dans le cas d'équipements insuffisants, renseignez-vous à la mairie pour connaître les contraintes concernant l'accès à la fourniture de courant, l'évacuation des eaux, l'alimentation en eau potable ou autre absence d'équipement.

En principe, si votre maison ne possède pas les équipements suffisants, vous le savez. Néanmoins, vous pouvez faire appel à un architecte ou un expert en bâtiment qui vous aidera à établir un diagnostic.

La division entraîne la création de logements sans diagnostic technique

La loi impose l'établissement d'un diagnostic technique dès lors qu'un bien immobilier de plus de quinze ans est divisé pour être vendu, c'est-à-dire mis en copropriété.

Le diagnostic technique dresse le constat :

  • de l'état apparent de la solidité du clos (murs, huisseries) et du couvert (toiture) ;
  • de l'état des conduites et canalisations collectives ;
  • de l'état des équipements communs et de sécurité.

Bon à savoir : dans la pratique, il s'agit d'une sorte d'audit qui peut être réalisé par tout architecte ; à défaut de diagnostic technique, la vente des lots est bloquée.

Loi carrez

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La division entraîne la création de logements de moins de 14 m² de surface

Pour satisfaire aux règles de surface et volume, adressez-vous à un géomètre expert qui va les calculer. Vous pourrez ainsi diviser votre bien sans que les logements issus de la division soient d'une surface inférieure à 14 m² ou d'un volume habitable inférieur à 33 m³.

2. Renseignez-vous sur les autorisations nécessaires pour diviser votre maison

La division d'une maison en deux appartements échappe, en principe, à toute réglementation propre à cette opération : vous pouvez diviser votre maison, soit pour vendre les deux appartements, soit pour les louer, soit pour vendre ou louer l'un des deux.

Certains cas, cependant, sont soumis à réglementation.

À compter du 1er janvier 2022, toutes les communes doivent être en mesure de recevoir les demandes d’autorisation d’urbanisme de manière dématérialisée (notamment grâce au portail d'assistance aux demandes d’autorisation d’urbanisme (AD'AU). À compter de cette même date, les communes de plus de 3 500 habitants doivent assurer l'instruction des dossiers en ligne (notamment grâce à l’espace d’échange RIE’AU).

Vous modifiez la surface habitable en créant des mètres carrés supplémentaires

Le plan local d'urbanisme (PLU) fixe l'orientation et la destination des constructions, l'usage des sols dans une commune, ainsi que les surfaces habitables. Il réglemente également les places de stationnement en cas de création de surfaces supplémentaires.

La première démarche à effectuer lorsque vous souhaitez diviser votre maison est de vous rapprocher du service de l'urbanisme de la mairie pour voir si le projet est conforme à la réglementation, et notamment au PLU.

Lorsque la division de la maison modifie sa surface habitable, vous devez demander :

Bon à savoir : vous pouvez créer 5 m² supplémentaires de surface sans aucune formalité.

Vous modifiez l'aspect extérieur de la maison

Si vous aménagez des combles avec pose de fenêtres de toit Velux, si vous créez une véranda, etc., vous modifiez l'aspect extérieur de votre bien, et des autorisations d'urbanisme sont nécessaires.

Votre projet doit être en harmonie avec le PLU. C'est en faisant une déclaration préalable ou en déposant un permis de construire, selon le cas, que vous saurez s'il est faisable.

  • La déclaration préalable est obligatoire :
    • si votre aménagement ou construction créent une surface de plancher ou une emprise au sol comprise entre 5 et 20 m² ;
    • lorsque vous percez le mur pour poser une nouvelle porte ou fenêtre ;
    • quand vous changez de destination un local sans modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment.
  • Remplissez le formulaire Cerfa n° 13703 expliquant votre projet et adressez votre dossier à la mairie par lettre recommandée. Le délai d'instruction est de 1 mois à compter du dépôt du dossier. Faute d'une réponse de l'administration dans le délai, vous bénéficiez d'une non-opposition aux travaux et pouvez les commencer.

Bon à savoir : faute d'une réponse de l'administration dans le délai d'1 mois, vous bénéficiez d'une non-opposition aux travaux et pouvez donc les commencer.

