Un bien immobilier peut être vendu de gré à gré. Cela signifie que vendeur et acheteur s'entendent librement entre eux sur les conditions de la vente. Ils se mettent donc d'accord entre eux sur les clauses et les conditions du contrat de vente.
PagesJaunes fait le point sur la procédure à suivre et les règles de cet acte.
Procédure d'une vente immobilière de gré à gré
Les deux parties déterminent librement le prix. Aucun n'est censé imposer ses conditions à l'autre. La vente de gré à gré est aussi appelée parfois vente amiable. Sur le plan purement juridique, on oppose les contrats de gré à gré aux contrats d'adhésion. La vente de gré à gré s'oppose en ce sens au contrat d'adhésion dans lequel une partie impose unilatéralement à l'autre partie ses conditions
Bon à savoir : avec ces derniers, l'une des parties impose ses conditions à l'autre partie. Dans la pratique, il peut être difficile de différencier les deux types de transactions. Car, en réalité, souvent l'une des parties est plus forte que l'autre et fait prévaloir ses intérêts.
Procédure de la vente : accord préalable
Dans la pratique, la vente immobilière de gré à gré se concrétise en principe par un accord préalable à la vente elle-même.
Cet accord fixe les conditions de la vente future. Il peut prévoir notamment le prix, des conditions suspensives de réalisation de la vente (l'obtention d'un prêt pour l'acquéreur par exemple) ou encore un délai de réflexion pour l'acheteur. Les parties sont libres de mentionner les clauses qu'elles souhaitent sous réserve de respecter l'ordre public.
Les deux parties le signent. Elles s'engagent ainsi à le respecter. Puis, l'acte de vente lui-même sera conclu et signé.
Bon à savoir : légalement, l'accord préalable risque d'être considéré comme un compromis de vente ou une promesse de vente.
Vente gré à gré : faut-il un notaire ?
Dans une vente de gré à gré, le notaire n'est pas obligatoire pour l'accord préalable éventuel.
Par contre, il faudra obligatoirement faire appel au notaire pour la vente elle-même. Le notaire rédige les actes. Il apporte la preuve que l'acte de vente est incontestable et sécurise ainsi la transaction. Toutes les ventes immobilières sont concernées y compris la vente de gré à gré. Aussi vaut-il mieux le faire intervenir dès l'accord préalable éventuel.
Vente de gré à gré : les règles
Dispositions d'ordre public
Une vente de gré à gré n'autorise ni le vendeur, ni l'acheteur à faire n'importe quoi. Certes, vendeur et acheteur peuvent s'entendre librement entre eux sur les conditions de la vente, mais, cela ne signifie pas qu'ils peuvent violer les dispositions d'ordre public. Ce principe est régi par l'article 6 du Code civil "On ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l'ordre public et les bonnes moeurs."
Toute disposition d'ordre public doit être respectée, y compris par des personnes qui concluent un contrat :
Ainsi, les articles L313-40 et suivants du Code de la consommation sont d'ordre public et doivent être respectés. Ces articles concernent les conditions suspensives qui prévoient que le bien sera acheté si l'acquéreur obtient un prêt.
Or, le vendeur ne peut pas légalement imposer à l'acquéreur des conditions plus strictes que celles prévues par les articles L313-40 et suivants du Code de la consommation.
Le vendeur n'a donc pas le droit d'obliger l'acheteur à demander un crédit dans un certain délai (Cour de cassation, 3e Chambre civile, 12/02/2014, n° 12-27182).
Le droit de préemption urbain doit être respecté par le vendeur. Il est tenu de proposer en priorité la vente de son bien à la commune. Celle-ci est libre de faire usage de son droit de préemption en vue d'effectuer des opérations d'aménagement urbain. Dans ce dernier cas, le propriétaire n'est donc pas libre de vendre son bien à l'acquéreur de son choix.
Régime des contrats
Une vente de gré à gré est une convention. Elle doit respecter les principes de base qui régentent les conventions et les contrats. En particulier, le consentement du vendeur ou de l'acheteur ne doit pas être vicié.
Ainsi, le fait que le contrat ait été conclu de gré à gré n'implique pas que l'acheteur, ou le vendeur, n'ait pas pu être trompé par l'autre partie. Si tel est le cas, la partie trompée conserve le droit d'agir en justice même après la vente. Les vices de consentement les plus courants sont l'erreur, le dol et la violence.