Devoir de conseil immobilier

Sommaire

Véritables garants de la transaction, les experts immobiliers (agent immobilier et notaire) sont débiteurs d'un devoir de conseil envers les parties.

Pour exercer ce rôle de conseil, l'agent immobilier est tenu de se former régulièrement. Notamment, le décret  2020-1259 du 14 octobre 2020 prévoit que, à compter du 1er janvier 2021, leur formation continue inclut la thématique de la non-discrimination à l'accès au logement, en plus des heures consacrées aux autres règles déontologiques.

Zoom sur ce fameux devoir de conseil immobilier, qui n'apparaît ni comme une obligation de moyen ni comme une obligation de résultat.

 

 

Devoir de conseil immobilier : définition

Le devoir de conseil immobilier s'impose au professionnel de l'immobilier qui, en raison de sa supériorité technique, doit protéger le non-professionnel.

La Cour de cassation le définit comme « l'obligation d'avertir le client qui projette d'acheter un bien de tous les risques de l'opération et de le renseigner sur les moyens de les éviter » (Cass, 1ère Civ, 15/07/1999).

Le professionnel ne doit fournir des informations qu'après les avoir lui-même vérifiées. Il doit, notamment, vérifier que le client est bien le propriétaire du bien et qu'il a la capacité de le vendre.

Important : en cas de manquement au devoir de conseil, les parties peuvent réclamer la diminution voire la suppression de la commission de l'agent immobilier.

Cette responsabilité peut également se traduire par une indemnisation du préjudice subi.

Agent immobilier et devoir de conseil immobilier

L'agent immobilier est tenu à une obligation contractuelle de conseil envers son mandant et également envers le cocontractant du mandant, peu importe qu'il n'ait été mandaté que par une partie.

Important : il reste redevable d'un devoir de conseil même en présence d'un notaire.

Il ne peut pas renoncer à son obligation d'éclairer et de mettre en garde les parties ni se retrancher derrière la compétence personnelle de son client.

Il lui appartient d'apporter la preuve qu'il a correctement rempli son devoir de conseil.

Comment ? Grâce notamment au mandat qu'il a fait signer préalablement et qui récapitule toutes les caractéristiques de l'immeuble, objet du contrat.

Important : le devoir de conseil de l'agent immobilier est très vaste, par exemple, il est tenu de proposer à l'acquéreur la condition suspensive d'achat seulement s'il a vendu préalablement son propre bien.

À noter : pour garantir une prestation de qualité, le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) a été créé par la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014. Il est chargé de veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétence nécessaires au bon accomplissement des activités exercées par les agents immobiliers. Depuis la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, le CNTGI n'a plus qu'un rôle consultatif et de propositions (ce n'est plus une instance disciplinaire).

Devoir de conseil immobilier et limites

Sa responsabilité peut être engagée s'il n'a pas indiqué à l'acquéreur les informations qu'il connaissait ou aurait dû connaître ou s'il n'a pas vérifié l'exactitude des renseignements qu'il donne aux parties.

Cependant, il ne peut pas être tenu responsable des vices cachés dont le vendeur ne lui aurait jamais parlé.

À l'inverse, il doit informer l'acquéreur des vices apparents du bien vendu, vices qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier, il ne peut ignorer.

À noter : l'agent immobilier est un intermédiaire, ce n'est ni un marchand de biens ni un professionnel de la construction, il n'est donc pas tenu à des investigations techniques concernant la structure du bien.

En pratique, lorsque le vendeur informe l'agent immobilier d'un défaut ou d'un vice du bien, ce dernier doit obligatoirement le mentionner dans le compromis de vente.

Les tribunaux retiennent facilement la responsabilité de l'agent immobilier pour manquement à son devoir de conseil en rattachant cette obligation à l'obligation principale d'exécuter la prestation promise.

Bon à savoir : la responsabilité de l'agent immobilier défaillant n'est pas retenue lorsque l'acquéreur est un professionnel qui peut se renseigner lui-même.

Pour aller plus loin :

Ces pros peuvent vous aider