  • Le permis de construire est obligatoire :
    • lorsque les travaux génèrent une nouvelle construction ;
    • si, dans une zone urbaine dotée d'un PLU, ils ajoutent sur une construction existante une surface de plancher supérieure à 40 m² ou entre 20 et 40 m² de surface et ont pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de 170 m² ;
    • si dans les zones non dotées d'un PLU il y a ajout de surface supérieure à 20 m² ;
    • lorsque les travaux modifient les structures porteuses ou la façade, et s'accompagnent d'un changement de destination (commerce transformé en logement, par exemple).
  • Remplissez le formulaire Cerfa n° 13406 ou Cerfa n° 13409 et envoyez-le à la mairie en lettre recommandée. Le délai d'instruction est de 3 mois.

Bon à savoir : faute d'une réponse de l'administration dans le délai des 3 mois, vous bénéficiez d'un permis tacite.

Cas où l'autorisation préalable de division est toujours nécessaire

Si votre maison se situe dans un secteur d'habitat dégradé ou susceptible de le devenir, il est nécessaire d'avoir une autorisation préalable de division.

Il en va de même si votre bien se situe dans une zone urbaine ou à urbaniser du PLU, imposant une proportion minimale de grands logements pour les nouveaux programmes (construire une maison que l'on divisera par la suite).

Bon à savoir : cette autorisation préalable est réputée tacite au terme d'un délai de 15 jours après réception de la demande par le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI).

3. Cas 1 : Divisez votre maison pour louer

Si vous divisez votre bien en deux unités habitables, vous pouvez mettre en location les deux appartements ou un seul : rien ne vous empêche, en effet, d'habiter votre maison et de louer l'autre partie pour compléter vos revenus.

Bon à savoir : si vous louez les deux appartements, vous créez ce que l'on appelle un « immeuble de rapport ».

L'opération va donc s'effectuer en deux temps : d'une part, la division physique de la maison, d'autre part, la location d'un ou deux logements.

La division physique de la maison

Tout est fonction de votre maison et de la possibilité de faire des travaux séparant les deux appartements.

  • L'entrée peut être commune entre les deux appartements ou séparée selon la configuration des lieux.
  • Il peut y avoir un jardin commun et un accès séparé, notamment pour atteindre l'appartement situé à l'étage.
  • S'il n' y a pas d'étage, la maison peut être divisée verticalement avec des entrées séparées.

En revanche, les appartements, partie privée, devront être bien délimités et respecter les critères du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pour être loué à l'habitation : une pièce principale d'au moins 9 m², avec un coin cuisine, le confort sanitaire, douche, WC, installation de chauffage, etc.

Important : il est indispensable de prévoir pour chaque appartement des compteurs séparés (eau, gaz, électricité) afin que chaque lot soit indépendant et que les occupants puissent suivre leur consommation.

La location d'un ou des appartements

En principe, si vous séparez votre maison en deux, c'est que vous avez envie de la mettre en location, en une ou deux entités séparées.

Votre but est donc de la rentabiliser.

  • Deux locations, en effet, sont plus rentables qu'une seule, car le prix de location au mètre carré est proportionnellement plus élevé pour les petites surfaces que pour les grandes.
  • Les logements étant indépendants, vous pouvez avoir deux locataires, un bail pour chacun et une gestion indépendante.

Trouver des locataires est une opération délicate, d(autant plus si vous habitez l'autre partie de la maison : cela implique en effet de cohabiter un minimum avec votre locataire – votre plus proche voisin – et de partager éventuellement des parties communes avec lui.

Bon à savoir : si vous louez un appartement en étage dans une maison avec jardin, vous pouvez interdire l'accès du locataire au jardin, mais cela doit être écrit expressément dans le bail.

Cas 2 : Divisez votre maison pour vendre

En vendant deux appartements plutôt qu'une seule entité, vous rentabilisez votre maison.

  • La valeur vénale d'un bien vendu en plusieurs lots est supérieure à celle d'un bien vendu en bloc.
  • Comme dans le cadre des loyers, le prix de vente au mètre carré est plus élevé dans le cas des petites surfaces que dans les grandes.
  • Les acquéreurs sont également plus nombreux à souhaiter acheter une petite ou une moyenne surface : le montant est moins élevé.
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Demandez les conseils d'un professionnel

Avant toute démarche de division pour vendre, il peut être judicieux, selon l'importance de la maison et du terrain, de s'adjoindre les conseils d'un professionnel pour une étude technique et juridique du projet.

  • Un géomètre peut vous aider pour établir juridiquement la division de la maison (calcul de tantièmes, plan etc.).
  • Un architecte peut, dans le cadre des travaux, vous conseiller pour permettre un accès indépendant des deux appartements (création d'escalier, sas, couloir, séparation, etc.).

Faites rédiger un règlement de copropriété

La division d'une maison en deux appartements pour les vendre séparés entraîne obligatoirement la création d'une copropriété : un bien situé sur une seule unité foncière, dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, est soumis au statut de la copropriété.

Bon à savoir : pour éviter la création d'une copropriété, il faut pouvoir physiquement et juridiquement diviser le foncier, c'est-à-dire le terrain sur lequel est assise la maison, ce qui nécessite de demander une autorisation préalable (à la mairie) tout en respectant le plan local d'urbanisme (PLU) ; le sol devra appartenir à chacun des propriétaires respectifs.

Adressez-vous à un notaire pour :

  • le calcul des tantièmes (avec l'aide d'un géomètre),
  • l'établissement d'un état descriptif de division,
  • la liste des parties privatives et communes et les droits et obligations de chacun,
  • la rédaction du règlement de copropriété, lequel sera ensuite publié au fichier immobilier.
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Bon à savoir : le fichier immobilier répertorie et rend publiques les informations relatives aux biens immobiliers (identité des propriétaires, patrimoine des personnes et tout document soumis à la formalité de l'enregistrement à ce service). Pour tout renseignement, contactez le service de publicité foncière de votre commune (mairie ou site Internet du service public des particuliers).

Lors de la vente d'un appartement, vous devrez fournir à l'acquéreur le règlement de copropriété afin qu'il sache ce qu'il achète, ainsi que tous les diagnostics obligatoires.

Important : la copropriété étant constituée dans ce cas de deux copropriétaires, la majorité pour prendre des décisions ne joue pas, quel que soit le nombre de tantièmes de l'un ou de l'autre ; l'accord des deux copropriétaires est donc indispensable (cela vaut également si vous vendez un appartement et restez dans l'autre même en ayant la majorité des tantièmes). Il est donc important de bien s'entendre sinon la copropriété est bloquée.

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4. Renseignez-vous sur la fiscalité applicable à la division d'une maison en deux appartements

La fiscalité concernée par la division d'une maison en deux appartements est d'ordre foncier : la taxe foncière et la taxe d'habitation.

La taxe foncière

La taxe foncière ne portant plus sur une maison mais sur deux appartements, deux nouvelles taxes foncières vont être payables par les nouveaux propriétaires.

  • La division de la maison va entraîner un nouveau calcul de la valeur locative cadastrale, laquelle sera assise sur deux appartements et non plus sur une maison.
  • L'article 1406 du Code général des impôts précise que les propriétaires doivent déclarer les changements de consistance et d'affectation dans les 90 jours de la réalisation définitive du changement.

Bon à savoir : c'est l'imprimé H2 (pour les logements des immeubles collectifs) qui doit être rempli par le propriétaire, et non l'imprimé H1 (concernant les maisons individuelles).

Les exonérations et dégrèvements possibles se font par propriétaire et par appartement.

La taxe d'habitation

C'est l'occupant des locaux au 1er janvier de l'année d'imposition qui doit payer la taxe d'habitation. Une fois la maison divisée, il y a deux appartements, donc deux taxes d'habitation qui pèsent sur elle.

  • Si c'est un propriétaire qui occupe le logement, c'est lui qui paie la taxe d'habitation.
  • Si la maison a été divisée pour être louée, c'est au locataire de payer la taxe d'habitation de l'appartement qu'il occupe au 1er janvier.

Bon à savoir : d'ici 2020, grâce à l'instauration d'un dégrèvement de taxe d'habitation par la loi de finances pour 2018, environ 80 % des foyers français seront exonérés de taxe d'habitation sur leur résidence principale. La réduction de taxe d'habitation est, sous condition du respect des plafonds de ressources, égale à 65 % en 2019 et totale à partir de 2020 (elle était de 30 % en 2018). Un simulateur est proposé afin de calculer les économies réalisées.

Ces pros peuvent vous aider